Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Nowe biura z bezpośrednim dostępem do metra

Maciej Jankiewicz
materiały prasowe
- Aktywnoœć budowlana w stolicy jest wysoka, jednak równie wysokie jest zapotrzebowanie na nowe biura - mówi Maciej Jankiewicz, prezes Polskiego Holdingu Nieruchomoœci

PHN jest zainteresowany utworzeniem REIT-u. Jakie korzyœci dla firmy i akcjonariuszy daje ta formuła? Jakiego rodzaju aktywa mogłyby się znaleŸć w takim funduszu? 

Utworzenie REIT-u daje przede wszystkim możliwoœć finansowania zakupu nieruchomoœci za poœrednictwem emisji akcji, a nie długiem. Ponadto formuła umożliwiłaby pozostawienie struktury akcjonariatu PHN w obecnym kształcie (prawie 70 proc. kontroluje Skarb Państwa – red.). Dodatkowo REIT jest w pełni bezpiecznš formułš, a PHN jako spółka z większoœciowym udziałem Skarbu Państwa zapewniałaby dodatkowe bezpieczeństwo i pewnoœć inwestycji.

Do REIT-u z całš pewnoœciš mogłyby zostać włšczone najnowoczeœniejsze aktywa biurowe klasy A naszej grupy, gwarantujšce stabilne przepływy z najmu i regularnš wypłatę dywidendy. Przewidujemy, że mogłyby to być 3 - 5 nieruchomoœci o wartoœci około 150 - 200 mln zł każda. 

Jaki jest obecnie udział biur klasy A w portfelu PHN i jaki jest pożšdany poziom docelowy? 

Dysponujemy blisko 70 tys. mkw. powierzchni biurowej klasy A, co stanowi około 21 proc. w całym portfelu. Na tę wartoœć składajš się dwa projekty zrealizowane przez nas - Foksal i Domaniewska Office Hub w Warszawie oraz dwa biurowce kupione w ubiegłych latach - Andersia Business Center w Poznaniu i Alchemia II w Gdańsku.

Zgodnie z założeniami strategicznymi do 2023 r. powierzchnia klasy A ma wzrosnšć do ponad 280 tys. mkw. To bardzo ambitny plan, dlatego też intensyfikujemy naszš działalnoœć deweloperskš. 

Czy w najbliższym czasie można się spodziewać zakupu kolejnych biurowców do portfela? 

Oczywiœcie jako spółka giełdowa wszelkie tego typu informacje musimy udostępniać zgodnie z przepisami. Mogę tylko powiedzieć, że bardzo dokładanie obserwujemy rynek i przeglšdamy najatrakcyjniejsze oferty, szukajšc perełek. Potencjał mamy duży, bo zgodnie ze strategiš mamy możliwoœć, by na akwizycje przeznaczyć 700 mln zł. 

Trwa wyburzanie starego budynku z portfela PHN, przy Rondzie ONZ w Warszawie. Powstanie tam wasza flagowa inwestycja, wieżowiec biurowy PHN Tower o powierzchni najmu rzędu 40 tys. mkw. Jaki jest harmonogram tej inwestycji? 

Niewštpliwe wieżowiec przy ul. Œwiętokrzyskiej 36 będzie wizytówkš PHN. Z całš pewnoœciš to jedna z najbardziej prestiżowych lokalizacji, która pozostała do zabudowy w œcisłym centrum Warszawy, dlatego w możliwie najlepszy sposób chcemy wykorzystać potencjał tej nieruchomoœci. Projekt będzie stanowić o nowej jakoœci i innowacyjnoœci, którš jako grupa zamierzamy dostarczać na rynek w segmencie biur.

Niezwłocznie po zakończeniu rozbiórki i uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę rozpoczniemy prace budowlane. Nie jest tajemnicš, że harmonogram inwestycji determinowany jest przez pozyskanie decyzji administracyjnych, na co nie mamy wpływu.

Analizujemy możliwoœć zwiększenia powierzchni najmu, chcemy uzyskać możliwie najbardziej funkcjonalne plany pięter w wysokoœciowej częœci budynku. Ponadto wybieramy doradcę komercyjnego i zleciliœmy przygotowanie projektu budowy łšcznika ze stacjš II linii metra w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. PHN Tower będzie jednym z nielicznych budynków z bezpoœrednim dostępem do metra w Warszawie. 

W stolicy dynamicznie przybywa biur, czy jesteœcie spokojni o wynajem nowego, tak dużego obiektu? 

Rzeczywiœcie, aktywnoœć budowlana w stolicy jest wysoka, jednak równie wysokie jest zapotrzebowanie na nowe biura, a nowo dostarczana na rynek powierzchnia jest przez niego absorbowana. Duża podaż na warszawskim rynku biurowym przewidywana jest w 2019 r. Oddanie do użytkowania PHN Tower jest wstępnie zaplanowane na 2022 r., a eksperci rynku nieruchomoœci przewidujš już wtedy niższš podaż. Zakładamy również pozyskanie umów pre-let (przedwstępnych umów najmu – red.) na œrednim poziomie 40- 60 proc., co zapewni nam komfort realizacji inwestycji, a przyszłym najemcom umożliwi swobodę wyboru powierzchni oraz jej konfigurację, co przy wynajmowaniu powierzchni biurowej stanowi bardzo ważny element.

Niekwestionowalnym atutem tej inwestycji jest jej lokalizacja - w samym centrum warszawskiego Centralnego Obszaru Biznesu, tuż przy Rondzie ONZ. 

Planujecie też budowę nowego biurowca vis a vis leciwego Intraco. Na jakim etapie jest ta inwestycja? 

W sierpniu wybraliœmy biuro architektoniczne, które zaprojektuje biurowiec. Realizację projektu planujemy na II połowę 2018 r. i zakładamy, że pierwsi najemcy wprowadzš się w drugiej częœci 2020 r. Przyjęliœmy już koncepcję projektu, który zakłada powstanie około 12 tys. mkw. powierzchni najmu. 

Stare Intraco straszyło wskaŸnikiem pustostanów, miało zostać zburzone, a jednak udało się do niego przycišgnšć najemców. Jaki jest przepis na drugie życie tak starego obiektu?

Intraco to przede wszystkim œwietna lokalizacja w pobliżu centrum Warszawy. Nasi najemcy ceniš sobie przede wszystkim możliwoœć dogodnego dojazdu dzięki bliskiej odległoœci stacji metra Dworzec Gdański oraz sieci komunikacji miejskiej. Duże znaczenie ma także możliwoœć swobodnej aranżacji wnętrz dostosowanej do indywidualnych potrzeb najemców. Nie bez znaczenia jest oczywiœcie atrakcyjne podejœcie cenowe, które oferujemy najemcom.

Na rynku działa bardzo dużo firm, które nie koniecznie sš zainteresowane wynajmem nowoczesnej powierzchni klasy A, a kluczowe znaczenie ma dla nich lokalizacja. Dlatego Intraco jest dla nich doskonałš propozycjš. W planach mamy także modernizację recepcji, jesteœmy w trakcie wyboru koncepcji. 

Ze względu na duży portfel nieruchomoœci „pozlepiany” z wielu innych portfeli bolšczkš PHN jest jakoœć nieruchomoœci i wskaŸnik pustostanów. Jak to się zmienia? 

Intensywnie pracujemy nad zmniejszeniem poziomu pustostanów, to jeden z czynników wyznaczajšcych efektywnoœć naszych działań. Przypomnę tylko, że w momencie obejmowania przez mnie funkcji, czyli ponad półtora roku temu, œredni stan pustostanów w budynkach pozostajšcych w portfelu grupy wynosił około 27 proc. Dzięki intensyfikacji działań sprzedażowych i usprawnieniu pozyskiwania najemców poziom spadł do 19,1 proc. na koniec I półrocza. Oczywiœcie przed nami jeszcze wiele do zrobienia, ale bioršc pod uwagę, że œredni poziom pustostanów dla warszawskiego rynku biurowego roœnie i na koniec I półrocza wynosił ponad 14 proc., to spadek w przypadku naszego portfela oznacza bardzo dobry trend. Zgodnie z naszymi zamierzeniami strategicznymi w 2018 r. chcemy być być poniżej œredniej rynkowej.

W skład portfela grupy wchodzi obecnie ponad 140 nieruchomoœci, które weszły do naszych zasobów w wyniku konsolidacji spółek należšcych do Skarbu Państwa. Jednym ze strategicznych wyzwań stojšcych przed nami jest optymalizacja portfela. Zakładamy m.in. sprzedaż aktywów znajdujšcych się w nieatrakcyjnych lokalizacjach lub takich, gdzie mimo działań naprawczych rentownoœć jest poniżej oczekiwanego poziomu.

Inwestycje PHN to nie tylko biura, ale i hotele. Na jakim etapie sš inwestycje w tym segmencie? 

Rynek hotelowy nie jest naszym kluczowym segmentem działalnoœci, ale chcemy wykorzystać tereny w naszym zasobie jak najlepiej. Dlatego rozpoczęliœmy wyburzenia budynku przy al. Wilanowskiej 372 w Warszawie, w bezpoœrednim sšsiedztwie Galerii Mokotów. Wstępny harmonogram zakłada rozpoczęcie budowy hoteli pod markš Residence Inn oraz Moxy, w oparciu o licencję Marriott International, na II kwartał 2018 r. Po rozbiórce istniejšcego budynku w I kwartale 2018 r. będš trwały prace zwišzane z przygotowaniem infrastruktury zewnętrznej. Otwarcie hoteli planowane jest w 2020 r. Proces uzyskiwania pozwolenia na budowę jest w toku.

W maju podpisaliœmy również list intencyjny z Chopin Airport Development dotyczšcy możliwoœci nawišzania ewentualnej współpracy - Chopin Airport Development jako profesjonalny zarzšdzajšcy, a my jako inwestor. 

Korzystacie też z hossy w segmencie magazynowym. Macie około 900 tys. mkw. zidentyfikowanych działek pod zabudowę logistycznš. Jakie macie plany w tym obszarze? 

Na poczštku lipca odbyło się spotkanie z prezesem The Perot Companies - Rossem Perotem Jr., na którym omawialiœmy naszš współpracę przy realizacji projektu Hillwood & PHN Pruszków, a także możliwoœci podjęcia dalszych wspólnych przedsięwzięć. Zdecydowaliœmy się wspólnie z Grupš Hillwood zbudować park logistyczny Hillwood & PHN Pruszków zlokalizowany w podwarszawskim Parzniewie. Inwestycja obejmie 6 budynków o łšcznej powierzchni około 95 tys. mkw. na 22-ha terenie. Współpraca układa się bardzo dobrze, a projekt realizowany jest zgodnie z harmonogramem, dzięki czemu na przełomie wrzeœnia i paŸdziernika nastšpi przekazanie nowobudowanych obiektów najemcom. 

Jak idzie współpraca z państwowymi spółkami w zakresie najmu powierzchni? 

Jesteœmy oczywiœcie otwarci na wszelkš współpracę, w tym w szczególnoœci ze spółkami z udziałem Skarbu Państwa. Na bieżšco staramy się reagować na wszelkie potrzeby tych podmiotów, oferujšc nasze produkty i usługi. Prowadzimy rozmowy z przedstawicielami firm i liczymy na pozytywny finał negocjacji, o czym niezwłocznie będziemy informować. 

A jeœli chodzi o wspólne projekty inwestycyjne, np. z KGHM? 

My ze swojej strony zrobiliœmy wszystko, aby nawišzać œcisłš współpracę ze spółkš KGHM TFI przy realizacji projektu joint-venture we Wrocławiu. Naszš intencjš jest realizacja wspólnego projektu biurowego, co niewštpliwie miałoby pozytywny wpływ na rozwój dolnoœlšskiego rynku nieruchomoœci oraz stworzyłoby możliwoœci konkurowania spółek z udziałem Skarbu Państwa z zagranicznymi podmiotami. Na chwilę obecnš czekamy na decyzję zarzšdu KGHM TFI.

CV

Maciej Jankiewicz kieruje PHN od marca 2016 r. Jest absolwentem wydziału prawa i administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Ukończył studia podyplomowe z zarzšdzania i obrotu nieruchomoœciami – i z tš branżš zwišzał karierę zawodowš. Był m.in. zarzšdcš POC Dipservice (obecnie PHN) i prezesem T.O.N. Agro (obecnie w składzie PHN). Był także dyrektorem Miejskiego Biura Finansów Oœwiaty m.st. Warszawy. Jest radnym dzielnicy Warszawa Targówek (klub PiS).

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL