Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Podatek dochodowy

Podatek od nieruchomości komercyjnych: uwaga na spółki transparentne

123RF
Gdy podatnik jest współwłaœcicielem biurowca czy centrum handlowego, jego wartoœć poczštkowš oblicza się proporcjonalnie do udziałów we współwłasnoœci. Inaczej daninę ustala się, gdy mamy do czynienia z podmiotami powišzanymi.

Boom w sektorze nieruchomoœci do niedawna jeszcze powodował duże zainteresowanie inwestorów optymalizacjš rozliczeń podatkowych. Podstawowym rozwišzaniem było tak zwane „parkowanie" nieruchomoœci w spółce transparentnej podatkowo (np. spółce komandytowej), w której funkcję komandytariusza pełniła spółka z ograniczonš odpowiedzialnoœciš, przy minimalnym – niekiedy 0,001–proc. prawie do udziału w zysku. Komplementariuszem natomiast była również spółka transparentna (na przykład luksemburska spółka typu SCSp), której większoœciowym wspólnikiem był fundusz inwestycyjny. Rozwišzanie takie, wykorzystujšce transparentne podatkowo spółki celowe, może być, w œwietle nowych regulacji, doœć kłopotliwe.

0,035 proc. powyżej 10 mln zł

Dla przypomnienia, podatnik będšcy właœcicielem okreœlonych w ustawie o CIT budynków biurowych lub usługowo-handlowych, o wartoœci poczštkowej przekraczajšcej 10 mln zł, zobowišzany jest co miesišc (poczynajšc od 20 lutego 2018 roku), do wpłacania do właœciwego urzędu skarbowego 0,035 proc. kwoty równej wartoœci poczštkowej budynku, pomniejszonej o wskazane powyżej 10 milionów złotych.

Gdy podatnik jest współwłaœcicielem nieruchomoœci, wartoœć poczštkowš oblicza się przy odpowiednim zastosowaniu art. 5 ustawy o CIT, a więc proporcjonalnie do udziałów we współwłasnoœci.

Przykład

Czterech podatników kupiło biu- rowiec. Każdy z nich ma 1 udziału. Wartoœć zakupu nieruchomoœci wyniosła 20 000 000 zł.

Zgodnie z art. 24b ust. 5 ustawy o CIT (odpowiednie regulacje w zakresie PIT znajdujš się w art. 30g ustawy o PIT), do wyliczenia podstawy opodatkowania dla każdego z podatników przyjmujemy kwotę 5 000 000 zł. W rezultacie podatnicy nie podlegajš opodatkowaniu.

Szczególna kalkulacja

Wyjštkiem jest jednak sytuacja, gdy współwłaœciciele sš podmiotami powišzanymi. Wówczas, zgodnie z art. 24b ust.  6 ustawy o CIT, podstawę opodatkowania stanowi całkowita wartoœć poczštkowa œrodka trwałego. Natomiast do wyliczenia podatku podatnik przyjmuje wartoœć wynikajšcš z własnej ewidencji œrodków trwałych, pomniejszonš o proporcjonalnš częœć kwoty obniżajšcej podatek.

Przykład

Czterech podatników kupiło biurowiec. Każdy z nich ma 1 udziału, a więc w ewidencji œrodków trwałych każdy pokazuje wartoœć poczštkowš 5 000 000 zł. Wartoœć zakupu nieruchomoœci wyniosła 20 000 000 zł. Kupujš- cy sš podmiotami powišzanymi.

Zgodnie z art. 24b ust. 6 ustawy o CIT do wyliczenia wartoœci poczštkowej nieruchomoœci należy przyjšć jej całkowitš wartoœć poczštkowš, czyli 20 000 000 zł. Obliczenie podatku dla każdego ze współwłaœcicieli wyglšdać będzie następujšco:

Podstawa opodatkowania = 1 x 20 000 000 zł = 5 000 000 zł

Kwota pomniejszajšca podstawę opodatkowania = 1 x 10 000 000 zł = 2 500 000 zł.

Miesięczny podatek do zapłaty przez każdego ze współwłaœcicieli = 0,035 proc. x (5 000 000 zł – 2 500 000 zł) = 875 zł.

Ustawodawca nakazuje postępować analogicznie w przypadku, gdy œrodek trwały jest własnoœciš (bšdŸ współwłasnoœciš) spółki niebędšcej osobš prawnš, której wspólnikami sš podatnik i podmiot powišzany z podatnikiem (art. 24b ust. 7 ustawy o CIT).

Przykład

Właœcicielem nieruchomoœć o wartoœci poczštkowej 100 mln  zł jest spółka komandytowa.

W spółce komandytowej komplementariuszem jest spółka z ograniczonš odpowiedzialnoœciš, której przysługuje 1 proc. udziału w zyskach.

Wyliczenie podatku dla komplementariusza:

Podstawa opodatkowania = 100 000 000 zł x 1 proc. = 1 000 000 zł

Kwota pomniejszajšca podstawę opodatkowania = 10 000 000 zł x 1 proc. = 100 000 zł

Miesięczny podatek do zapłaty przez komplementariusza = = 315 zł.

Wyliczenie podatku dla komandytariusza:

Podstawa opodatkowania = 100 000 000 zł x 99 proc. = 99 000 000 zł

Kwota pomniejszajšca podstawę opodatkowania = 10 000 000 zł x 99 proc. = 9 900 000 zł

Miesięczny podatek do zapłaty przez komandytariusza = 31 185 zł

Zagraniczny podmiot

Sytuacja skomplikuje się po stronie komandytariusza takiej polskiej spółki komandytowej, jeżeli będzie on spółkš zagranicznš. Przyjmuje się bowiem, że status wspólnika spółki transparentnej w kraju X powoduje posiadanie zakładu w tym kraju (por. np. Model Konwencji OECD Komentarz, B. Brzeziński [red.]). W takim razie przyjšć należy, że podatnikiem tzw. podatku minimalnego jest komandytariusz polskiej spółki komandytowej, będšcy spółkš zagranicznš.

Idšc dalej, warto zaznaczyć, że w przypadku, gdy komandytariusz spółki polskiej jest również spółkš transparentnš, konieczne będzie sięgnięcie do "dalszych" wspólników, w celu ustalenia podmiotu, który powinien zostać uznany za podatnika podatku dochodowego od osób fizycznych bšdŸ prawnych w Polsce.

Wracajšc więc do typowego modelu inwestycyjnego przedstawionego na wstępie – nowe regulacje spowodować mogš sytuację, w której podatnikiem podatku dochodowego z tytułu własnoœci okreœlonych w ustawie budynków, poza polskim komplementariuszem (najczęœciej spółkš z o.o.), będzie również komplementariusz spółki luksemburskiej (ang. „general partner", najczęœciej spółka typu Sarl) oraz komandytariusz tejże spółki.

Autor jest doradcš podatkowym, KR Group

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL