Wycena środków trwałych - przedsiębiorca nie może amortyzować gruntów

Gdy podatnik kupuje zabudowaną nieruchomość, powinien zadbać o wyodrębnienie w umowie wartości gruntu i wzniesionych na nim budynków czy budowli. Uniknie wtedy problemów z wyceną środków trwałych.

Publikacja: 19.03.2018 04:50

Wycena środków trwałych - przedsiębiorca nie może amortyzować gruntów

Foto: Adobe Stock

Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów (art. 16c pkt 1 ustawy o PIT i art. 22c pkt 1 ustawy o CIT).

Przykład

Firma nabyła grunt, na którym zamierza wybudować budynek produkcyjny. Nabyty grunt jest dla niej środkiem trwałym, ale nie podlega amortyzacji. Wydatki poniesione na jego nabycie będą mogły zostać zaliczone w koszty podatkowe dopiero z chwilą jego sprzedaży.

Grunty i prawo ich wieczystego użytkowania używane w działalności gospodarczej są składnikami majątku trwałego firmy. Jednak wydatków na ich zakup nie zaliczymy do kosztów podatkowych poprzez amortyzację. Dlatego gdy kupujemy nieruchomość zabudowaną, warto zadbać o wyodrębnienie wartości gruntu i wzniesionych na nim budynków czy budowli w umowie kupna. Unikniemy wtedy problemów z wyceną środków trwałych.

Brak zapisów w akcie notarialnym

Zdarza się że zawierając umowy kupna nieruchomości zabudowanych strony nie wyodrębniają wartości gruntu w akcie notarialnym. Powstaje wówczas problem z ustaleniem wartości początkowej gruntu i pozostałych środków trwałych znajdujących się na nim, tj. budynków lub budowli.

Przykład

Przedsiębiorca kupił nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem biurowym, którą zamierza przeznaczyć na siedzibę swej firmy. W takim przypadku grunt i znajdujący się na nim budynek będą odrębnymi środkami trwałymi i należy ustalić wartość początkową każdego z nich. Jeżeli w akcie notarialnym podana jest wyłącznie łączna wartość nieruchomości, to przyjmuje się, że wartość gruntu i budynku można ustalić na podstawie innych dowodów. W szczególności dowodem takim może być faktura dokumentująca sprzedaż nieruchomości lub załączona do niej specyfikacja, w której wyodrębniono wartość gruntu i budynku.

Jeżeli ani z aktu notarialnego, ani z faktury nie wynika wartość gruntu lub budynku, to wydaje się że dowodem takim może być również operat szacunkowy z wyceny nieruchomości ustalonej w trakcie negocjacji pomiędzy kontrahentami. Konieczne jest jednak w tym przypadku łączne spełnienie dwóch warunków:

• nieruchomość została zbyta za cenę wynikającą z tego operatu,

• w operacie wyodrębniona została wartość gruntu lub budynku.

Jeżeli są spełnione oba te warunki, to można przyjąć, że wartość gruntu lub budynku odpowiada wartościom wynikającym z operatu szacunkowego.

W drodze wyceny

Gdy podatnik nie dysponuje żadnymi dowodami potwierdzającymi wartość gruntu, organy podatkowe dopuszczają niekiedy ustalenie jej drodze wyceny (np. Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji z 5 września 2008 r., ITPB1/415-350/08/DP dopuściła możliwość ustalenia tej wartości na podstawie art. 22g ust. 8 ustawy o PIT, czyli przez biegłego). Podatnicy, którzy zdecydują się na ustalenie wartości początkowej budynków, budowli, gruntów w drodze wyceny, powinni skorzystać z pomocy biegłego rzeczoznawcy. Łączna wartość gruntu i wzniesionych na nim obiektów nie może przekroczyć ceny nabycia nieruchomości. Kupując nieruchomość lepiej jednak zadbać o to, by w akcie notarialnym w wartości nieruchomości wyodrębnić wartość gruntu, budynków i budowli.

Koszty notarialne i prowizja banku

Ustalając wartość początkową zakupionego gruntu cenę wynikającą z aktu notarialnego należy powiększyć m.in. o opłaty za sporządzenie aktu notarialnego, wypisy aktu notarialnego, koszty pośrednika w obrocie nieruchomościami, jeśli podatnik korzystał z jego usług (interpretacja Urzędu Skarbowego w Tychach z 14 lutego 2006 r., PD/415/13/2006). W skład ceny nabycia wejdzie także pobierana przez notariusza opłata sądowa od wniosków o wpis do księgi wieczystej (interpretacja Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu z 3 stycznia 2006 r., PF-4/415/200/05). Jeżeli zakup gruntu został sfinansowany kredytem, to elementem wartości początkowej będą także koszty związane z udzielaniem kredytu (np. prowizja banku), jego zabezpieczeniem (np. opłaty związane z ustanowieniem hipoteki, wystawieniem weksla), a także odsetki naliczone do dnia przekazania gruntu do używania. Uwaga! W przypadku ustalenia wartości początkowej budynku lub lokalu mieszkalnego w sposób uproszczony zgodnie z art. 22g ust. 10 ustawy o PIT nie jest konieczne wyodrębnienie wartości gruntu (interpretacja Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 5 września 2008 r., ITPB1/415-350/08/DP). Jeżeli jednak podatnik nie wybierze uproszczonej metody amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych, to wyodrębnienie wartości gruntu i ujęcie go w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych jest konieczne.

Grunt nie zawsze jest środkiem trwałym

Nie każdy grunt (lub prawo użytkowania wieczystego gruntu) należy zaliczyć do majątku trwałego firmy. Do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nie zalicza się gruntów i praw użytkowania wieczystego gruntu nabytych z zamiarem odsprzedaży. Nie budzi to wątpliwości w orzecznictwie (wyrok WSA w Białymstoku z 28 stycznia 2009 r., I SA/Bk 565/08; wyrok WSA w Szczecinie z 12 listopada 2008 r., I SA/Sz 333/08; interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 27 stycznia 2009 r., ILPB1/415-909/08-2/AA). Towarem handlowym są także grunty nabyte z zamiarem przeznaczenia do sprzedaży po wybudowaniu na nich budynków (interpretacja Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 3 listopada 2008 r., ITPB1/415-565/08/HD).

Autor jest doradcą podatkowym

Podstawa prawna:

art. 16c pkt 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. DzU z 2017 r. poz. 2343 ze zm.)

art. 22c pkt 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. DzU z 2018 r. poz. 200 ze zm.)

Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów (art. 16c pkt 1 ustawy o PIT i art. 22c pkt 1 ustawy o CIT).

Przykład

Pozostało 97% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe