Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Sšsiad nie zaskarży decyzji o warunkach zabudowy

123RF
Zarzuty przeciwników inwestycji zwišzane z takim kwestiami jak naruszenie warunków gruntowych, obniżenie wartoœci sšsiednich nieruchomoœci i pogorszenie warunków życia nie mogš być skuteczne na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Zarzuty przeciwników inwestycji mogš być badane dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego tj. w postępowaniu prowadzšcym do wydania pozwolenia na budowę orzekł Naczelny Sšd Administracyjny w wyroku z 17 stycznia 2017 r. (sygn. akt II OSK 1048/15).

Brak prawa do odwołania

Wyrok został wydany w następujšcym stanie faktycznym. W marcu 2013 r. Prezydent Miasta Poznania, działajšc jako organ I instancji, odmówił uchylenia ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegajšcej na budowie budynku usługowo-biurowo-handlowego o powierzchni sprzedaży poniżej 2.000 m2 z dwiema kondygnacjami podziemnymi (w tym parking podziemny). Organ I instancji ustalił, że wnioskodawcom, tj. właœcicielom nieruchomoœci położonych pod drugiej stronie ulicy względem planowanej inwestycji nie przysługuje status strony postępowania w rozumieniu art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego.

Ocenę tę podzielił organ II instancji podnoszšc, że wnioskodawcy nie wykazali w ogóle, jaki ich interes prawny uległby naruszeniu przez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a okolicznoœci na które się powoływali (tj. ograniczenie dostępu do œwiatła, zwiększenie hałasu i zanieczyszczeń oraz natężenia ruchu czy też naruszenie warunków gruntowych także obniżenie wartoœci sšsiednich nieruchomoœci i pogorszenie warunków życia) mogš uzasadniać po stronie wnoszšcych odwołanie istnienie interesu faktycznego, a nie prawnego.

Decyduje rozmiar inwestycji

Wojewódzki Sšd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzje organów obydwu instancji odmawiajšce uchylenia ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy (wyrok z 29 paŸdziernika 2014 r., sygn. II SA/Po 1336/13). WSA uznał, że rozmiar planowanej inwestycji w sposób oczywisty oddziałuje na sšsiadujšce z terenem inwestycji nieruchomoœci znajdujšce się po drugiej stronie ulicy. Zdaniem sšdu I instancji oddziaływanie wyżej opisanej inwestycji niewštpliwie wykracza poza teren, na którym zlokalizowane jest przedsięwzięcie i nie zamyka się w granicach tego terenu. Właœciciele nieruchomoœci położonych w sšsiedztwie tak oddziałujšcego na otoczenie przedsięwzięcia, jak planowane przez inwestora, majš prawo brać udział w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, a w konsekwencji zainicjować i być stronami wznowionego postępowania w tym przedmiocie. Zrealizowanie inwestycji w takim kształcie może bowiem, w ocenie WSA, doprowadzić do ograniczenia właœcicieli sšsiednich nieruchomoœci w możliwoœci korzystania z ich nieruchomoœci, w tym również w zakresie zagospodarowania oraz zabudowy tych nieruchomoœci.

Rozstrzygnięcie ogólne

Inwestor skutecznie zaskarżył ww. wyrok skargš kasacyjnš. NSA zwrócił uwagę, że ustalenie warunków zabudowy jest etapem wstępnym realizacji inwestycji, służšcym uzyskaniu odpowiedzi na pytanie, czy zamierzenie to może być w ogóle podjęte na danym obszarze jako zgodne z przepisami szczegółowymi, okreœlajšcymi porzšdek urbanistyczny i sposób zagospodarowania terenu, w które nowa zabudowa ma się wkomponować. Ma ono więc charakter rozstrzygnięcia ogólnego, zakreœlajšcego ramy, które dopiero muszš być doprecyzowane w dalszej fazie procesu inwestycyjnego, czyli w decyzji o pozwoleniu na budowę, zatwierdzajšcej konkretne parametry inwestycji podane w projekcie budowlanym, opracowanym zresztš z uwzględnieniem wymogów ustalonych w decyzji w sprawie warunków zabudowy.

Zarzuty zwišzane z takim kwestiami jak: ograniczenie dostępu do œwiatła, zwiększenie hałasu i zanieczyszczeń oraz natężenia ruchu czy też naruszenie warunków gruntowych także obniżenie wartoœci sšsiednich nieruchomoœci i pogorszenie warunków życia NSA uznał za niedopuszczalne na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Zarzuty te mogš być zbadane dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego tj. w postępowaniu prowadzšcym do wydania pozwolenia na budowę.

NSA zaznaczył, że oceniane przez sšd I instancji przesłanki mogłyby być podnoszone na dalszych etapach procesu inwestycyjno-budowlanego, a nie mogły przesšdzać o zaistnieniu podstaw do wznowienia postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W konsekwencji NSA uchylił zaskarżony wyrok i oddalił skargę.

wyrok Naczelnego Sšdu Administracyjnego z 17 stycznia 2017 r. sygn. akt II OSK 1048/15

Komentarz eksperta

Katarzyna Paczuska-Tokarska, adwokat, kancelaria Sołtysiński Kawecki & Szlęzak

Podzielam ocenę prawnš NSA, która legła u podstaw korzystnego dla inwestora rozstrzygnięcia w komentowanej sprawie. Zgodnie z art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego stronš jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowišzku dotyczy postępowanie albo kto żšda czynnoœci organu ze względu na swój interes prawny lub obowišzek. Natomiast zgodnie z art. 145 § 1 ust. 4 k.p.a., jeżeli strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu wznawia się je. Jak wynika z opisu stanu faktycznego zawartego w wyrokach WSA i NSA wnioskodawcy, żšdajšc wznowienia postępowania w sprawie dotyczšcej wydania warunków zabudowy i uzasadniajšc swój interes prawny, powoływali się na okolicznoœci prawne i faktyczne zwišzane dopiero z etapem pozwolenia na budowę inwestycji, ponieważ wywodzili, jakie skutki będzie niosło za sobš wybudowanie inwestycji. Tymczasem z natury decyzji o warunkach zabudowy wynika, że nie można na jej podstawie stwierdzić przyszłych oddziaływań ewentualnej inwestycji, ponieważ budowa inwestycji jest realizowana dopiero na postawie pozwolenia na budowę. Przyjęcie poglšdu przeciwnego wišzałoby się z dwukrotnym rozpatrywaniem tych samych zarzutów wnioskodawców – raz w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a drugi raz w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Co więcej, w orzecznictwie sšdowoadministracyjnym podkreœla się, że interes prawny powinien być m.in. konkretny i aktualny, a więc nie może być uzasadniony zdarzeniami i okolicznoœciami przewidywanymi lub niepewnymi, które wystšpiš lub mogš wystšpić dopiero w przyszłoœci. W kontekœcie zarzutów podnoszonych przez skarżšcych warto również zasygnalizować, że interes prawny może być oparty przede wszystkim na przepisach prawa administracyjnego materialnego, ewentualnie zaœ na normach prawa cywilnego, do których takie normy administracyjne odsyłajš.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL