- Przedsiębiorca kupił od dewelopera mieszkanie w stanie surowym deweloperskim. Mieszkanie zostało nabyte na zasadzie współwłasności – 70 proc. udziałów należy do przedsiębiorcy, a 30 proc. do jego siostry. Przedsiębiorca zamierza wynająć siostrze (współwłaścicielce) to mieszkanie, w celu prowadzenia w nim działalności gospodarczej polegającej na zakwaterowaniu. Przedsiębiorca samodzielnie poniesie wydatki na wykończenie mieszkania, a po jego wykończeniu zaliczy do swoich środków trwałych. Czy podstawą do obliczenia amortyzacji będzie 70 proc. kosztów nabycia plus koszt usług notarialnych oraz wszystkich udokumentowanych kosztów poniesionych na wykończenie mieszkania, niezwiązanych z wyposażeniem (m.in.: malowanie, gipsowanie, podłogi, płytki, armatura łazienkowa)? – pyta czytelnik.
Podstawą naliczania odpisów amortyzacyjnych jest wartość początkowa środków trwałych.
Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się – w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia (zob. art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT). Cena nabycia to kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku (art. 22g ust. 3 ustawy o PIT). Cenę nabycia koryguje się o różnice kursowe, naliczone do dnia przekazania do używania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej (zob. art. 22g ust. 5 ustawy o PIT).
Ulepszenie dopiero po oddaniu do używania
Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, to ich wartość początkową, ustaloną zgodnie z art. 22g ust. 1, 3–9 i 11–15 ustawy o PIT, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji (art. 22g ust. 17 ustawy o PIT). Zatem wartość początkowa środka trwałego może zostać zwiększona tylko wtedy, gdy środek trwały został ulepszony, a koszt tego ulepszenia przekroczył 10 000 zł. Zasada ta nie dotyczy jednak przypadku, w którym nakłady zostały poniesione przed oddaniem środka trwałego do używania, a ich celem było przystosowanie tego środka do używania. Takie wydatki powinny być zaliczone do kosztów nabycia środka trwałego, które zwiększają jego wartość początkową. Mogą zatem wpływać na wysokość kosztów uzyskania przychodów, ale tylko poprzez odpisy amortyzacyjne.
Które kwoty sumować
W analizowanie sprawie na wartość początkową zakupionego mieszkania złoży się cena nabycia (m.in. kwota należna zbywcy, koszty notarialne) i wszelkie wydatki mające związek z jego przystosowaniem do stanu kompletności i zdatności do użytku w dniu przyjęcia do używania. Zatem wydatki na przystosowanie (wykończenie) lokalu mieszkalnego do wynajmu, tj. na malowanie, gipsowanie, podłogi, płytki, armaturę łazienkową, poniesione przed przekazaniem lokalu do użytkowania, będą stanowić, obok ceny nabycia, składnik jego wartości początkowej. Gdy podatnik będąc właścicielem (współwłaścicielem) lokalu ponosi wydatki mające na celu przystosowanie go do używania (np. najmu), tj. czyni ten składnik kompletnym, zdatnym do używania, wówczas wartość poczynionych nakładów stanowi element wartości początkowej środka trwałego. Ustaloną wartość początkową lokalu stanowiącego współwłasność przedsiębiorca może zatem powiększyć o wydatki poniesione na wykończenie tego lokalu.
