Jak opodatkować prywatny najem - wyrok NSA

Brak jasnych kryteriów powoduje, że wynajmowanie wielu mieszkań raz jest biznesem, innym razem - już nie.

Aktualizacja: 16.11.2017 05:38 Publikacja: 15.11.2017 18:06

Jak opodatkować prywatny najem - wyrok NSA

Foto: Adobe Stock

Polacy się bogacą i coraz więcej kupowanych mieszkań na wynajem to lokata na przyszłość. Niestety, podatkowe rozliczenie takiego przedsięwzięcia jest w naszym kraju prawdziwą ruletką.

Z jednej strony ustawodawca dał wynajmującym marchewkę w postaci możliwości wyboru korzystnego opodatkowania najmu 8,5-proc. ryczałtem. Z drugiej zastawił pułapkę nieprecyzyjną i pojemną definicją działalności gospodarczej w PIT. Dziś trudno bowiem sprecyzować, kiedy prywatny najem staje się biznesem. O skali problemu świadczy wokanda Naczelnego Sądu Administracyjnego, do którego trafia coraz więcej sporów o kwalifikację najmu. W środę szala zwycięstwa przechyliła się na stronę fiskusa. NSA uznał, że wynajem 11 prywatnych mieszkań to już firma.

Ryzykowna inwestycja

Kanwą sprawy była interpretacja. We wniosku podatniczka wyjaśniła, że jest właścicielką 11 mieszkań, które wchodzą w skład jej majątku osobistego (prywatnego). Są wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe osobom fizycznym i firmom – dla ich pracowników. Najem nie ma charakteru krótkoterminowego, tj. kilku– lub kilkunastodniowego.

Sama podatniczka zyski z mieszkań kwalifikowała do źródła, jakim są przychody z najmu, i rozlicza je na zasadach ogólnych według skali podatkowej. Postanowiła się upewnić, czy postępuje prawidłowo, i dopytać o niuanse rozliczenia.

Odpowiedź fiskusa okazała się zupełnie nie po jej myśli. Wynikało z niej, że ustawa o PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób ich opodatkowania. Zdaniem urzędników najem, wykonywany w sposób opisany we wniosku, spełnia wszystkie przesłanki uznania go za działalność gospodarczą. Fiskus uznał, że najem jest nastawiony na zysk, a jego szeroki zakres świadczy o zorganizowanym, ciągłym i profesjonalnym charakterze przedsięwzięcia.

Z taką wykładnią zgodził się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy. Ostatecznie potwierdził ją też NSA. Zwrócił uwagę, że opodatkowanie najmu jest bardzo problematyczne. Niemniej uznał, że w spornej sprawie wynajem 11 mieszkań z zamiarem kontynuowania takiej aktywności – bo skarżąca deklarowała, że dokupi lokali na wynajem – to biznes.

Gdzie jest granica?

Szeroki zakres najmu wskazuje, że nie może być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Co prawda, jak tłumaczył sędzia NSA Bogusław Dauter, trudno stwierdzić, ile mieszkań przesądza, że zyski z najmu należy kwalifikować jako przychody z działalności. Ale w ocenie NSA kryterium ilościowe w powiązaniu z innymi okolicznościami sprawy pozwala ocenić, czy najem to już firma.

Wyrok jest prawomocny.

Sygn. akt II FSK 2769/15

Opinia dla „Rzeczpospolitej"

Artur Nowak - radca prawny, partner w kancelarii DZP Domański Zakrzewski Palinka

Problematyka kolizji źródeł przychodów jest przedmiotem sporów z fiskusem od wielu lat. Były już spory na tle kontraktów menedżerskich, stosunku pracy, działalności wykonywanej osobiście (sportowcy, artyści) czy najmu – jak w tym wyroku. W zasadzie one wszystkie mają źródło w definicji pozarolniczej działalności gospodarczej, która w zamiarze miała być precyzyjna, a w praktyce można nią objąć dużą część dochodów z innych źródeł, np. najmu. Z tej perspektywy nie ma znaczenia, czy wyrok NSA kierunkowo jest prawidłowy czy nie. Bardziej istotny jest systemowy problem podatników funkcjonujących w stanie ciągłej niepewności, że przyjdzie skarbówka i to, co przez lata traktowali jako najem, zaliczy do przychodów z firmy. Apeluję do ustawodawcy, by stworzył jasne kryteria rozdziału dochodów ze źródła przychodów, jakim jest najem, od działalności gospodarczej. Chodzi przy tym o kryteria konkretne i mierzalne, np. limit przychodu czy dochodu.

Polacy się bogacą i coraz więcej kupowanych mieszkań na wynajem to lokata na przyszłość. Niestety, podatkowe rozliczenie takiego przedsięwzięcia jest w naszym kraju prawdziwą ruletką.

Z jednej strony ustawodawca dał wynajmującym marchewkę w postaci możliwości wyboru korzystnego opodatkowania najmu 8,5-proc. ryczałtem. Z drugiej zastawił pułapkę nieprecyzyjną i pojemną definicją działalności gospodarczej w PIT. Dziś trudno bowiem sprecyzować, kiedy prywatny najem staje się biznesem. O skali problemu świadczy wokanda Naczelnego Sądu Administracyjnego, do którego trafia coraz więcej sporów o kwalifikację najmu. W środę szala zwycięstwa przechyliła się na stronę fiskusa. NSA uznał, że wynajem 11 prywatnych mieszkań to już firma.

Pozostało 81% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Praca, Emerytury i renty
Płaca minimalna jeszcze wyższa. Minister pracy zapowiada rewolucję
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Sądy i trybunały
Trybunał Konstytucyjny na drodze do naprawy. Pakiet Bodnara oceniają prawnicy
Mundurowi
Kwalifikacja wojskowa 2024. Kobiety i 60-latkowie staną przed komisjami