Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Wynajem 11 mieszkań to już działalność gospodarcza - wyrok NSA

Fotolia.com
Wynajem 11 mieszkań z zamiarem zakupu nowych i przeznaczenia ich na ten sam cel należy uznać za działalnoœć gospodarczš. Przychodów uzyskanych z tego tytułu nie można zaliczyć do Ÿródła jakim jest najem.

Tak uznał Naczelny Sšd Administracyjny w wyroku z 15 listopada 2017 r. (II FSK 2769/15).

Stan faktyczny

Podatniczka jest właœcicielkš 11 mieszkań, które wchodzš w skład jej majštku osobistego. Z ich najmu uzyskuje przychody, które rozlicza na zasadach ogólnych według skali podatkowej. Podatniczka wyjaœniła, że do przychodów zalicza przychody faktycznie osišgnięte, natomiast do kosztów koszty faktycznie poniesione w danym roku podatkowym, w tym sumę odpisów amortyzacyjnych. Podkreœliła, że mieszkania sš wynajmowane wyłšcznie na cele mieszkaniowe osobom fizycznym i firmom, dla ich pracowników. Najem nie ma przy tym charakteru krótkoterminowego, tj. kilku lub kilkunastodniowego. Podatniczka przyznała też, że w przyszłoœci, w miarę możliwoœci pozyskiwania œrodków finansowych, zamierza nabywać kolejne nieruchomoœci w celu ich najmu.

Zapytała czy zyski z takiego przedsięwzięcia może zaliczyć do przychodów ze Ÿródła jakim jest najem. Fiskus odpowiedział jednak, że nie. Uznał, że przy takiej skali przedsięwzięcia podatniczka prowadzi już działalnoœć gospodarczš. Podatniczka nie zgadzała się z takš ocenš. Zaskarżyła interpretację do sšdu, ale przegrała.

Rozstrzygnięcie

Najpierw stanowisko fiskusa potwierdził Wojewódzki Sšd Administracyjny w Bydgoszczy. Zgodził się z organem, że najem na tak szerokš skalę spełnia wszystkie przesłanki uznania za działalnoœć gospodarczš w rozumieniu ustawy o PIT.

Przypomniał, że pojęcie pozarolniczej działalnoœci gospodarczej oznacza działalnoœć zarobkowš wykonywanš w sposób zorganizowany i cišgły, prowadzonš we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, z której uzyskane przychody nie sš zaliczane do innych przychodów ze Ÿródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Zdaniem sšdu, prowadzony przez skarżšcš najem ma zarobkowy charakter, czyli jest nastawiony na osišgnięcie zysku (dochodu) w postaci czynszu. Szeroki zakres prowadzonego najmu wskazuje zaœ, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalnoœci w sposób metodyczny, systematyczny i uporzšdkowany, który wišże się z planowanym charakterem działań i realizacjš poszczególnych zamierzeń w sposób cišgły.

W ocenie WSA, istotnym przejawem działania w sposób zorganizowany jest to, że aktywnoœć skarżšcej koncentruje się na podejmowaniu czynnoœci zmierzajšcych zarówno do utrzymania Ÿródła przychodu, jak i do jego rozszerzenia przez planowanie nabycia kolejnych nieruchomoœci „w miarę możliwoœci pozyskania œrodków finansowych".

O zorganizowanej działalnoœci œwiadczy również koniecznoœć pozyskiwania potencjalnego klienta (najemcy) poprzez udostępnianie informacji o posiadanych lokalach do wynajęcia, podejmowanie œrodków umożliwiajšcych realizację przedmiotu umowy, czuwanie nad przestrzeganiem zasad dokonywania płatnoœci za wynajem. Tego rodzaju działania, przy podanej liczbie wynajmowanych lokali, nie mogš mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagajš one podejmowania wielu zaplanowanych i przemyœlanych działań oraz czynnoœci. Ponadto, cechš charakterystycznš działalnoœci gospodarczej jest również jej ukierunkowanie na zbyt, na zaspokajanie potrzeb osób trzecich - w tym przypadku osób wynajmujšcych lokale.

Ostatecznie wykładnię niekorzystnš dla podatniczki potwierdził Naczelny Sšd Administracyjny. Zauważył, że prowadzenie działalnoœci gospodarczej i osišganie z niej przychodów jest pewnym stanem obiektywnym, w którym decydujšcego znaczenia nie ma wola, zamiar czy przeœwiadczenie podatnika.

Ustalajšc, czy dany przychód pochodzi z działalnoœci gospodarczej, należy w pierwszej kolejnoœci podjšć próbę przypisania go do jednego z pozostałych wymienionych w ustawie Ÿródeł. Jeżeli okaże się to niemożliwe, a przychód powstał w wyniku działalnoœci zarobkowej wykonywanej w sposób zorganizowany i cišgły, która prowadzona jest we własnym imieniu, to wówczas będzie on przychodem z działalnoœci gospodarczej.

W ocenie NSA, w spornej sprawie szeroki zakres prowadzonego przez podatniczkę najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalnoœci w sposób metodyczny, systematyczny i uporzšdkowany, który wišże się z planowanym charakterem działań i realizacjš poszczególnych zamierzeń w sposób cišgły.

Skarżšca wynajmuje 11 mieszkań i w przyszłoœci w miarę możliwoœci zamierza nabywać kolejne celem ich najmu. W tej sytuacji, zdaniem NSA, jej przychodów nie można zaliczyć do Ÿródła jakim jest najem.

Masz pytanie, wyœlij e-mail do autorki: a.tarka@rp.pl

Zdaniem eksperta

Konrad Filip Turzyński, doradca podatkowy, partner w kancelarii KNDP Kolibski Nikończyk Dec & Partnerzy

Podatnicy stale majš problemy z rozgraniczeniem najmu prywatnego z prowadzonym w ramach działalnoœci gospodarczej. Różnice w sposobie opodatkowania sš istotne, choć – w zależnoœci od przypadku - inny sposób opodatkowania może być najlepszym. Nie ma w tym zakresie złotego rozwišzania dobrego na każdš okolicznoœć. Dostępne rozwišzania to zarówno standardowa skala podatkowa (18/32 proc. dochodu), jak i ryczałt (8,5 proc. przychodu – od przyszłego roku do limitu 100 000 zł przychodu) przy najmie prywatnym oraz skala podatkowa (18/32 proc.) albo podatek liniowy (19 proc.) przy najmie prowadzonym w ramach działalnoœci gospodarczej. Jest więc z czego wybierać, tym bardziej jeœli weŸmie się pod uwagę możliwoœć założenia spółek.

Kluczowe okazuje się w wielu przypadkach okreœlenie zasad sprzedaży wynajmowanych nieruchomoœci. Jedynie przy najmie prywatnym możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia pozwalajšcego na zbycie lokalu po upływie pięciu lat od jego nabycia, bez koniecznoœci martwienia się o podatek. W przypadku prowadzenia najmu w ramach działalnoœci, konieczne będzie obliczenie dochodu na sprzedaży, który będzie musiał uwzględniać in plus dokonywanš w trakcie amortyzację. Bez wštpienia, brak przesłanek prowadzenia działalnoœci pozostaje w tym zakresie korzystniejszy.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego omawiany wyrok wydaje się słuszny. Trzeba jednak pamiętać, że nie tylko sama liczba wynajmowanych nieruchomoœci determinuje fakt prowadzenia działalnoœci gospodarczej. Istotne sš tu niekiedy inne okolicznoœci jak sposób nabycia (inaczej będzie traktowane nabycie w drodze spadku, inaczej zakup na rynku), jego cel, sposób zarzšdzania nieruchomoœciami (własny czy zewnętrzna firma). Składajšc wniosek o interpretację warto te wszystkie okolicznoœci wskazać, gdyż mogš one mieć istotny wpływ na jej treœć.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL