Jak obliczyć podatek od nieruchomości wspólnej

Wyodrębnienie własności lokalu stwarza z mocy prawa szczególny rodzaj współwłasności przymusowej. Nie jest ona regulowana ściśle przez przepisy prawa cywilnego.

Publikacja: 25.09.2017 05:00

Jak obliczyć podatek od nieruchomości wspólnej

Foto: Adobe Stock

Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z 20 lipca 2017 r. (II FSK 1731/15, II FSK 453/16).

Spółka rozważa ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku wzniesionym na jej nieruchomości gruntowej i przeniesienie ułamkowej części prawa własności lokali na rzecz innego podmiotu. W związku z tym skierowała do organu podatkowego pytanie, w jaki sposób powinien zostać ustalony podatek od nieruchomości, jeśli spółka i nabywca staną się właścicielami powierzchni wspólnych budynku w odpowiednich częściach ułamkowych.

Zdaniem spółki podatek od nieruchomości, naliczany od części budynków oraz od gruntu, stanowiących współwłasność, powinien zostać ustalony według proporcji, w jakiej powierzchnia użytkowa wszystkich lokali, stanowiących odrębną nieruchomość, będzie się odnosić do całkowitej powierzchni użytkowej budynków. Podstawę opodatkowania w podatku od nieruchomości powinna stanowić łączna powierzchnia użytkowa lokali wyodrębnionych, będących własnością spółki oraz udział w częściach wspólnych budynku i w powierzchni gruntu obliczony przy zastosowaniu tej proporcji.

Organ podatkowy, a następnie WSA nie podzieliły stanowiska spółki. Ich zdaniem, nie można zastosować art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: u.p.o.l), gdyż nie został spełniony warunek dotyczący współwłasności. Gdy wyodrębniony lokal zostanie przeniesiony w całości lub w części na osobę trzecią, wówczas stanowi on odrębny przedmiot opodatkowania, z przypadającym na niego gruntem oraz udziałem w częściach wspólnych budynku. Jednak obowiązek podatkowy od pozostałej części nieruchomości zarówno budynkowej, jak i gruntowej pozostaje na właścicielu budynku i gruntu. Na te wyroki WSA spółka złożyła skargi kasacyjne do NSA.

Rozpoznając łącznie sprawy, NSA nie zgodził się ze stanowiskiem organów podatkowych, a w konsekwencji uchylił wyroki sądu I instancji oraz zaskarżoną interpretację i decyzję. Ustanowienie odrębnej własności lokali stwarza z mocy prawa szczególny rodzaj współwłasności – współwłasności przymusowej, który nie jest ściśle regulowany przez przepisy prawa cywilnego. Sąd podniósł ponadto, że art. 3 ust. 5 u.p.o.l. ma zastosowanie w przypadku, gdy dotyczy on jednego podmiotu, który jest zarówno właścicielem lokali, w których wyodrębniono własność, a także właścicielem części nieruchomości, jak również w przypadku, gdy odrębna własność lokali przeszła na podmiot trzeci.

Autorka jest współpracowniczką zespołu zarządzania wiedzą podatkową firmy Deloitte

Komentarz eksperta

Bartosz Czajkowski, konsultant w dziale Doradztwa Podatkowego Deloitte

Przedmiotem sporu w komentowanych wyrokach była de facto właściwa interpretacja art. 3 ust. 4 oraz ust. 5 u.p.o.l. w brzmieniu obowiązującym do 1 stycznia 2016 roku. Fakt ten ma doniosłe znaczenie dla podatników, którzy przed zmianą przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych korzystali z preferencyjnego opodatkowania części wspólnych nieruchomości wskutek wyodrębnienia lokalu.

Wskazane przepisy regulują zakres podmiotowy podatku od nieruchomości gdy nieruchomość lub obiekt budowlany jest we współwłasności lub współposiadaniu. Podatnikami podatku od nieruchomości są co do zasady osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych oraz posiadacze samoistni nieruchomości lub obiektów budowlanych.

Jednak zgodnie z art. 3 ust. 4 u.p.o.l. w brzmieniu do 1 stycznia 2016 roku, jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany jest przedmiotem współwłasności lub współposiadania dwóch lub większej liczby podmiotów, to stanowi ona odrębny przedmiot opodatkowania. W tej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach (współposiadaczach) z zastrzeżeniem ust. 5 tego artykułu.

Z kolei art. 3 ust. 5 u.p.o.l. stanowił wówczas, że w przypadku wyodrębnienia własności lokalu, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku. Ustęp 5 tego artykułu stanowił więc lex specialis w stosunku do ust. 4, a zgodnie z regułami kolizyjnymi norma szczególna uchyla normę ogólną.

Należy więc uznać, że w analizowanych orzeczeniach NSA trafnie zwrócił uwagę, iż w przedstawionym stanie faktycznym współwłasność nieruchomości wspólnej istnieje dopóki trwa odrębna własność lokali. W tym miejscu warto ponownie podkreślić, że wyodrębnienie odrębnej własności lokali z mocy prawa tworzy szczególny rodzaj współwłasności przymusowej, która nie jest ściśle regulowana przez przepisy prawa cywilnego. Cechą charakterystyczną tego rodzaju współwłasności jest niedopuszczalność jej zniesienia. Innymi słowy, istnieje ona dopóki trwa stosunek prawny, z którym współwłasność przymusowa jest związana.

Prezentowane stanowisko potwierdza art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali. Regulacja ta wskazuje wprost, że w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali oraz że nie może on żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali.

Komentowane wyroki należy uznać za korzystne dla podatników, ponieważ skupiają się wyłącznie na przesłankach cywilnoprawnych (tj. wyodrębnieniu lokalu w budynku oraz powstaniu przymusowej współwłasności) i niejako abstrahują od ekonomicznego kontekstu zagadnienia. NSA przyjął bowiem, że art. 3 ust. 5 u.p.o.l. ma zastosowanie zarówno w przypadku gdy:

- jeden podmiot jest jednocześnie właścicielem lokali, w których wyodrębniono własność, i właścicielem części nieruchomości, jak i

- odrębna własność lokali przeszła na podmiot trzeci.

Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z 20 lipca 2017 r. (II FSK 1731/15, II FSK 453/16).

Spółka rozważa ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku wzniesionym na jej nieruchomości gruntowej i przeniesienie ułamkowej części prawa własności lokali na rzecz innego podmiotu. W związku z tym skierowała do organu podatkowego pytanie, w jaki sposób powinien zostać ustalony podatek od nieruchomości, jeśli spółka i nabywca staną się właścicielami powierzchni wspólnych budynku w odpowiednich częściach ułamkowych.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe