Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Podatek dochodowy

Co się zmieniło w opodatkowaniu najmu

Fotolia.com
Od 1 stycznia br. obowišzuje limit w wysokoœci 100 000 zł rocznie dla przychodów z najmu, wobec których może być zastosowana zryczałtowany 8,5-proc. podatek. Nadwyżka ponad tę kwotę jest obcišżona według stawki 12,5 proc.

Zawierajšc umowę najmu wynajmujšcy zobowišzuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowišzuje się płacić wynajmujšcemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pienišdzach lub w œwiadczeniach innego rodzaju.

Zawierajšc umowę dzierżawy wydzierżawiajšcy zobowišzuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowišzuje się płacić wydzierżawiajšcemu umówiony czynsz, który może być płacony w pienišdzu lub œwiadczeniach innego rodzaju.

W zwišzku z tym, przychodem zarówno przy najmie, jak i przy dzierżawie jest co do zasady umówiony czynsz płacony przez najemcę (dzierżawcę) z tytułu najmu (dzierżawy). Najczęœciej sš to pienišdze, ale zapłata może nastšpić również w naturze. Należy jednak podkreœlić, że do przychodu nie zalicza się ponoszonych przez najemcę wydatków (opłat) zwišzanych z przedmiotem najmu, np. czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej czy abonament za istniejšce w tym lokalu media.

Decyduje moment otrzymania czynszu

Przychód z tytułu najmu czy dzierżawy powstaje w chwili, gdy wynajmujšcy faktycznie otrzyma pienišdze/wartoœci pieniężne albo wartoœć œwiadczeń otrzymanych w naturze.

Przykład

1 lipca 2017 r. strony podpisały umowę najmu mieszkania. Według umowy, najemca powinien płacić umówiony czynsz co miesišc. Najemca opóŸniał się jednak z zapłatš i pierwszy czynsz uiœcił dopiero 1 grudnia 2017 r. W okresie od lipca do listopada, pomimo że mieszkanie było przez cały czas wynajmowane, nie powstał obowišzek podatkowy, ponieważ wynajmujšcy nie uzyskał żadnego przychodu.

KONIEC PRZYKLADU

Prywatnie czy jako działalnoœć gospodarcza

W kwestii podatkowej bardzo ważne jest rozdzielenie najmu prywatnego od najmu kwalifikowanego jako działalnoœć gospodarcza podatnika. Gdy wynajem mieszkań jest traktowany przez urzšd skarbowy jako działalnoœć gospodarcza podatnika, ma on wykluczone prawo do opodatkowania dochodów 8,5-proc. ryczałtem. W takiej sytuacji przychód z najmu opodatkowany jest w zależnoœci od wysokoœci podstawy obliczania podatku, tj. odpowiednio według stawek 18 proc. lub 32 proc.

To, czy dany najem zostanie zakwalifikowany jako najem prywatny czy jako działnoœć gospodarcza, oczywiœcie nie zależy od samego podatnika. Zgodnie ze stanowiskiem dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach wyrażonym w interpretacji indywidualnej z 15 lipca 2015 r. (IBPB-2-2/4511-41/15/JG), jeœli wynajmujšcy:

• nawišzuje współpracę z wyspecjalizowanymi firmami,

• dokonuje wynajmu wielu nieruchomoœci lub najmu okazjonalnego,

• traktuje najem jako stałe Ÿródło utrzymania,

• wynajmuje mieszkanie w sposób cišgły, czyli przez dłuższy okres

- to takie działania traktowane sš jako najem prowadzony w ramach działalnoœci gospodarczej.

Jak było do 31 grudnia 2017 r....

W stanie prawnym obowišzujšcym do końca 2017 r. dochody z najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze uzyskane przez osoby fizyczne poza działalnoœciš gospodarczš (tzw. najem prywatny) mogły być opodatkowane na dwa sposoby:

a) na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej ze stawkami 18 proc. i 32 proc.,

b) ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokoœci 8,5 proc.

Przy czym wybór danego sposobu pozostawał po stronie podatnika.

Z kolei dochody z najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze uzyskane przez osoby fizyczne w ramach prowadzonej przez nie działalnoœci gospodarczej, opodatkowane były w sposób opisany powyżej, tj. odpowiednio według stawek 18 proc. i 32 proc.

...a jak jest teraz

Co do zasady ogólne regulacje opisane w poprzednim stanie prawnym nie uległy zmianie. Żadne zmiany nie dotknęły podatników, dla których wynajmowanie lokali jest głównym Ÿródłem utrzymania, a przez organy podatkowe najem ten jest traktowany jako działalnoœć gospodarcza. Wynajmujšcy nadal sš zobowišzani do płacenia, odpowiednio do ich przychodów, podatku dochodowego według stawki 18 proc. lub 32 proc.

Spora zmiana weszła jednak w życie w odniesieniu do podatników, którzy swoje przychody z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze rozliczali ryczałtem. Zgodnie z nowelš ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osišganych przez osoby fizyczne, dotychczasowa 8,5-proc. stawka ryczałtu ma zastosowanie jedynie do przychodów nieprzekraczajšcych 100 000 zł. W sytuacji gdy przychody z najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze przekroczš wskazanš kwotę 100 tysięcy złotych, do nawyżki ponad tę kwotę ma zastosowanie ryczałt w wysokoœci 12,5 proc.

Przykład Podatnik X wynajmuje dwa mieszkania w Warszawie. Działalnoœć ta nie jest uznawana przez urzšd skarbowy za działalnoœć gospodarczš podatnika, gdyż jest on pracownikiem etatowym, a wynagrodzenie za tę pracę stanowi jego główne Ÿródło dochodów. W zwišzku z tym, dotychczas przychody z najmu rozliczał 8,5-proc. ryczałtem. W 2018 r. z tytułu najmu osišgnšł on przychód w wysokoœci 125 000 zł.

Przychód z tytułu najmu – 125 000 zł

8,5 proc. ryczałtu od kwoty 100 000 zł = 8 500 zł

12,5 proc. ryczałtu od kwoty 25 000 zł = 3 125 zł

Wysokoœć zobowišzania podatkowego z tytułu wynajmu dwóch mieszkań za 2018 r. wyniesie zatem 11 625 zł.

KONIEC PRZYKŁADU

Zmiana ta, zgodnie z zamysłem projektodawców, pozwoli na ograniczenie stosowania tej formy opodatkowania tylko do podatników, którzy tego rodzaju przychody traktujš jako dodatkowe Ÿródło dochodów. Zgodnie z uzasadnieniem do projektu wprowadzajšcego ww. zmiany, druga stawka ryczałtu w wysokoœci 12,5 proc. ma zwiększyć dochody budżetu państwa w pierwszym roku obowišzywania aż o 50 mln zł.

Autor jest starszym konsultantem podatkowym w Rödl & Partner w Warszawie

Podstawa prawna:

art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanympodatku dochodowym od niektórych przychodów osišganych przez osoby fizyczne (tekst jedn. DzU z 2017 r. poz. 2157 ze zm.)

art. 3 pkt 3 lit. a ustawy z 27 paŸdziernika 2017 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osišganych przez osoby fizyczne (DzU z 2017 r. poz. 2175)

ródło: rp.pl

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL