To już reguła: wspólnoty mieszkaniowe chcą, by właściciele lokali użytkowych płacili na utrzymanie nieruchomości wspólnej więcej niż właściciele mieszkań. Rodzi to konflikty. Przepisy zaś nie ułatwiają ich rozwiązania. Większość sporów trafia więc do sądu.
Kalkulacja, a nie pretensje
Jedna ze wspólnot w Gdańsku podjęła uchwałę, że właściciel sklepu będzie płacił większe zaliczki, ponieważ jego sklep utrudnia życie właścicielom mieszkań. Samochody dostawcze oraz klimatyzacja nadmiernie hałasują. Trudno też zaparkować pod budynkiem. Poza tym powstaje zbyt dużo śmieci. Specjalnie też dla tego lokalu trzeba było zwiększyć moc ogrzewania.
Właściciel sklepu odwołał się do sądu i wygrał zarówno w Sądzie Okręgowym, jak i Apelacyjnym w Gdańsku (I ACa 513/13). Zdaniem sądów nie można zwiększać obciążeń właścicieli lokali jedynie z tego powodu, że mają one status użytkowych. Konieczne jest wykazanie, że w porównaniu z mieszkaniami wpływają one na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
W podobnej sprawie Sąd Apelacyjny w Warszawie stwierdził, że podwyższenie opłaty eksploatacyjnej za lokale użytkowe powinno być poparte rzetelną kalkulacją pozwalającą akceptować podwyżkę jako merytorycznie uzasadnioną (I ACa 801/13).
Przepisy regulujące zasady ustalania zaliczek na potrzeby utrzymania nieruchomości wspólnej są bardzo ogólne. Artykuł 12 ust. 3 ustawy o własności lokali mówi, że właściciele lokali mogą w swojej uchwale zwiększyć obciążenie lokalu użytkowego, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z niego.