Patio, alkohol, papierosy i grill - co może regulować uchwała wspólnoty mieszkaniowej

W pewnym zakresie współwłaściciele mogą przyjąć uchwałę regulującą zasady współkorzystania z patio i porządek w tym zakresie – stwierdził w wyroku Sąd Okręgowy w Olsztynie.

Aktualizacja: 29.08.2016 16:15 Publikacja: 29.08.2016 14:06

Patio, alkohol, papierosy i grill - co może regulować uchwała wspólnoty mieszkaniowej

Foto: 123RF

Przed zmianą regulaminu, mimo ustanowionego nim zakazu, na patio znajdującym się na terenie wspólnoty mieszkaniowej urządzano spotkania towarzyskie. W ich trakcie palono papierosy, pito alkohol i rozpalano grilla. Bawiły się tam również dzieci lokatorów lub ich rodzin. Właściciele lokalu sąsiadującego z patio skarżyli się na hałasy, inicjowali interwencje policji i straży miejskiej. Kwestia ta została poruszona na zebraniu wspólnoty, a następnie podjęto uchwałę zmieniającą regulamin porządku domowego.

Jedno z jego postanowień otrzymało brzmienie: „Zabrania się palenia papierosów, picia alkoholu w pomieszczeniach wspólnych budynku oraz grillowania w pomieszczeniach wspólnych budynku (w szczególności na korytarzach, klatkach schodowych oraz na balkonach)", jak jednak zaznaczono „postanowienie nie dotyczy patio w budynku Wspólnoty."

Właściciele lokalu sąsiadującego z patio zaskarżyli uchwałę do sądu. W pozwie podnieśli, że została ona podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów, a oni nie zostali poinformowani o jej treści. Ponadto, na mocy uchwały dopuszczono możliwość palenia papierosów, picia alkoholu oraz grillowania w pomieszczeniach wspólnych budynku, w tym na patio, czyli wewnętrznym dziedzińcu, z którym sąsiaduje ich mieszkanie. Narusza to ich obiektywny interes, ponieważ zagraża negatywnymi immisjami, które miały miejsce już we wcześniejszym okresie; grozi to również zaprószeniem ognia – przekonywali niezadowoleni członkowie wspólnoty.

Dodatkowo wskazali, że loggie, których dotyczą zapisy regulaminu o treści przyjętej w uchwale, stanowią część składową lokali, a nie część nieruchomości wspólnej, wobec czego uchwała narzucająca określony sposób korzystania z tych pomieszczeń wykracza poza kompetencje pozwanej i narusza ich interes. Jednocześnie zaznaczyli, że w dacie zakupu przez nich mieszkania w regulaminie nie było mowy o możliwości palenia, picia i grillowania na patio.

W odpowiedzi na pozew wspólnota przekonywała, że kwestionowana uchwała nie narusza interesu powodów, prawa, umowy właścicieli, ani zasad prawidłowego zarządu. Stanowi korektę regulaminu porządkowego, jaki dotychczas funkcjonował we wspólnocie i sankcjonuje sposób korzystania z patio, jako miejsca przeznaczonego do wspólnego użytku w celu rekreacji i sąsiedzkiej integracji. Wspólnota przekonywała ponadto, że używanie otwartego ognia nie stwarza zagrożenia, gdyż patio jest zbudowane z materiałów niepalnych, a towarzyskie spotkania nie zakłócają porządku i nie są niczym nagannym.

Rozpatrujący pozew Sąd Okręgowy w Olsztynie (sygn. akt I C 299/15) zwrócił uwagę, że dostęp do balkonów – z wyjątkiem balkonu nad patio - możliwy jest wyłącznie z przyległych lokali, a korzystają z nich wyłącznie właściciele tych lokali. W konsekwencji, zdaniem SO,  balkony (czy też loggie) w budynku pozwanej wspólnoty, z wyłączeniem balkonu położonego nad patio, należy zakwalifikować jako pomieszczenia przynależne do tych lokali. Te zaś z mocy art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali stanowią część składową lokalu, których powierzchnię uwzględnia się przy obliczaniu wysokości udziału przysługującego jego właścicielowi w nieruchomości wspólnej. - To zaś oznacza, że Wspólnota nie ma prawa do regulowania sposobu korzystania z tych pomieszczeń w ramach regulaminu wewnętrznego, albowiem nie są one częścią wspólną nieruchomości, a regulamin taki może dotyczyć wyłącznie nieruchomości wspólnej, którą zarząd pozostaje w kompetencjach Wspólnoty – wskazał sąd.

To z kolei doprowadziło sąd do wniosku, że zarówno poprzednio obowiązujący regulamin, jak i regulamin w brzmieniu obowiązującym po zmianie dokonanej zaskarżoną uchwałą, naruszają ustawę o własności lokali, która nie przewiduje kompetencji wspólnoty do narzucania współwłaścicielom zakazów lub nakazów dotyczących sposobu korzystania przez nich z pomieszczeń mieszczących się w prawie odrębnej własności lokali.

Zdaniem sądu odmiennie przedstawiała się sytuacja patio, które stanowi część nieruchomości wspólnej, z której każdy właściciel lokalu ma prawo współkorzystać zgodnie z jej przeznaczeniem. – Co do zasady zatem wspólnota mieszkaniowa nie może ograniczać go w tym zakresie, chyba, że jest to konieczne dla prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że w pewnym zakresie współwłaściciele mogą przyjąć uchwałę regulującą zasady współkorzystania z patio i porządek w tym zakresie – wyjaśnił sąd.

Sąd uchylił całą uchwałę, ponieważ wprowadzała ona regulację dotyczącą zarówno części składowych poszczególnych lokali, jak i patio, które jest elementem nieruchomości wspólnej. - Wyeliminowanie zdania dotyczącego części składowych skutkowałoby pozostawieniem zdania dotyczącego patio, które sprowadzałoby się do pozbawionego merytorycznej treści zapisu „postanowienie nie dotyczy patio", bez możliwości wskazania lub odniesienia, o jakie postanowienie chodzi – zaznaczył sąd.

Przed zmianą regulaminu, mimo ustanowionego nim zakazu, na patio znajdującym się na terenie wspólnoty mieszkaniowej urządzano spotkania towarzyskie. W ich trakcie palono papierosy, pito alkohol i rozpalano grilla. Bawiły się tam również dzieci lokatorów lub ich rodzin. Właściciele lokalu sąsiadującego z patio skarżyli się na hałasy, inicjowali interwencje policji i straży miejskiej. Kwestia ta została poruszona na zebraniu wspólnoty, a następnie podjęto uchwałę zmieniającą regulamin porządku domowego.

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Praca, Emerytury i renty
Płaca minimalna jeszcze wyższa. Minister pracy zapowiada rewolucję
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Sądy i trybunały
Trybunał Konstytucyjny na drodze do naprawy. Pakiet Bodnara oceniają prawnicy
Mundurowi
Kwalifikacja wojskowa 2024. Kobiety i 60-latkowie staną przed komisjami