Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

#RZECZoBIZNESIE: Jarosław Szanajca: Ceny mieszkań mogš skoczyć kilkanaście procent

tv.rp.pl
Wzrost cen mieszkań na rynku deweloperskim rzędu kilkunastu procent rocznie, to nie jest nic nowego i dziwnego. Tak często się zdarza – mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development, goœć programu Pawła Rożyńskiego.

Widać już zadyszkę na rynku mieszkaniowym?

Po stronie popytowej nie. Cały czas wolumeny sprzedaży sš wysokie i popyt jest bardzo silny. On jest pędzony żelaznymi regułami rynku deweloperskiego jak niskie stopy procentowe, niskie bezrobocie, rosnšce płace przy niskiej inflacji. To wszystko powoduje, że popyt jest bardzo silny.

Widać zadyszkę po stronie podażowej. Jest to zwišzane z kilkoma elementami, które przyszły jednoczeœnie i spowodowały, że zaczyna wyglšdać to groŸnie. Brak siły roboczej ma charakter strukturalny i nie wiadomo, co z tym będzie dalej. Wzrosły ceny robocizny i materiałów budowlanych. Nakładajš się na to problemy z pozyskaniem i uruchomieniem odpowiednich gruntów. Podaż wyraŸnie zwolniła i może się okazać, że w najbliższym czasie nie będzie nadšżać za popytem.

Czy ziemi pod inwestycje może zabraknšć?

Warszawa w porównaniu do innych wielkich miast w Europie jest jak ser szwajcarski. Jest ogromnš, potencjalnš masš gruntów do zabudowania. One wchodzš stopniowo na rynek i sš osišgalne, ale muszš czasem dojrzeć pod względem planistycznym, prawnym czy polityki miasta. To się dzieje przez wiele lat. Gdyby nagle te wszystkie grunty były dostępne, to byłyby mało wartoœciowe, a one się stopniowo pojawiajš.

Dramat jest dla tych, którzy sobie ciężej radzš ze skomplikowanymi sytuacjami prawnymi i planistycznymi. Roœnie iloœć pracy i inwencji, którš trzeba włożyć w uruchomienie działki. Na ten trend jesteœmy skazani.

Brak pracowników dotyka wykonawców.

Rynek generalnych wykonawców przeżywa bardzo ciężki okres. Ponoszš duże straty i niektórzy nie radzš sobie z sytuacjš. Na tym rynku też może dojœć do przetasowań. W połowie zeszłego roku, rynek pracy dla Ukraińców w krajach unijnych innych niż Polska został bardziej otwarty i odpłynęli. Do tego dochodzš zawirowania podatkowe, tzw. VAT odwrócony. Niektóre firmy wykonawcze nie poradziły sobie z ogarnięciem tego.

To może być problem dla deweloperów. Będš opóŸnienia czy problemy z jakoœciš.

To jest problem płynnoœciowy na różnych szczeblach wykonawców. Jest to niezwykle groŸne, więc musimy iœć podwykonawcom na rękę z terminami. Mamy wykonawców z którymi pracujemy wiele lat i staramy się im pomóc.

Takie kryzysy jak szybko przyjdš i sš gwałtowne, to doœć szybko się regulujš.

Odbije się to na cenach?

Tak. Jest przewaga popytu nad podażš, rosnšce koszty itd. My jako firma wprowadzamy kolejne podwyżki i sš one akceptowane przez rynek.

Jakiego rzędu mogš być to podwyżki?

Taki jakie rynek zaakceptuje. My podnosimy ceny stopniowo, ostrożnie, badamy rynek, żeby nie przesadzić. Trudno powiedzieć do jakiego stopnia rynek na to zareaguje.

W Budapeszcie był dwucyfrowy wzrost.

Wzrost cen mieszkań na rynku deweloperskim rzędu kilkunastu procent rocznie, to nie jest nic nowego i dziwnego. Tak często się zdarza. Czegoœ takiego możemy się spodziewać.

Jest nadzieja wœród klientów, że firmy deweloperskie mogš zejœć z marży.

Nie mogš zejœć z marży. Cały czas roœnie ryzyko gospodarcze zwišzane z uprawianiem naszego zawodu. Deweloperstwo jest jednš z najbardziej ryzykownych branż. Przy niższych marżach to się przestaje opłacać.

W tym roku będzie dalszy wzrost podaży ze strony deweloperów?

Tego nikt nie wie. Firmy deweloperski trzymajš przy orderach swoje prowadzone projekty, więc ciężko to policzyć. Z naszych doœwiadczeń, intuicji i wiedzy wydaje się, że podaż wyhamuje jeœli chodzi o nadšżanie za popytem. Może nie nadšżyć za popytem.

Skšd taki pesymizm?

To kwestia wszystkiego razem. Również sił wykonawczych, które muszš zaistnieć, żeby w sposób odpowiedzialny można było poprowadzić inwestycję. W tej chwili znamy wiele projektów, które nie ruszajš, bo nie mogš zamknšć się kosztowo.

Może popyt się zmniejszy, bo ile może trwać taki boom.

Nikt nie wie jak będzie. Jeżeli wszyscy mówiš, że będzie tak, to może być albo lepiej, albo gorzej, ale tak jak mówiš to nie będzie na pewno.

Wierzę, że popyt utrzyma się na podobnych poziomach.

Kiedy skończy się ten boom mieszkaniowy?

Boom mieszkaniowy to sš rosnšce wolumeny i ceny. W tej chwili, jak na boom, to ceny sš bardzo umiarkowanie rosnšce. Nikt nie wie, kiedy on się skończy.

Np. w Hiszpanii, od momentu wstšpienia do Unii Europejskiej, boom trwał 20 lat.

Jakš macie pozycję na rynku?

W 2017 r. sprzedaliœmy najwięcej, zarówno jeœli chodzi o przychody i liczbę lokali. Doszliœmy do poziomu 4 tys. lokali. Jeszcze 2,5 roku temu byliœmy na poziomie 2 tys. Teraz musimy okrzepnšć na tej skali.

Szansa na stopniowy wzrost cen na rynku jest duża. Przy rosnšcych cenach, bicie rekordów sprzedaży nie ma sensu. Trzeba szanować bank ziemi, ofertę i starać się sprzedawać mieszkania za możliwie wysokie ceny.

Myœlicie, żeby kogoœ przejšć?

Po przejęciu Euro Stylu rozglšdamy się bez poœpiechu. Aczkolwiek zawsze może trafić się jakaœ okazja.

Nie macie planów wychodzenia z giełdy?

Nie, mamy stabilny akcjonariat.

Jaka częœć kupujšcych mieszkania to inwestorzy?

U nas doœć duża, w granicach 30 proc. Obsługujemy sektor zamożniejszy. Nasze œrednie mieszkanie kosztuje powyżej 500 tys. zł. Z zagranicy niedużo ludzi je kupuje. To sš iloœci niezauważalne.

Hossa i wspaniałe wyniki deweloperów nie uderzajš w jakoœć budów?

Osišgnięcie jakoœci przychodzi z o wiele większym wysiłkiem. Osišgnięcie terminowoœci i jakoœci wymaga zwiększonego wysiłku, który kosztuje.

Jakie miasta macie na celowniku?

Na razie mamy Warszawę, Trójmiasto i Wrocław. Przyspieszymy we Wrocławiu, gdzie startujemy z niskiego poziomu, ale mamy już kilka ciekawych projektów. Jesteœmy producentem masowym. Urodziliœmy i wychowaliœmy się w Warszawie, więc najlepiej czujemy się na rynku, gdzie skala pozwala wykorzystać nasze atuty i przyzwyczajenia.

Œrednie miasta jak Toruń czy Bydgoszcz nie sš atrakcyjne?

Dla deweloperów pewnie sš, ale my jesteœmy na tyle masowym producentem, że nie byłoby łatwo się odnaleŸć w takiej skali.

Jakie sš preferencje klientów?

Sprzedaje się sporo mieszkań niewielkich do 50 mkw. To jest standardowa oferta pod inwestycję.

Sš jeszcze promocje przy tak wysokim zapotrzebowaniu?

My ograniczyliœmy takie rzeczy. Na dojrzałym rynku promocje zanikajš.

ródło: rp.pl

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL