Kredyty hipoteczne: trzeba interwencji władzy

Obowiązujące od niedawna przepisy o kredycie hipotecznym zawierają niejasności, które może wyjaśnić Ministerstwo Finansów i KNF – uważa ekspert.

Aktualizacja: 21.08.2017 09:17 Publikacja: 21.08.2017 09:16

Kredyty hipoteczne: trzeba interwencji władzy

Foto: Fotolia

22 lipca br. weszła w życie zdecydowana większość postanowień ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (dalej: ustawa). Wdraża ona dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi.

Ustawę należy oceniać pozytywnie – i to zarówno z punktu widzenia konsumentów, którzy zyskali szerokie uprawnienia ochronne jak i samych pośredników dla których stworzenie określonych reguł prawnych w zakresie funkcjonowania procesu pośrednictwa kredytowego czy też objęcie ich jednolitym nadzorem ze strony Komisji Nadzoru Finansowego może być szansą na uporządkowanie rynku, uczynienie go bardziej transparentnym i przewidywalnym zarówno dla nich, jak i ich klientów. Wszystko to powinno wpłynąć pozytywnie na rozwój rynku pośrednictwa kredytowego i zaufanie klientów do tego rodzaju instytucji finansowych.

Już teraz ujawniły się jednak pewne mankamenty w praktycznym zastosowaniu ustawy o kredycie hipotecznym. Niektóre z nich najprawdopodobniej wymagać będą pilnej interwencji ze strony ustawodawcy.

Jedną z najpoważniejszych niedoskonałości jest treść art. 4 pkt. 16 lit. c), który wprowadza definicję tzw. „powiązanego pośrednika kredytu hipotecznego" rozumianego m.in. jako pośrednika kredytu hipotecznego, który działa w imieniu i na rzecz określonej liczby kredytodawców lub grup kredytodawców, o których mowa w lit. b, które nie stanowią co najmniej połowy liczby kredytodawców funkcjonujących na rynku usług świadczonych w zakresie udzielania kredytów hipotecznych.

W powiązaniu z definicją „kredytodawcy" z art. 4 pkt 8 ustawy definicja ta powoduje trudności interpretacyjne w ustaleniu kto faktycznie może posiadać przymiot „niepowiązanego pośrednika kredytu hipotecznego". Biorąc pod uwagę fakt, że wspomniany art. 4 pkt 8 ustawy nakazuje uwzględniać w definicji „kredytodawcy" również banki spółdzielcze i krajowe kasy oszczędnościowo-kredytowe, należy jednoznacznie uznać, że ustawowa definicja „niepowiązanego pośrednika kredytu hipotecznego" jest sprzeczna z celem dyrektywy oraz narusza ważny interes publiczny.

Dla możliwości legitymowania się przymiotem niepowiązanego pośrednika kredytu należy brać bowiem pod uwagę również te banki spółdzielcze lub spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe, które działają lokalnie, np. w ramach danej miejscowości. To zaś powoduje, że nawet fakt posiadania w swojej ofercie przez danego pośrednika oferty więcej niż połowy banków zrzeszonych w Związku Banków Polskich (które odpowiadają za udzielanie około 90 proc. kredytów hipotecznych) powoduje brak możliwości korzystania przez niego z przymiotu „niepowiązanego". Można zaryzykować stwierdzenie, że po 22 lipca nie ma w Polsce pośrednika, który tak może przedstawiać się swoim klientom. Sytuacja ta może naruszać ważny interes publiczny poprzez wprowadzenie konsumenta w błąd co do faktycznego statusu pośrednika, z którego korzysta.

Drugim zagadnieniem, które mieć będzie znaczący wpływ na zmianę zasad funkcjonowania rynku pośrednictwa kredytowego jest fakt, że ustawa wprowadziła legalną definicję „agenta" – rozumianego jako przedsiębiorcę występującego w imieniu i na rzecz wyłącznie jednego pośrednika kredytu hipotecznego. W tym zakresie należy zwrócić uwagę nie tylko na zmianę wprowadzającą możliwość działania przez agenta wyłącznie na rzecz tylko jednego pośrednika (co trzeba oceniać pozytywnie), ale również na fakt, iż ustawodawca wyraźnie dopuścił do uczestnictwa w procesie kredytowym podmiot trzeci – inny niż pośrednika kredytowego, który działa w ramach swojego przedsiębiorstwa, ale na ryzyko danego pośrednika.

Ta z pozoru błaha regulacja spowoduje, że obecnie w „łańcuchu" podmiotów uczestniczących w procesie kredytowym – obok kredytodawcy (banku) oraz pośrednika kredytowego – mamy dodatkowy podmiot. Będzie to z pewnością mieć wpływ na zmianę praktyki banków, które do tej pory wymagały wykonywania czynności pośrednictwa wyłącznie przez osoby współpracujące z pośrednikiem kredytowym na podstawie umowy o pracę. W tej chwili – biorąc pod uwagę, że ustawa stanowi regulację szczególną względem prawa bankowego, zgodnie z regułą lex specialis derogat legi generali – ma przed nią pierwszeństwo.

Oznacza to, że po 22 lipca kredytodawcy mogą, a wręcz powinni odstąpić od dotychczasowych wymogów stawianych pośrednikom polegających na wykonywaniu czynności wyłącznie przez osoby zatrudnione w oparciu o umowę o pracę. W przeciwnym razie ograniczą pośrednikom możliwość wykonywania czynności pośrednictwa na ich rzecz (co m.in. doprowadzi do zmniejszenia sprzedaży produktów kredytowych). Zdecydowana większość największych pośredników kredytowych będzie bowiem korzystać z usług podmiotów trzecich (współpracujących z nimi agentów). Wszelkie ryzyka w tym zakresie ustawodawca ograniczył trafnym rozwiązaniem. Zgodnie z nim to pośrednik kredytowy ponosić będzie pełną i nieograniczoną odpowiedzialność za działania swojego agenta. Nic zatem nie stoi na przeszkodzie, aby dopuścić do wspomnianego wcześniej „łańcucha" nowy podmiot – agenta. Mimo że możliwość ta wydaje się oczywista – z uwagi na fakt, iż praktyka ograniczania pośrednikom możliwości wykonywania czynności pośrednictwa wyłącznie przez swoich pracowników funkcjonowała od kilku lat – potrzebne jest jednoznaczne stanowisk również KNF. Potrzeba ta jest tym większa, że dotychczasowa obserwacja praktyki obrotu bankowego – już po wejściu w życie ustawy – prowadzi do wniosku, że nieliczni kredytodawcy nadal stawiają przed pośrednikami kredytowymi tego rodzaju wymóg (uzasadniając to m.in. wytycznymi KNF sprzed kilku lat). To działanie sprzeczne z ustawą i może spowodować różnego rodzaju niedogodności – tak dla pośredników kredytowych, jak i samych kredytodawców.

W chwili obecnej istnieje pilna potrzeba zajęcia spójnego stanowiska ze strony odpowiednio Ministerstwa Finansów oraz KNF – co do wskazanych kwestii. W zakresie definicji pojęcia „niepowiązanego pośrednika kredytu hipotecznego" najprawdopodobniej niezbędne będzie przeprowadzenie odpowiednich zmian legislacyjnych. Za koniecznością rozstrzygnięcia wskazanych problemów, a przynajmniej jednego z nich, z pewnością przemawia ważny interes publiczny – konsumenta, który korzysta z usług firm pośrednictwa kredytowego i który po wejściu w życie ustawy o kredycie hipotecznym powinien coraz częściej korzystać z usług tego rodzaju firm.

Maciej Raczyński jest radcą prawnym, partnerem w RSP Raczyński Skalski & Partners.

22 lipca br. weszła w życie zdecydowana większość postanowień ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (dalej: ustawa). Wdraża ona dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi.

Ustawę należy oceniać pozytywnie – i to zarówno z punktu widzenia konsumentów, którzy zyskali szerokie uprawnienia ochronne jak i samych pośredników dla których stworzenie określonych reguł prawnych w zakresie funkcjonowania procesu pośrednictwa kredytowego czy też objęcie ich jednolitym nadzorem ze strony Komisji Nadzoru Finansowego może być szansą na uporządkowanie rynku, uczynienie go bardziej transparentnym i przewidywalnym zarówno dla nich, jak i ich klientów. Wszystko to powinno wpłynąć pozytywnie na rozwój rynku pośrednictwa kredytowego i zaufanie klientów do tego rodzaju instytucji finansowych.

Pozostało 86% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Opinie Prawne
Prof. Pecyna o komisji ds. Pegasusa: jedni mogą korzystać z telefonu inni nie
Opinie Prawne
Joanna Kalinowska o składce zdrowotnej: tak się kończy zabawa populistów w podatki
Opinie Prawne
Robert Gwiazdowski: Przywracanie, ale czego – praworządności czy władzy PO?
Opinie Prawne
Ewa Szadkowska: Bieg z przeszkodami fundacji rodzinnych
Opinie Prawne
Isański: O co sąd administracyjny pytał Trybunał Konstytucyjny?