Podatek od nieruchomości komercyjnych: uwaga na spółki transparentne

Gdy podatnik jest współwłaścicielem biurowca czy centrum handlowego, jego wartość początkową oblicza się proporcjonalnie do udziałów we współwłasności. Inaczej daninę ustala się, gdy mamy do czynienia z podmiotami powiązanymi.

Publikacja: 10.01.2018 05:10

Podatek od nieruchomości komercyjnych: uwaga na spółki transparentne

Foto: 123RF

Boom w sektorze nieruchomości do niedawna jeszcze powodował duże zainteresowanie inwestorów optymalizacją rozliczeń podatkowych. Podstawowym rozwiązaniem było tak zwane „parkowanie" nieruchomości w spółce transparentnej podatkowo (np. spółce komandytowej), w której funkcję komandytariusza pełniła spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, przy minimalnym – niekiedy 0,001–proc. prawie do udziału w zysku. Komplementariuszem natomiast była również spółka transparentna (na przykład luksemburska spółka typu SCSp), której większościowym wspólnikiem był fundusz inwestycyjny. Rozwiązanie takie, wykorzystujące transparentne podatkowo spółki celowe, może być, w świetle nowych regulacji, dość kłopotliwe.

0,035 proc. powyżej 10 mln zł

Dla przypomnienia, podatnik będący właścicielem określonych w ustawie o CIT budynków biurowych lub usługowo-handlowych, o wartości początkowej przekraczającej 10 mln zł, zobowiązany jest co miesiąc (poczynając od 20 lutego 2018 roku), do wpłacania do właściwego urzędu skarbowego 0,035 proc. kwoty równej wartości początkowej budynku, pomniejszonej o wskazane powyżej 10 milionów złotych.

Gdy podatnik jest współwłaścicielem nieruchomości, wartość początkową oblicza się przy odpowiednim zastosowaniu art. 5 ustawy o CIT, a więc proporcjonalnie do udziałów we współwłasności.

Przykład

Czterech podatników kupiło biu- rowiec. Każdy z nich ma 1 udziału. Wartość zakupu nieruchomości wyniosła 20 000 000 zł.

Zgodnie z art. 24b ust. 5 ustawy o CIT (odpowiednie regulacje w zakresie PIT znajdują się w art. 30g ustawy o PIT), do wyliczenia podstawy opodatkowania dla każdego z podatników przyjmujemy kwotę 5 000 000 zł. W rezultacie podatnicy nie podlegają opodatkowaniu.

Szczególna kalkulacja

Wyjątkiem jest jednak sytuacja, gdy współwłaściciele są podmiotami powiązanymi. Wówczas, zgodnie z art. 24b ust.  6 ustawy o CIT, podstawę opodatkowania stanowi całkowita wartość początkowa środka trwałego. Natomiast do wyliczenia podatku podatnik przyjmuje wartość wynikającą z własnej ewidencji środków trwałych, pomniejszoną o proporcjonalną część kwoty obniżającej podatek.

Przykład

Czterech podatników kupiło biurowiec. Każdy z nich ma 1 udziału, a więc w ewidencji środków trwałych każdy pokazuje wartość początkową 5 000 000 zł. Wartość zakupu nieruchomości wyniosła 20 000 000 zł. Kupują- cy są podmiotami powiązanymi.

Zgodnie z art. 24b ust. 6 ustawy o CIT do wyliczenia wartości początkowej nieruchomości należy przyjąć jej całkowitą wartość początkową, czyli 20 000 000 zł. Obliczenie podatku dla każdego ze współwłaścicieli wyglądać będzie następująco:

Podstawa opodatkowania = 1 x 20 000 000 zł = 5 000 000 zł

Kwota pomniejszająca podstawę opodatkowania = 1 x 10 000 000 zł = 2 500 000 zł.

Miesięczny podatek do zapłaty przez każdego ze współwłaścicieli = 0,035 proc. x (5 000 000 zł – 2 500 000 zł) = 875 zł.

Ustawodawca nakazuje postępować analogicznie w przypadku, gdy środek trwały jest własnością (bądź współwłasnością) spółki niebędącej osobą prawną, której wspólnikami są podatnik i podmiot powiązany z podatnikiem (art. 24b ust. 7 ustawy o CIT).

Przykład

Właścicielem nieruchomość o wartości początkowej 100 mln  zł jest spółka komandytowa.

W spółce komandytowej komplementariuszem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, której przysługuje 1 proc. udziału w zyskach.

Wyliczenie podatku dla komplementariusza:

Podstawa opodatkowania = 100 000 000 zł x 1 proc. = 1 000 000 zł

Kwota pomniejszająca podstawę opodatkowania = 10 000 000 zł x 1 proc. = 100 000 zł

Miesięczny podatek do zapłaty przez komplementariusza = = 315 zł.

Wyliczenie podatku dla komandytariusza:

Podstawa opodatkowania = 100 000 000 zł x 99 proc. = 99 000 000 zł

Kwota pomniejszająca podstawę opodatkowania = 10 000 000 zł x 99 proc. = 9 900 000 zł

Miesięczny podatek do zapłaty przez komandytariusza = 31 185 zł

Zagraniczny podmiot

Sytuacja skomplikuje się po stronie komandytariusza takiej polskiej spółki komandytowej, jeżeli będzie on spółką zagraniczną. Przyjmuje się bowiem, że status wspólnika spółki transparentnej w kraju X powoduje posiadanie zakładu w tym kraju (por. np. Model Konwencji OECD Komentarz, B. Brzeziński [red.]). W takim razie przyjąć należy, że podatnikiem tzw. podatku minimalnego jest komandytariusz polskiej spółki komandytowej, będący spółką zagraniczną.

Idąc dalej, warto zaznaczyć, że w przypadku, gdy komandytariusz spółki polskiej jest również spółką transparentną, konieczne będzie sięgnięcie do "dalszych" wspólników, w celu ustalenia podmiotu, który powinien zostać uznany za podatnika podatku dochodowego od osób fizycznych bądź prawnych w Polsce.

Wracając więc do typowego modelu inwestycyjnego przedstawionego na wstępie – nowe regulacje spowodować mogą sytuację, w której podatnikiem podatku dochodowego z tytułu własności określonych w ustawie budynków, poza polskim komplementariuszem (najczęściej spółką z o.o.), będzie również komplementariusz spółki luksemburskiej (ang. „general partner", najczęściej spółka typu Sarl) oraz komandytariusz tejże spółki.

Autor jest doradcą podatkowym, KR Group

Boom w sektorze nieruchomości do niedawna jeszcze powodował duże zainteresowanie inwestorów optymalizacją rozliczeń podatkowych. Podstawowym rozwiązaniem było tak zwane „parkowanie" nieruchomości w spółce transparentnej podatkowo (np. spółce komandytowej), w której funkcję komandytariusza pełniła spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, przy minimalnym – niekiedy 0,001–proc. prawie do udziału w zysku. Komplementariuszem natomiast była również spółka transparentna (na przykład luksemburska spółka typu SCSp), której większościowym wspólnikiem był fundusz inwestycyjny. Rozwiązanie takie, wykorzystujące transparentne podatkowo spółki celowe, może być, w świetle nowych regulacji, dość kłopotliwe.

Pozostało 87% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe