Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Umowa deweloperska a ulga w PIT: ważny wyrok ws. sprzedaży nieruchomości

Adobe Stock
Naczelny Sšd Administracyjny wydał orzeczenie, które może uratować tysišce podatników przed utratš zwolnienia z PIT od sprzedaży nieruchomoœci.

W œrodę Naczelny Sšd Administracyjny wywrócił do góry nogami dotychczasowe restrykcyjne podejœcie do zwolnienia z PIT przy sprzedaży mieszkania czy domu przed upływem pięciu lat od jego nabycia. Uznał, że umowa deweloperska to kontrakt o wybudowanie własnego lokum. A to ratuje tych, którym fiskus odmówił zwolnienia, tylko dlatego, że nie zdšżyli podpisać ostatecznej umowy u notariusza.

Dziura w ziemi

Sprawa dotyczyła podatniczki, której fiskus zakwestionował preferencję przy sprzedaży nieruchomoœci. Kobieta odziedziczyła mieszkanie, które chciała sprzedać przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia. Wówczas odpłatne zbycie tzw. prywatnych nieruchomoœci podlega PIT.

Ustawodawca przewidział jednak furtkę dla osób, które po szybkiej sprzedaży chcš zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe. Dla tych, którzy w cišgu dwóch lat od końca roku zbycia zysk przeznaczajš na okreœlone cele mieszkaniowe ustanowił zwolnienie w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. I właœnie z niego zamierzała skorzystać podatniczka. Znalazła dewelopera, którego inwestycja była jeszcze na etapie dziury w ziemi. Przed upływem dwóch lat wymaganych do zwolnienia podpisała z nim umowę deweloperskš i wpłaciła pienišdze ze zbycia spadkowego lokum. A po odebraniu kluczy resztę œrodków przeznaczyła na wykończenie.

Była pewna, że spełniła wszystkie warunki do zwolnienia. Innego zdania był jednak fiskus. Ku jej zaskoczeniu tuż przed terminem przedawnienia zobowišzania za rok, w którym sprzedała pierwsze mieszkanie, zażšdał PIT. Dlatego że akt notarialny przenoszšcy ostatecznie własnoœć mieszkania kupionego u dewelopera kobieta podpisała już po dwuletnim okresie przewidzianym na wydatkowanie œrodków. Fiskus tłumaczył, że w przypadku inwestycji w zakup własnego mieszkania ustawodawca mówi o jego nabyciu. A o tym decyduje dopiero ostateczna umowa zawarta u notariusza.

Urzędnicy nie chcieli też słyszeć o zwolnieniu dla wydatków poniesionych na wykończenie. Zauważyli, że podatniczka inwestowała w lokal na podstawie protokołu odbioru, który jeszcze nie stanowił o jej własnoœci.

Stanowisko niekorzystne dla podatniczki potwierdził Wojewódzki Sšd Administracyjny w Bydgoszczy. Uznał, że sama umowa deweloperska i wydatkowanie pieniędzy to za mało, żeby skorzystać ze zwolnienia. Odwołał się zresztš do orzecznictwa NSA, które do tej pory do skorzystania z preferencji też wymagało sfinalizowania zakupu u dewelopera u notariusza przed upływem okresu wyznaczonego do wydatkowania pieniędzy.

Sprawa trafiła do NSA, który diametralnie zmienił podejœcie do wypełnienia warunków zwolnienia w przypadku umów deweloperskich. Podkreœlił, że sporne zwolnienie ma charakter celu społecznego, który trzeba uwzględnić w otoczeniu normatywnym.

Cel społeczny

Jak tłumaczyła sędzia NSA Aleksandra Wrzesińska-Nowacka, ustawodawcy zależało na zainteresowaniu obywateli zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych za poœrednictwem deweloperów. Przewidział też specjalne regulacje ochronne dla nabywców, m.in. umowę deweloperskš.

Jak podkreœlał sšd, jej cechš jest m.in. to, że w momencie jej zawarcia kupujšcy wie już, jaki lokal kupi, gdzie on będzie położony itd. Umowa deweloperska polega na tym, że ktoœ buduje lokal dla kogoœ.

Uznał, że przypadek zakupu mieszkania w umowie deweloperskiej to nie wydatek na nabycie, ale wybudowanie własnego lokalu mieszkalnego (art. 21 ust. 25 lit. d ustawy o PIT). NSA nie miał wštpliwoœci, że ustawodawca takš możliwoœć dopuszcza, a przy tym wydatku nie stawia warunku nabycia w odpowiednim czasie. W ocenie NSA nie można różnicować sytuacji podatników, którzy budujš sami albo za poœrednictwem, na podstawie umowy deweloperskiej. Potwierdził też prawo do zwolnienia w zakresie wykończenia. Protokół odbioru wystarczył, by uznać, że podatniczka inwestowała już we własne lokum. Wyrok jest prawomocny.

Sygnatura akt

II FSK 3510/17

 

Konrad Piłat - doradca podatkowy w kancelarii KNDP Kolibski Nikończyk Dec & Partnerzy

Wyrok jest bardzo istotny. Możliwoœć uniknięcia PIT od dochodu ze sprzedaży nieruchomoœci dzięki przeznaczeniu przychodu na własne cele mieszkaniowe to bowiem jedno z częœciej zadawanych przez podatników pytań. Interpretacja przepisów dokonana przez NSA powoduje, że osoby będšce w podobnej sytuacji wreszcie skorzystajš ze zwolnienia na takich samych zasadach. Dotychczas tak nie było. Zgodnie ze stanowiskiem fiskusa osoba, która budowała we własnym zakresie dom, mogła uwzględniać poniesione wydatki bez względu na termin zakończenia prac. Podatnik, który zawarł umowę deweloperskš i dokonywał z tego tytułu wpłat, mógł utracić prawo do ulgi ze względu na opóŸnienie w wybudowaniu lokalu i przeniesieniu jego własnoœci, nawet jeœli na to opóŸnienie nie miał żadnego wpływu. Takie zasady wykładni przepisów trudno uznać za racjonalne i sprawiedliwe.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL