Nieruchomości

Wynajem 11 mieszkań to już działalność gospodarcza - wyrok NSA

Fotolia.com
Wynajem 11 mieszkań z zamiarem zakupu nowych i przeznaczenia ich na ten sam cel należy uznać za działalność gospodarczą. Przychodów uzyskanych z tego tytułu nie można zaliczyć do źródła jakim jest najem.

Tak uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 15 listopada 2017 r. (II FSK 2769/15).

Stan faktyczny

Podatniczka jest właścicielką 11 mieszkań, które wchodzą w skład jej majątku osobistego. Z ich najmu uzyskuje przychody, które rozlicza na zasadach ogólnych według skali podatkowej. Podatniczka wyjaśniła, że do przychodów zalicza przychody faktycznie osiągnięte, natomiast do kosztów koszty faktycznie poniesione w danym roku podatkowym, w tym sumę odpisów amortyzacyjnych. Podkreśliła, że mieszkania są wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe osobom fizycznym i firmom, dla ich pracowników. Najem nie ma przy tym charakteru krótkoterminowego, tj. kilku lub kilkunastodniowego. Podatniczka przyznała też, że w przyszłości, w miarę możliwości pozyskiwania środków finansowych, zamierza nabywać kolejne nieruchomości w celu ich najmu.

Zapytała czy zyski z takiego przedsięwzięcia może zaliczyć do przychodów ze źródła jakim jest najem. Fiskus odpowiedział jednak, że nie. Uznał, że przy takiej skali przedsięwzięcia podatniczka prowadzi już działalność gospodarczą. Podatniczka nie zgadzała się z taką oceną. Zaskarżyła interpretację do sądu, ale przegrała.

Rozstrzygnięcie

Najpierw stanowisko fiskusa potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy. Zgodził się z organem, że najem na tak szeroką skalę spełnia wszystkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT.

Przypomniał, że pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza działalność zarobkową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzoną we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Zdaniem sądu, prowadzony przez skarżącą najem ma zarobkowy charakter, czyli jest nastawiony na osiągnięcie zysku (dochodu) w postaci czynszu. Szeroki zakres prowadzonego najmu wskazuje zaś, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły.

W ocenie WSA, istotnym przejawem działania w sposób zorganizowany jest to, że aktywność skarżącej koncentruje się na podejmowaniu czynności zmierzających zarówno do utrzymania źródła przychodu, jak i do jego rozszerzenia przez planowanie nabycia kolejnych nieruchomości „w miarę możliwości pozyskania środków finansowych".

O zorganizowanej działalności świadczy również konieczność pozyskiwania potencjalnego klienta (najemcy) poprzez udostępnianie informacji o posiadanych lokalach do wynajęcia, podejmowanie środków umożliwiających realizację przedmiotu umowy, czuwanie nad przestrzeganiem zasad dokonywania płatności za wynajem. Tego rodzaju działania, przy podanej liczbie wynajmowanych lokali, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania wielu zaplanowanych i przemyślanych działań oraz czynności. Ponadto, cechą charakterystyczną działalności gospodarczej jest również jej ukierunkowanie na zbyt, na zaspokajanie potrzeb osób trzecich - w tym przypadku osób wynajmujących lokale.

Ostatecznie wykładnię niekorzystną dla podatniczki potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny. Zauważył, że prowadzenie działalności gospodarczej i osiąganie z niej przychodów jest pewnym stanem obiektywnym, w którym decydującego znaczenia nie ma wola, zamiar czy przeświadczenie podatnika.

Ustalając, czy dany przychód pochodzi z działalności gospodarczej, należy w pierwszej kolejności podjąć próbę przypisania go do jednego z pozostałych wymienionych w ustawie źródeł. Jeżeli okaże się to niemożliwe, a przychód powstał w wyniku działalności zarobkowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły, która prowadzona jest we własnym imieniu, to wówczas będzie on przychodem z działalności gospodarczej.

W ocenie NSA, w spornej sprawie szeroki zakres prowadzonego przez podatniczkę najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły.

Skarżąca wynajmuje 11 mieszkań i w przyszłości w miarę możliwości zamierza nabywać kolejne celem ich najmu. W tej sytuacji, zdaniem NSA, jej przychodów nie można zaliczyć do źródła jakim jest najem.

Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.tarka@rp.pl

Zdaniem eksperta

Konrad Filip Turzyński, doradca podatkowy, partner w kancelarii KNDP Kolibski Nikończyk Dec & Partnerzy

Podatnicy stale mają problemy z rozgraniczeniem najmu prywatnego z prowadzonym w ramach działalności gospodarczej. Różnice w sposobie opodatkowania są istotne, choć – w zależności od przypadku - inny sposób opodatkowania może być najlepszym. Nie ma w tym zakresie złotego rozwiązania dobrego na każdą okoliczność. Dostępne rozwiązania to zarówno standardowa skala podatkowa (18/32 proc. dochodu), jak i ryczałt (8,5 proc. przychodu – od przyszłego roku do limitu 100 000 zł przychodu) przy najmie prywatnym oraz skala podatkowa (18/32 proc.) albo podatek liniowy (19 proc.) przy najmie prowadzonym w ramach działalności gospodarczej. Jest więc z czego wybierać, tym bardziej jeśli weźmie się pod uwagę możliwość założenia spółek.

Kluczowe okazuje się w wielu przypadkach określenie zasad sprzedaży wynajmowanych nieruchomości. Jedynie przy najmie prywatnym możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia pozwalającego na zbycie lokalu po upływie pięciu lat od jego nabycia, bez konieczności martwienia się o podatek. W przypadku prowadzenia najmu w ramach działalności, konieczne będzie obliczenie dochodu na sprzedaży, który będzie musiał uwzględniać in plus dokonywaną w trakcie amortyzację. Bez wątpienia, brak przesłanek prowadzenia działalności pozostaje w tym zakresie korzystniejszy.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego omawiany wyrok wydaje się słuszny. Trzeba jednak pamiętać, że nie tylko sama liczba wynajmowanych nieruchomości determinuje fakt prowadzenia działalności gospodarczej. Istotne są tu niekiedy inne okoliczności jak sposób nabycia (inaczej będzie traktowane nabycie w drodze spadku, inaczej zakup na rynku), jego cel, sposób zarządzania nieruchomościami (własny czy zewnętrzna firma). Składając wniosek o interpretację warto te wszystkie okoliczności wskazać, gdyż mogą one mieć istotny wpływ na jej treść.

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL