Nadejście nowego roku akademickiego zwiastuje zwiększony popyt na mieszkania do wynajmu. Ożywienie rynku w tym zakresie widać w tych dużych miastach, które są ośrodkami akademickimi. Nabycie mieszkań z przeznaczeniem na wynajem często jest dla ich właścicieli formą długofalowej inwestycji w nieruchomości i jednocześnie sposobem na osiąganie bieżących dochodów z wynajmu. Na osobach fizycznych uzyskujących takie dochody spoczywa obowiązek właściwego rozliczenia osiąganych korzyści, a więc także przyporządkowania dochodów do odpowiedniego źródła przychodów i w konsekwencji ich opodatkowania w odpowiedni sposób.
Możliwe są tutaj dwa rozwiązania. Pierwszym jest opodatkowanie w sposób przewidziany dla dochodów z prowadzonej działalności gospodarczej. Drugi to zaliczenie uzyskanych dochodów do odrębnego źródła. Ciężar przyporządkowania dochodów z najmu do właściwego źródła spoczywa na podatniku, ale kwalifikując takie dochody, musi się on kierować warunkami określonymi w przepisach.
Mianowicie zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT najem uznawany jest za odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów, chyba że przedmiotem wynajmu są składniki majątku związane z tą działalnością. Zatem zarówno w przypadku umów najmu zawieranych w ramach działalności gospodarczej, jak i tych, których przedmiotem są związane z nią składniki majątku, konieczne jest opodatkowanie ich w sposób przewidziany dla dochodów uzyskiwanych z działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT za działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową, w tym m.in. usługową, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych źródeł.
Jeżeli więc najem (nawet kilku mieszkań) nie jest zawierany w ramach działalności gospodarczej i nie dotyczy składników majątku związanych z tą działalnością, a dodatkowo nie ma charakteru zorganizowanego (profesjonalnego) i ciągłego, to świadczy to o braku istnienia wymaganych przesłanek działalności gospodarczej. Uzyskane z tego najmu przychody mogą być kwalifikowane jako wywodzące się z odrębnego od działalności gospodarczej źródła przychodów. Pogląd ten potwierdziła Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 23 lutego 2015 r. (IBPBII/2/415-1042/14/JG).
W takim przypadku możliwe jest opodatkowanie takich przychodów na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych dochodów osiąganych przez osoby fizyczne (ustawa ryczałtowa). Pozwala ona na opodatkowanie przychodów z najmu w formie ryczałtu z zastosowaniem stawki w wysokości 8,5 proc. Ten sposób opodatkowania mogą stosować osoby osiągające przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Stosowanie tej formy opodatkowania wymaga jednak spełnienia wymaganych warunków, w tym zawiadomienia urzędu skarbowego o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu.
