Przepisy o obrocie nieruchomościami rolnymi trzeba poprawić

Rząd powinien znowelizować ustawę tak, by z jednej strony rzeczywiście chroniła grunty rolne, z drugiej zaś nie utrudniała transakcji w firmach. Obecnie obowiązujące regulacje, obwarowane licznymi, często zbędnymi restrykcjami, mocno komplikują inwestycje w spółkach – zauważają eksperci.

Publikacja: 22.03.2017 07:40

Przepisy o obrocie nieruchomościami rolnymi trzeba poprawić

Foto: www.sxc.hu

30 kwietnia 2016 r. weszły w życie przepisy, które znacząco rozszerzyły zakres restrykcji dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi. Obserwując rynek od czasu wprowadzenia zmian, można zauważyć, że przedsiębiorcy zrezygnowali z wielu transakcji niezwiązanych z działalnością rolniczą, w tym transakcji, których przedmiotem miały być udziały albo akcje. Co jest przyczyną tego stanu?

Za szeroka definicja ustawowa

Definicja nieruchomości rolnej odnosi się do potencjalnego charakteru rolnego nieruchomości oraz przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji wiele nieruchomości może zostać uznanych za rolne, podczas gdy faktycznie działalność rolnicza nigdy nie będzie na nich prowadzona (m.in. nieruchomości położone w miastach). Paradoksalnie za nieruchomość rolną mogłaby zostać uznana również niezabudowana działka w sąsiedztwie Pałacu Kultury i Nauki.

Dodatkowo nie znajduje racjonalnego uzasadnienia przyznanie jedynie miejscowym planom zagospodarowania przestrzennego decydującego znaczenia w zakresie określenia przeznaczenia nieruchomości. Szczególnie w sytuacji, gdy większość nieruchomości nie jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.

Ma to praktyczne konsekwencje. Deweloper, który chce zrealizować projekt mieszkaniowy, nie może kupić niezabudowanej nieruchomości (potencjalnie rolnej) położonej w mieście, a nieobjętej planem, nawet jeśli przeznaczona jest w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania pod zabudowę mieszkaniową.

Zbyt dużo zdarzeń objętych restrykcjami

Restrykcje co do zasady dotyczą wszystkich zdarzeń prawnych, na podstawie których zostanie nabyta nieruchomość rolna. Dotyczą zatem nie tylko umów sprzedaży nieruchomości, ale również nabycia nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności czy likwidacji spółki. Co więcej, restrykcjami objęte jest również szeroko rozumiane nabycie udziałów i akcji w spółkach mających nieruchomości rolne (w tym podwyższenie kapitału i objęcie nowych udziałów czy aport udziałów w spółce, która ma chociażby jedną nieruchomość rolną, nawet jeśli jest nieistotna dla jej działalności).

W praktyce oznacza to, że w sytuacji, gdy planowane jest przejęcie spółki, mającej zakład produkcyjny na dużej nieruchomości, której niewielki fragment jest niezabudowany i potencjalnie rolny, zgodnie z literalnym brzmieniem przepisów, konieczne jest uzyskanie zgody prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych na nabycie nieruchomości. Aby taką zgodę uzyskać, trzeba wykazać, że nie było możliwości zbycia nieruchomości rolnej innym podmiotom, a nabywca daje rękojmię prowadzenia na niej działalności rolniczej.

Nawet jeśli zgoda zostanie wydana, nabywca nieruchomości rolnej musi stawić czoła trwającemu przez dziesięć lat obowiązkowi prowadzenia gospodarstwa rolnego, zakazowi zbywania i zakazowi oddawania w posiadanie nabytej nieruchomości.

Restrykcjami objęte są również transakcje wewnątrz grupy kapitałowej, przekształcenia spółek i zasiedzenie nieruchomości. Jak się wydaje, nie jest to uzasadnione ze względu na cel nowelizacji przepisów.

Wyłączeniu spod restrykcji podlegają tylko nieruchomości rolne mniejsze niż 0,3 ha. Sprawia to, że restrykcje w obrocie nieruchomościami rolnymi należy brać pod uwagę przy prawie każdej transakcji.

Błędy legislacyjne

Przepisy dotyczące restrykcji w obrocie nieruchomościami rolnymi (znowelizowana ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego) są niejasne i sprzeczne, co utrudnia ich stosowanie i sprawia, że możliwe są różne interpretacje. W doktrynie wskazywano, że nie jest jasne, czy w przypadku innego niż sprzedaż nabycia udziałów w spółce Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo nabycia nieruchomości lub udziałów czy też np. w przypadku zmiany akcjonariusza w spółce komandytowo-akcyjnej Agencji przysługuje prawo nabycia nieruchomości lub akcji albo czy podmioty, które nie prowadziły gospodarstwa rolnego, a uzyskały zgodę prezesa ANR na nabycie nieruchomości, muszą zacząć je prowadzić.

Restrykcje znajdują zastosowanie w sytuacjach, które nie powinny zostać nimi objęte, np. przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej we własność albo zwrotne przeniesienie własności w wyniku odstąpienia od umowy sprzedaży bądź rozwiązania tej umowy. Podobne przykłady można mnożyć.

Rok obowiązywania restrykcji w obrocie nieruchomościami rolnymi upływa pod znakiem chaosu i niepewności. O ile zasadna jest ochrona gruntów rolnych, o tyle sposób jej realizacji w znowelizowanej ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego jest nieproporcjonalny w stosunku do celów, które miały zostać osiągnięte. Trudno znaleźć racjonalne uzasadnienia dla objęcia restrykcjami transakcji wewnątrz grupy kapitałowej, przekształceń, połączeń i podziałów spółek albo odpowiedzieć na pytanie, dlaczego Agencja Nieruchomości Rolnych jest uprawniona do nabycia udziałów czy akcji w spółce, a nie wyłącznie nieruchomości.

Konieczne wydaje się zatem wprowadzenie zmian, które zapewnią ochronę gruntów rolnych, nie utrudniając jednocześnie prowadzenia działalności, szczególnie firmom niezwiązanym z rolnictwem.

Autorzy są radcami prawnymi w PwC Legal

30 kwietnia 2016 r. weszły w życie przepisy, które znacząco rozszerzyły zakres restrykcji dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi. Obserwując rynek od czasu wprowadzenia zmian, można zauważyć, że przedsiębiorcy zrezygnowali z wielu transakcji niezwiązanych z działalnością rolniczą, w tym transakcji, których przedmiotem miały być udziały albo akcje. Co jest przyczyną tego stanu?

Za szeroka definicja ustawowa

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Opinie Prawne
Prof. Pecyna o komisji ds. Pegasusa: jedni mogą korzystać z telefonu inni nie
Opinie Prawne
Joanna Kalinowska o składce zdrowotnej: tak się kończy zabawa populistów w podatki
Opinie Prawne
Robert Gwiazdowski: Przywracanie, ale czego – praworządności czy władzy PO?
Opinie Prawne
Ewa Szadkowska: Bieg z przeszkodami fundacji rodzinnych
Opinie Prawne
Isański: O co sąd administracyjny pytał Trybunał Konstytucyjny?