W niedużym mieście biura są tanie, ale jest jest ich niewiele

W wielkim mieście firmy mogą wynajmować powierzchnie w szklanych wieżach, zabytkowych kamienicach, kameralnych budynkach. A jak to wygląda w mniejszych miejscowościach?

Aktualizacja: 22.05.2017 15:50 Publikacja: 22.05.2017 15:19

W niedużym mieście biura są tanie, ale jest jest ich niewiele

Foto: Fotolia

Mniej niż 100 metrów

Martin Lipiński, szef działu biurowego w AXI IMMO, podkreśla, że atutem mniejszych miejscowości są niższe koszty pracy – o ok. 10 proc. niż średnia krajowa. – Do tego dochodzą relatywnie dobrze rozwinięta baza naukowa i dydaktyczna (wyższe szkoły zawodowe) oraz większy dostęp do pracowników – zwraca uwagę. – Lokalnym władzom zależy na przyciągnięciu pracodawców, a tym samym podatników. Jednocześnie brak inwestycji biurowych, płytki rynek pracy oraz społeczne i geograficzne ograniczenia powodują, że małe i średniej wielkości miasta mają problemy z pozyskaniem inwestorów z sektora biurowego.

Dodaje, że większość powierzchni biurowej w takich lokalizacjach znajduje się w starszych budynkach należących do miasta. – Prywatne inwestycje to projekty mix-use, czyli jednocześnie retail, część biurowa oraz własne siedziby firm – wskazuje ekspert AXI IMMO. – W centrach tych miast najczęściej są placówki banków czy firm telekomunikacyjnych. Nie ma wielu przykładów nowoczesnych biurowców na wynajem, co wynika z małego popytu – wyjaśnia. Nowoczesne biura w takich miejscowościach to przede wszystkim inwestycje własne, często przy obiekcie produkcyjno-magazynowym. – W Grodzisku Mazowieckim swoje biura przy fabrykach czy magazynach mają Danfoss, Frito Lay. W Nowym Sączu powstaje kompleks Miasteczko Multimedialne – podaje.

Także Marlena Dubińska zwraca uwagę, że biurowce powstają np. przy zakładzie produkcyjnym, na obrzeżach miasta, zgodnie z zapotrzebowaniem firmy. – Zazwyczaj nie są to biurowce klasy A oferujące najnowocześniejsze systemy technologiczne. Klimatyzacja czy podnoszona podłoga jest już wyróżnikiem – ocenia przedstawicielka Nuvalu Polska, która mówi o trudnościach ze znalezieniem biura w małych miastach. – Większość podaży biurowej i handlowej to małe lokale, często poniżej 100 mkw. Wynajem większej powierzchni to już spore wyzwanie. Zdecydowana większość dostępnych lokali to oferta na sprzedaż, nie na wynajem – opowiada. – Właścicielami budynków biurowych są zazwyczaj mali, lokalni deweloperzy lub inwestorzy prywatni. Powierzchnie można wynająć od Urzędu Miasta, Agencji Rozwoju Miasta i innych urzędów. Są to najczęściej lokale w centrum lub kameralne kamienice.

– Firmy muszą się liczyć z bardzo ograniczoną ofertą nowoczesnej powierzchni biurowej. Ze względu na wciąż stosunkowo niewielki popyt, inwestycje w tego typu lokalizacjach powstają rzadko i często spekulacyjnie, bez znaczącego poziomu przednajmu – mówi Bolesław Kołodziejczyk, ekspert Cushman & Wakefield. – Deweloperzy, najczęściej lokalni, muszą wziąć na siebie ryzyko komercjalizacji obiektu.

Metry za złotówki

Marlena Dubińska informuje, że umowy najmu powierzchni biurowych w małych miastach są zawierane najczęściej na czas nieokreślony z kilkumiesięcznym okresem wypowiedzenia. – Na dużych rynkach standardem są umowy na trzy–pięć lat – mówi. Kolejna różnica to czynsze. – W niedużych miejscowościach jest to 20–30 zł za mkw. Nie praktykuje się rozliczeń w euro. Czasem ustalana jest opłata całkowita za lokal. Wśród poszukiwanych najemców są m.in. instytucje finansowe, zawody prawnicze, spółki lekarskie.

Martin Lipiński podkreśla, że stawki najmu, które w mniejszych miastach zaczynają się od 20 zł za mkw. biura miesięcznie, w porównaniu z czynszami w dużych aglomeracjach są atrakcyjne. – Stawki w małych miastach utrzymują się na stabilnym poziomie. Negocjacje zawsze są możliwe, ale zakres zwolnień jest mniejszy niż w pakietach oferowanych przez dużych deweloperów – zastrzega ekspert.

Także Marlena Dubińska podkreśla, że najemcy nie mogą liczyć na wiele dodatkowych korzyści. – Wynajmujący nie pokryje kosztów aranżacji, nie dostosuje powierzchni do potrzeb firmy – mówi. – Najemcy mogą liczyć jednak na wsparcie lokalnych władz, które w zamian za nowe miejsca pracy zaangażują się w otwarcie biura. Mogą zaoferować działania marketingowe, pomoc prawną czy nawet przesunięcie przystanku. Zdaniem Dubińskiej na niewielkich rynkach biurowych nie będzie zmian. – Duże firmy deweloperskie skupiają się na dużych miastach regionalnych, gdzie dostępna jest wykwalifikowana kadra pracownicza. To tam mogą liczyć na duży napływ inwestycji i potencjalnych najemców. Mniejsze miasta mogą liczyć na lokalnych inwestorów – mówi.

A Martin Lipiński komentuje, że siła dużych miast jest zbyt wielka, by w najbliższych latach na rynku biurowym doszło do wyraźnych zmian. – Mniejsze ośrodki powinny wykorzystywać swoją przewagę kosztową, co może skutkować pozytywnymi decyzjami pojedynczych inwestorów – ocenia. – Z czasem naturalną konsekwencją będzie migracja firm z dużych miast, zwłaszcza w przypadku mniej specjalistycznych biznesów, jak call centers czy proste usługi księgowe, do mniejszych ośrodków. Szansę mniejszych miast może zwiększyć rozbudowa infrastruktury łączącej mniejsze miasta z głównymi ośrodkami. W pierwszej kolejności na przyciągnięcie biznesu z sektora usług wspólnych, a tym samym deweloperów, mają miasta powyżej 100 tys. jak Kalisz, Bydgoszcz, Radom.

Bolesław Kołodziejczyk dodaje, że dla dużych międzynarodowych deweloperów potencjał niedużych miast jest wciąż zbyt mały. – Wiele projektów jest jednak w planach. Ze względu na duże ryzyko i relatywnie dużą kapitałochłonność inwestycji, wciąż nie ma wielu realizacji tego typu – mówi. ©?

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.gawronska@rp.pl

Mniej niż 100 metrów

Martin Lipiński, szef działu biurowego w AXI IMMO, podkreśla, że atutem mniejszych miejscowości są niższe koszty pracy – o ok. 10 proc. niż średnia krajowa. – Do tego dochodzą relatywnie dobrze rozwinięta baza naukowa i dydaktyczna (wyższe szkoły zawodowe) oraz większy dostęp do pracowników – zwraca uwagę. – Lokalnym władzom zależy na przyciągnięciu pracodawców, a tym samym podatników. Jednocześnie brak inwestycji biurowych, płytki rynek pracy oraz społeczne i geograficzne ograniczenia powodują, że małe i średniej wielkości miasta mają problemy z pozyskaniem inwestorów z sektora biurowego.

Pozostało 88% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu