Willa to willa, a nie budynek wielorodzinny

Deweloperzy nie mogą już przerabiać domów jednorodzinnych na wielorodzinne. Tego typu praktyk zabraniają sądy administracyjne. 11 września weszły też przepisy w tej sprawie.

Aktualizacja: 02.10.2017 07:17 Publikacja: 01.10.2017 23:38

Willa to willa, a nie budynek wielorodzinny

Foto: Pixabay

Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok przesadzający, że nie wolno deweloperom naginać prawa i przekształcać domów jednorodzinnych w bloki.

Orzeczenie dotyczy inwestycji rozpoczętych przed 11 września br. A takich jest wiele.

I co bardzo istotne, do tej daty nie było żadnych przepisów wprost zabraniających takich praktyk.

Dlatego ważne jest, jak w tego typu przypadkach rozstrzygają sądy i w którym kierunku pójdzie linia orzecznicza. A ta jest niekorzystna dla deweloperów.

Trzy lokale zamiast dwóch

W sprawie, którą zajmował się NSA, deweloper wybudował siedem szeregowców w warszawskim Wawrze, po dwa lokale w każdym. Nie mógł od razu wydzielić więcej lokali, ponieważ zabrania tego prawo.

Z definicji domu jednorodzinnego wynika bowiem, że w willi mogą być maksymalne dwa mieszkania albo jedno mieszkanie i lokal użytkowy o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni budynku.

Natomiast domy dewelopera powstały na typowo willowym osiedlu. W okolicy nie było żadnych bloków. Nie miał więc on szans na uzyskanie pozwolenia na budowę bloków. Postanowił więc poradzić sobie w inny sposób.

Kiedy domy były już gotowe, wystąpił o pozwolenie na ich użytkowanie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, a ten je wydał. Wówczas zwrócił się do urzędu dzielnicowego o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokalu. Chciał otrzymać zaświadczenia dla trzech mieszkań w każdym budynku. Urzędnikom wyjaśnił, że postanowił przearanżować wnętrze.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu to bardzo ważny dokument. Bez niego żaden notariusz nie zgodzi się na sporządzenie umowy przenoszącej własności mieszkania. Gdyby więc je otrzymał, mógłby ruszyć ze sprzedażą lokali.

Omijanie prawa

Prezydent miasta odmówił wydania tych zaświadczeń. Według niego poświadczałyby one nieprawdę. Deweloper nie miał zezwolenia na zmianę sposobu użytkowania budynku jednorodzinnego na wielorodzinny.

Poza tym z pozwolenia i na budowę, i na użytkowanie jasno wynikało, że mają to być dwulokalowe domy jednorodzinne w zabudowie szeregowej.

Deweloper odwołał się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie. Nic jednak nie wskórał. Wówczas postanowił powalczyć w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Warszawie. W skardze podniósł, że ustawa o własności lokali, na podstawie której wydaje się zaświadczenia o samodzielności lokali, nie przewiduje sięgania po prawo budowlane w tym przypadku. A przecież pozwolenia wydawane są na jego podstawie.

WSA oddalił skargę. Wówczas deweloper odwołał się do NSA, a ten nie pozostawił na nim suchej nitki. Według niego to była powszechna praktyka, że pod pretekstem budowy osiedla willowego deweloperzy budują budynki wielorodzinne.

Przypominał jednak, że od 11 września br. obowiązują zmiany do art. 2 ustawy o własności lokali. Ukróciły one tego typu proceder. W tym jednak wypadku trzeba stosować dotychczasowe przepisy, a te są bardzo ogólnikowe.

Nie oznacza to jednak, że wolno deweloperowi omijać prawo budowlane. Według NSA konstytucja wyraźnie mówi, że jesteśmy państwem prawa, a prawo dotyczy wszystkich, również dewelopera. A według prawa dom jednorodzinny może mieć tylko dwa lokale mieszkalne. Zarówno pozwolenie na budowę, jak i na użytkowanie jasno przewidywało, że w każdym szeregowcu mają być po dwa lokale.

Co mówią przepisy teraz

Natomiast teraz praktyka przekształcania willi w bloki nie jest już dopuszczalna. Do art. 2 ustawy o własności lokali dodano ust. 1a. Nowy przepis obowiązuje od 11 września.

Od tego dnia starosta (prezydent miasta na prawach powiatu), zanim wyda zaświadczenie, musi najpierw zbadać, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego mieszkania jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu, a gdy go nie ma, z decyzją o warunkach zabudowy i pozwoleniem na budowę, skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w domu jednorodzinnym mogą stanowić najwyżej dwa samodzielne mieszkania. Przed 11 września ustawa nie zawierała tego typu kryteriów. W sprawach nieuregulowanych odsyłała do kodeksu cywilnego. A kodeks słowem nie wspomniał o miejscowym planie i pozwoleniu na budowę oraz na użytkowanie. Była wiec luka, z której niektórzy deweloperzy chętnie korzystali.

Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok przesadzający, że nie wolno deweloperom naginać prawa i przekształcać domów jednorodzinnych w bloki.

Orzeczenie dotyczy inwestycji rozpoczętych przed 11 września br. A takich jest wiele.

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu