PIT od najmu: jak odliczyć 10 proc. wartości mieszkania rocznie

Coraz więcej osób płaci PIT według skali, aby odliczyć nawet 10 proc. wartości mieszkania rocznie.

Aktualizacja: 04.07.2018 17:56 Publikacja: 04.07.2018 17:28

PIT od najmu: jak odliczyć 10 proc. wartości mieszkania rocznie

Foto: Fotolia.com

Rośnie liczba wynajmujących, którzy wolą płacić podatek według skali, niż ryczałt. Do wyboru mają dwa sposoby rozliczenia: ryczałt od przychodów (według stawek 8,5 i 12,5 proc.) albo PIT na zasadach ogólnych (według stawek 18 i 32 proc.). Coraz więcej osób uznaje, że korzystniejszy będzie dla nich podatek według skali, ponieważ mogą wówczas odliczyć koszty uzyskania przychodu. Unikają też sporu z fiskusem, zwłaszcza jeśli wynajmują kilka mieszkań. Zdarza się bowiem, że skarbówka kwestionuje rozliczenie ryczałtem już trzech lokali.

Pisaliśmy o tym: Niekorzystne zmiany od 2018 r. „Wynajmujący nie zaliczy do kosztów wartości darowanego mieszkania"

Nowe trendy

– Obserwujemy dwa istotne trendy. Po pierwsze, coraz więcej osób płaci podatek od najmu. Szacujemy, że co roku grono to powiększa się o ok. 40 tys. podatników. Po drugie, coraz więcej wynajmujących wybiera rozliczenie według skali podatkowej – mówi Hanna Milewska-Wilk ze stowarzyszenia Mieszkanicznik, zrzeszającego właścicieli nieruchomości na wynajem.

Potwierdza to analiza składanych przez podatników wniosków o interpretację. Zwiększa się liczba osób, które wybierają rozliczenie według skali podatkowej, by skorzystać z indywidualnej stawki amortyzacji. Fiskus się zgadza.

Przykładem może być najnowsza interpretacja wydana na wniosek podatnika, który kupił mieszkanie w kamienicy z 1908 r. Wydał na ten cel 340 tys. zł, z czego 235 tys. zł sfinansował z kredytu. Ponadto zainwestował 60 tys. zł w remont nieruchomości.

Odnowiony lokal wynajął za 3400 zł miesięcznie. Wybrał najem prywatny, rozliczany na zasadach ogólnych. Wystąpił o interpretację, aby potwierdzić, że prawidłowo rozlicza koszty uzyskania przychodów. Napisał, że korzysta z indywidualnej stawki amortyzacji 10 proc. Oblicza ją od ceny nabycia lokalu i poniesionych nakładów, czyli od kwoty 400 tys. zł. Wyliczony w ten sposób miesięczny odpis wynosi 3,3 tys. zł. (400 000 x 10 proc./12 miesięcy). Dodatkowo odlicza część odsetkową raty kredytu. W ten sposób, po odjęciu kosztów od przychodów, wychodzi zerowy dochód.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że taki sposób rozliczenia jest prawidłowy. Przypomniał, że stosownie do art. 22 ust. 8 ustawy o PIT odpisy amortyzacyjne są kosztem uzyskania przychodów. Podstawą ich naliczania jest wartość początkowa środków trwałych. Wybór metody amortyzacji należy do podatnika. Standardowa stawka z wykazu stawek amortyzacyjnych dla lokali mieszkalnych wynosi 1,5 proc. Podatnik może jednak zastosować indywidualną stawkę, jeżeli nabył używany lokal, który przed nabyciem był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela (właścicieli) przez co najmniej 60 miesięcy (pięć lat).

Korzystną odpowiedź (interpretacja nr 0115-KDIT2-3.4011.112.2018.1.JG) uzyskali również małżonkowie, którzy w 2013 r. kupili spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynku z 1989 r. Po drobnym remoncie rozpoczęli najem na zasadach ogólnych. Wnioskodawczyni dokonywała odpisów amortyzacyjnych w wysokości 2,5 proc. rocznie.

W 2018 r. chcą przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w prawo własności. Kobieta zapytała, czy po przekształceniu może zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną w wysokości 10 proc. rocznie przez dziesięć lat.

Uzasadniła, że w wyniku przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo jego własności nastąpi likwidacja wartości niematerialnej i prawnej, a powstanie nowy składnik majątku stanowiący środek trwały, który zostanie po raz pierwszy wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Lokal mieszkalny był wykorzystywany przez co najmniej 60 miesięcy przed jego nabyciem, a to oznacza, że można ustalić stawkę 10 proc., z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż dziesięć lat. Dyrektor KIS zgodził się, że jest to prawidłowe rozwiązanie.

Co się bardziej opłaca

Fiskus zgadza się również na odliczenie 10 proc. amortyzacji w przypadku ulepszenia lokalu. Mieszkanie uznaje się za ulepszone, jeśli właściciel zainwestował w ulepszenie (np. generalny remont) co najmniej 30 proc. wartości początkowej lokalu. Mówi o tym interpretacja nr 0113-KDIPT2-1.4011.277.2017.1.KU.

W tej samej interpretacji skarbówka wyjaśniła, że można też odliczyć odsetki od kredytu. Ale odsetki naliczone i zapłacone do dnia przekazania lokalu do używania będą zwiększały wartość początkową, zatem będą zaliczane do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne. Natomiast odsetki naliczone i zapłacone po tym dniu będą mogły być zaliczane bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Prawnik Marcin Malinowski wyjaśnia, że właściciel, zanim podejmie decyzję o sposobie rozliczenia, powinien wyliczyć, ile zapłaci fiskusowi.

– Zaletą ryczałtu jest jego prostota i niska stawka, chociaż od początku 2018 r. mamy też drugą stawkę – 12,5 proc. od przychodów powyżej 100 tys. zł. Mimo to ryczałt jest najbardziej opłacalny przy wynajmie jednego, dwóch mieszkań, kiedy nie ponosimy dużych kosztów – mówi.

Stowarzyszenie Mieszkanicznik wyliczyło, kiedy warto rozważyć PIT według skali.

– Według naszych szacunków ryczałt przestaje być korzystny już przy przychodach wynoszących ok. 2,5 tys. zł miesięcznie. Wielu wynajmujących przechodzi wówczas na rozliczenia na zasadach ogólnych. Kolejnym krokiem jest często rozpoczęcie działalności gospodarczej w zakresie najmu. Dotyczy to zwłaszcza tych, którzy wynajmują trzy–cztery mieszkania, a i tak muszą prowadzić księgowość, bo korzystają z amortyzacji – wyjaśnia Hanna Milewska-Wilk.

Grzegorz Grochowina, menedżer w KPMG w Polsce

W wielu przypadkach rozliczenie najmu na zasadach ogólnych jest bardziej opłacalne niż ryczałt. Dotyczy to w szczególności mieszkań kupionych na rynku wtórnym i na kredyt. Wynajmujący może zapłacić minimalny podatek dzięki możliwości odliczenia odsetek od kredytu czy odpisów amortyzacyjnych, nawet do 10 proc. wartości lokalu rocznie. Najpierw powinien jednak przeprowadzić kalkulację. Należy też pamiętać, że 10 proc. to maksymalna stawka amortyzacyjna. Nie ma przeszkód, aby przyjąć stawkę 3 czy 7 proc. Poza tym stosowanie amortyzacji wymaga prowadzenia ewidencji. Od 1 stycznia 2018 r. nie można co do zasady amortyzować lokali otrzymanych w darowiźnie, z wyjątkiem przypadków, w których następuje możliwość kontynuacji amortyzacji na określonych zasadach.

Rośnie liczba wynajmujących, którzy wolą płacić podatek według skali, niż ryczałt. Do wyboru mają dwa sposoby rozliczenia: ryczałt od przychodów (według stawek 8,5 i 12,5 proc.) albo PIT na zasadach ogólnych (według stawek 18 i 32 proc.). Coraz więcej osób uznaje, że korzystniejszy będzie dla nich podatek według skali, ponieważ mogą wówczas odliczyć koszty uzyskania przychodu. Unikają też sporu z fiskusem, zwłaszcza jeśli wynajmują kilka mieszkań. Zdarza się bowiem, że skarbówka kwestionuje rozliczenie ryczałtem już trzech lokali.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Sądy i trybunały
Łukasz Piebiak wraca do sądu. Afera hejterska nadal nierozliczona
Praca, Emerytury i renty
Czy każdy górnik może mieć górniczą emeryturę? Ważny wyrok SN
Prawo karne
Kłopoty żony Macieja Wąsika. "To represje"
Sądy i trybunały
Czy frankowicze doczekają się uchwały Sądu Najwyższego?
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Sądy i trybunały
Rośnie lawina skarg kasacyjnych do Naczelnego Sądu Administracyjnego