Opłata za użytkowanie wieczyste miejsca postojowego bywa wyższa niż za mieszkanie

Są gminy, w których opłata za użytkowanie wieczyste za miejsce postojowe może być wyższa niż za mieszkanie.

Aktualizacja: 29.01.2018 18:40 Publikacja: 29.01.2018 17:40

Sąd Najwyższy rozstrzygnie, ile powinna wynieść opłata za użytkowanie wieczyste gruntu, na którym st

Sąd Najwyższy rozstrzygnie, ile powinna wynieść opłata za użytkowanie wieczyste gruntu, na którym stoi hala garażowa

Foto: Fotorzepa, Raf Rafał Guz

– Znam przypadki, kiedy właściciele mieszkań płacą większą roczną opłatę za miejsce postojowe w garażu aniżeli za mieszkanie – mówi Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości. – Tak nie powinno być. To miejsce postojowe jest dodatkiem do mieszkania, a nie odwrotnie. Niestety, bez zmiany przepisów o podatkach lokalnych nie jest to możliwe – dodaje mec. Dębowski.

Trzy, a nie jeden procent

W nowych blokach razem z mieszkaniem nabywa się miejsce postojowe. Nie jest ono jednak częścią składową mieszkania.

– Kupując lokal, nie kupuje się konkretnego miejsca postojowego, tylko zazwyczaj udział w lokalu użytkowym, jakim jest podziemna hala garażowa – tłumaczy Tomasz Podlejski, prezes Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie. – Dla lokali użytkowych obowiązują inne stawki rocznej opłaty niż dla mieszkań, tzn. 3 proc., a nie 1 proc. wartości nieruchomości. Stąd tak duża różnica w wysokości rocznej opłaty, która może wynieść np. w przypadku rocznej opłat za mieszkania na warszawskim Wilanowie 95 mkw. – 1100 zł, a za miejsce postojowe 500 zł. – Poza tym, ustalając wysokość rocznej opłaty za miejsce postojowe, pod uwagę bierze się wyceny dla gruntów mieszkaniowych, a nie usługowych, a te są na ogół dużo wyższe – wyjaśnia mec. Dębowski.

Przy aktualizacji zmiana stawki

Nie zawsze tak było. Przez długie lata właściciele płacili jedynie 1 proc. Później to się zmieniło na skutek interpretacji fiskusa oraz orzecznictwa sądowego.

W ostatnim czasie gminy zaczęły masowo zmieniać stawki opłaty za garaż przy okazji aktualizacji. Mieszkańcy protestują. Jedna z tych spraw trafiła do Sądu Najwyższego. Podjął on uchwałę, że można zmienić stawkę rocznej opłaty za miejsce w garażu, jeżeli przepis, który na to pozwala, wszedł w życie po ustanowieniu jego odrębnej własności.

Była to odpowiedź na pytanie prawne Sądu Okręgowego w Warszawie. Chodziło o wysokość stawki opłaty za użytkowanie wieczyste za miejsce postojowe w garażu traktowanym jako odrębny lokal. W 2010 r. zmienił ją zarząd dzielnicy Śródmieście. Zamiast 1 proc. wprowadził 3 proc. wartości nieruchomości.

Właściciele mieszkania, do których należało miejsce postojowe w tym garażu, odwołali się od zmiany stawki do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie. Ich zdaniem miejsce postojowe jest przypisane do mieszkania. Oznacza to, że powinna obowiązywać taka sama stawka jak za mieszkanie, czyli 1 proc. Wykorzystują je bowiem w celach czysto prywatnych. Trzymają na nim samochód osobowy, a nie np. ciężarówkę. Kolegium oddaliło jednak ich wniosek. Tak samo Sąd Rejonowy w Warszawie, do którego trafił sprzeciw od orzeczenia SKO.

Ważny cel

Sąd zwrócił uwagę, że wysokość stawki opłat zależy od celu, na który oddano nieruchomość w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste. Dodatkowo sąd rejonowy wskazał, że art. 73 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że jeżeli tych celów jest więcej, pod uwagę bierze się ten o charakterze podstawowym. W ust. 2a pkt 1 art. 73 ustawy przewiduje się, że zasadę tę stosuje się także do udziału w prawie użytkowania wieczystego w razie ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne aniżeli cel, na jaki przeznaczono grunt.

Wątpliwości prawnych, czy art. 73 ust. 2a pkt 1 można stosować także do garaży wyodrębnionych przed wejściem przepisu w życie, nabrał Sąd Okręgowy w Warszawie, do którego trafiło odwołanie od wyroku sądu niższej instancji. Przepis ten wszedł bowiem w życie 1 stycznia 2008 r., a garaż wyodrębniono dwa lata wcześniej – w 2006 r. SO postanowił więc zadać Sądowi Najwyższemu pytanie prawne, czy w przypadkach takich jak ten stosuje się wspomniane uregulowanie, czy też nie.

Odpowiedź Sądu Najwyższego nie jest korzystna dla właścicieli miejsc postojowych w garażu. Ucieszy natomiast gminy. Wynika z niej bowiem, że na podstawie art. 73 ust. 2a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami można zmieniać stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste także wtedy, gdy własność garażu wyodrębniono przed dniem wejścia tego przepisu w życie. W tym wypadku więc zarząd dzielnicy miał prawo podnieść stawki za garaż.

1,7 mln właścicieli mieszkań ma obecnie udział w użytkowaniu wieczystym

30 tys. ha gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste znajduje się pod budynkami mieszkalnymi

– Znam przypadki, kiedy właściciele mieszkań płacą większą roczną opłatę za miejsce postojowe w garażu aniżeli za mieszkanie – mówi Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości. – Tak nie powinno być. To miejsce postojowe jest dodatkiem do mieszkania, a nie odwrotnie. Niestety, bez zmiany przepisów o podatkach lokalnych nie jest to możliwe – dodaje mec. Dębowski.

Trzy, a nie jeden procent

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe