30 kwietnia 2016 r. weszły w życie przepisy, które znacząco rozszerzyły zakres restrykcji dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi. Obserwując rynek od czasu wprowadzenia zmian, można zauważyć, że przedsiębiorcy zrezygnowali z wielu transakcji niezwiązanych z działalnością rolniczą, w tym transakcji, których przedmiotem miały być udziały albo akcje. Co jest przyczyną tego stanu?
Za szeroka definicja ustawowa
Definicja nieruchomości rolnej odnosi się do potencjalnego charakteru rolnego nieruchomości oraz przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji wiele nieruchomości może zostać uznanych za rolne, podczas gdy faktycznie działalność rolnicza nigdy nie będzie na nich prowadzona (m.in. nieruchomości położone w miastach). Paradoksalnie za nieruchomość rolną mogłaby zostać uznana również niezabudowana działka w sąsiedztwie Pałacu Kultury i Nauki.
Dodatkowo nie znajduje racjonalnego uzasadnienia przyznanie jedynie miejscowym planom zagospodarowania przestrzennego decydującego znaczenia w zakresie określenia przeznaczenia nieruchomości. Szczególnie w sytuacji, gdy większość nieruchomości nie jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.
Ma to praktyczne konsekwencje. Deweloper, który chce zrealizować projekt mieszkaniowy, nie może kupić niezabudowanej nieruchomości (potencjalnie rolnej) położonej w mieście, a nieobjętej planem, nawet jeśli przeznaczona jest w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania pod zabudowę mieszkaniową.
Zbyt dużo zdarzeń objętych restrykcjami
Restrykcje co do zasady dotyczą wszystkich zdarzeń prawnych, na podstawie których zostanie nabyta nieruchomość rolna. Dotyczą zatem nie tylko umów sprzedaży nieruchomości, ale również nabycia nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności czy likwidacji spółki. Co więcej, restrykcjami objęte jest również szeroko rozumiane nabycie udziałów i akcji w spółkach mających nieruchomości rolne (w tym podwyższenie kapitału i objęcie nowych udziałów czy aport udziałów w spółce, która ma chociażby jedną nieruchomość rolną, nawet jeśli jest nieistotna dla jej działalności).