Sąsiad nie zaskarży decyzji o warunkach zabudowy

aktualizacja: 19.03.2017, 15:50
Foto: 123RF

Zarzuty przeciwników inwestycji związane z takim kwestiami jak naruszenie warunków gruntowych, obniżenie wartości sąsiednich nieruchomości i pogorszenie warunków życia nie mogą być skuteczne na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

REDAKCJA POLECA

Zarzuty przeciwników inwestycji mogą być badane dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego tj. w postępowaniu prowadzącym do wydania pozwolenia na budowę orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 stycznia 2017 r. (sygn. akt II OSK 1048/15).

Brak prawa do odwołania

Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym. W marcu 2013 r. Prezydent Miasta Poznania, działając jako organ I instancji, odmówił uchylenia ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-biurowo-handlowego o powierzchni sprzedaży poniżej 2.000 m2 z dwiema kondygnacjami podziemnymi (w tym parking podziemny). Organ I instancji ustalił, że wnioskodawcom, tj. właścicielom nieruchomości położonych pod drugiej stronie ulicy względem planowanej inwestycji nie przysługuje status strony postępowania w rozumieniu art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego.

Ocenę tę podzielił organ II instancji podnosząc, że wnioskodawcy nie wykazali w ogóle, jaki ich interes prawny uległby naruszeniu przez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a okoliczności na które się powoływali (tj. ograniczenie dostępu do światła, zwiększenie hałasu i zanieczyszczeń oraz natężenia ruchu czy też naruszenie warunków gruntowych także obniżenie wartości sąsiednich nieruchomości i pogorszenie warunków życia) mogą uzasadniać po stronie wnoszących odwołanie istnienie interesu faktycznego, a nie prawnego.

Decyduje rozmiar inwestycji

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzje organów obydwu instancji odmawiające uchylenia ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy (wyrok z 29 października 2014 r., sygn. II SA/Po 1336/13). WSA uznał, że rozmiar planowanej inwestycji w sposób oczywisty oddziałuje na sąsiadujące z terenem inwestycji nieruchomości znajdujące się po drugiej stronie ulicy. Zdaniem sądu I instancji oddziaływanie wyżej opisanej inwestycji niewątpliwie wykracza poza teren, na którym zlokalizowane jest przedsięwzięcie i nie zamyka się w granicach tego terenu. Właściciele nieruchomości położonych w sąsiedztwie tak oddziałującego na otoczenie przedsięwzięcia, jak planowane przez inwestora, mają prawo brać udział w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, a w konsekwencji zainicjować i być stronami wznowionego postępowania w tym przedmiocie. Zrealizowanie inwestycji w takim kształcie może bowiem, w ocenie WSA, doprowadzić do ograniczenia właścicieli sąsiednich nieruchomości w możliwości korzystania z ich nieruchomości, w tym również w zakresie zagospodarowania oraz zabudowy tych nieruchomości.

Rozstrzygnięcie ogólne

Inwestor skutecznie zaskarżył ww. wyrok skargą kasacyjną. NSA zwrócił uwagę, że ustalenie warunków zabudowy jest etapem wstępnym realizacji inwestycji, służącym uzyskaniu odpowiedzi na pytanie, czy zamierzenie to może być w ogóle podjęte na danym obszarze jako zgodne z przepisami szczegółowymi, określającymi porządek urbanistyczny i sposób zagospodarowania terenu, w które nowa zabudowa ma się wkomponować. Ma ono więc charakter rozstrzygnięcia ogólnego, zakreślającego ramy, które dopiero muszą być doprecyzowane w dalszej fazie procesu inwestycyjnego, czyli w decyzji o pozwoleniu na budowę, zatwierdzającej konkretne parametry inwestycji podane w projekcie budowlanym, opracowanym zresztą z uwzględnieniem wymogów ustalonych w decyzji w sprawie warunków zabudowy.

Zarzuty związane z takim kwestiami jak: ograniczenie dostępu do światła, zwiększenie hałasu i zanieczyszczeń oraz natężenia ruchu czy też naruszenie warunków gruntowych także obniżenie wartości sąsiednich nieruchomości i pogorszenie warunków życia NSA uznał za niedopuszczalne na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Zarzuty te mogą być zbadane dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego tj. w postępowaniu prowadzącym do wydania pozwolenia na budowę.

NSA zaznaczył, że oceniane przez sąd I instancji przesłanki mogłyby być podnoszone na dalszych etapach procesu inwestycyjno-budowlanego, a nie mogły przesądzać o zaistnieniu podstaw do wznowienia postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W konsekwencji NSA uchylił zaskarżony wyrok i oddalił skargę.

wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 stycznia 2017 r. sygn. akt II OSK 1048/15

Komentarz eksperta

Katarzyna Paczuska-Tokarska, adwokat, kancelaria Sołtysiński Kawecki & Szlęzak

Podzielam ocenę prawną NSA, która legła u podstaw korzystnego dla inwestora rozstrzygnięcia w komentowanej sprawie. Zgodnie z art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Natomiast zgodnie z art. 145 § 1 ust. 4 k.p.a., jeżeli strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu wznawia się je. Jak wynika z opisu stanu faktycznego zawartego w wyrokach WSA i NSA wnioskodawcy, żądając wznowienia postępowania w sprawie dotyczącej wydania warunków zabudowy i uzasadniając swój interes prawny, powoływali się na okoliczności prawne i faktyczne związane dopiero z etapem pozwolenia na budowę inwestycji, ponieważ wywodzili, jakie skutki będzie niosło za sobą wybudowanie inwestycji. Tymczasem z natury decyzji o warunkach zabudowy wynika, że nie można na jej podstawie stwierdzić przyszłych oddziaływań ewentualnej inwestycji, ponieważ budowa inwestycji jest realizowana dopiero na postawie pozwolenia na budowę. Przyjęcie poglądu przeciwnego wiązałoby się z dwukrotnym rozpatrywaniem tych samych zarzutów wnioskodawców – raz w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a drugi raz w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Co więcej, w orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że interes prawny powinien być m.in. konkretny i aktualny, a więc nie może być uzasadniony zdarzeniami i okolicznościami przewidywanymi lub niepewnymi, które wystąpią lub mogą wystąpić dopiero w przyszłości. W kontekście zarzutów podnoszonych przez skarżących warto również zasygnalizować, że interes prawny może być oparty przede wszystkim na przepisach prawa administracyjnego materialnego, ewentualnie zaś na normach prawa cywilnego, do których takie normy administracyjne odsyłają.

POLECAMY

KOMENTARZE