Aby pociągnąć do odpowiedzialności właściciela budynku, jego zaniedbania musiałyby dotyczyć nie konkretnego lokalu, ale np. niedrożnego komina. To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego.
Trudne sąsiedztwo
SN zajmował się sprawą Mariana B., który wynajmuje od Łodzi lokal użytkowy na szwalnię w nieco zaniedbanej części miasta. Kondygnację wyżej, na poddaszu, wynajmowała też lokal użytkowy na czas nieokreślony Małgorzata K. Od roku jednak miała wyrok eksmisyjny i odłączony prąd. Choć w lokalu nie było CO ani łazienki, kobieta zaadaptowała go do zamieszkania i okresowo w nim, jak napisał sąd, pomieszkiwała. Oświetlała lokal lampą naftową i świeczką, a gotowała, używając butli gazowej. 1 października 2010 r. o 5.32 rano wybuchł tam pożar. Choć kobieta nie przebywała wtedy w lokalu, straż pożarna podała jako wstępną przyczynę pożaru zaprószenie ognia przez lokatora. Śledztwo jednak umorzono wobec braku znamion przestępstwa. W trakcie gaszenia ognia doszło do zalania niżej położonego lokalu oraz szwalni. Jej właściciel zażądał od miasta 52 tys. zł odszkodowania. Na podstawie tych ustaleń Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa uznał, że Administracja Zasobów Komunalnych Łodzi nie miała wiedzy o zaniedbaniach najemcy poddasza, i żądanie wobec miasta oddalił.
Sąd Okręgowy w Łodzi zmieniał werdykt. W jego ocenie zebrane w sprawie dowody potwierdzają, że pracownicy administracji wiedzieli, że Małgorzata K. mieszka w lokalu. Tymczasem zgodnie z art. 61 prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić jego bezpieczne użytkowanie, ochronę przed czynnikami zewnętrznymi wywołanymi przez człowieka czy siły natury. Zaniechanie bądź nienależyte wykonanie tych obowiązków może być zaś źródłem jego odpowiedzialności odszkodowawczej wobec poszkodowanych (osób trzecich). Dlatego żądane odszkodowanie zasądził.
Miasto nie dało jednak za wygraną i odwołało się do Sądu Najwyższego.
Prawa lokatorów
– Najemca, który płaci znaczny czynsz, ma prawo oczekiwać od właściciela, że zapewni mu należyte korzystanie z lokalu, a inni lokatorzy nie będą go zakłócać. Zaniedbanie, delikt miasta, polegało na tym m.in, że mimo wyroku eksmisyjnego, uciążliwości, wręcz zagrożenia nie eksmitowało lokatorki – argumentował przed Sądem Najwyższym pełnomocnik powoda, adwokat Andrzej Krakowiński.
