Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Co trzeba sprawdzić przed zakupem używanego mieszkania

Przy zakupie używanego mieszkania przez poœrednika warto sprawdzić, czy umowa z nim gwarantuje sprawdzenie stanu prawnego nieruchomoœci
Fotorzepa, Piotr Wittman
Zanim kupisz lokal na rynku wtórnym, sprawdŸ, czy nie jest zadłużony lub nie mieszka w nim babcia sprzedajšcego. Możesz bowiem spłacać kredyt zacišgnięty przez poprzedniego właœciciela lub mieć problemy z niechcianym lokatorem

Chcesz kupić mieszkanie z drugiej ręki? Musisz wiele czasu poœwięcić na jego sprawdzenie, by uniknšć pułapek. Lokal może być np. obcišżony hipotekš, a właœciciel zalegać z opłatami za mieszkanie. Jeżeli korzystasz z usług poœrednika, to on ci pomoże. Możesz też liczyć na notariusza. Zawsze przed zawarciem aktu notarialnego żšda od sprzedajšcego dokumentów dotyczšcych nieruchomoœci.

Przed podpisaniem umowy finalizujšcej sprzedaż, jak również przedwstępnej, warto sprawdzić stan prawny mieszkania, a konkretnie, czy osoba, od której zamierzamy kupić nieruchomoœć, jest jej rzeczywistym właœcicielem, oraz czy nieruchomoœć jest wolna od jakichkolwiek obcišżeń.

Jak to zrobić? Większoœć lokali ma założonš księgę wieczystš. To urzędowy rejestr (prowadzony przez wydziały wieczystoksięgowe sšdów rejonowych), który okreœla stan prawny nieruchomoœci. Z niego więc można się dowiedzieć, czy sprzedajšcy jest właœcicielem lub przysługuje mu własnoœciowe prawo do lokalu spółdzielczego.

Aby sprawdzić zawartoœć księgi, trzeba wystšpić o odpis. Utarło się, że odpis z księgi jest ważny tylko miesišc. To nieprawda. Nie ma ograniczeń czasowych. Im bardziej aktualna jest data odpisu, tym lepiej. Odzwierciedla on bowiem stan wpisów w księdze wieczystej dotyczšcej mieszkania z dnia jego dokonania. W wielu miastach prowadzone sš elektroniczne księgi wieczyste, tam informację można otrzymać od ręki.

Odpis z elektronicznej księgi kosztuje 30 zł, z papierowych – różnie. Niektóre sšdy pobierajš 6 zł, inne każš płacić tyle, ile za odpis z elektronicznej księgi. Za darmo można natomiast przeglšdać księgę w siedzibie sšdu.

Pamiętaj! Księgi wieczyste nie zawsze sš aktualne, wpisy mogš też rozmijać się z prawdš.

Przykładowo w księdze figuruje jako właœciciel tylko jedno z małżonków. Tymczasem mieszkanie należy do dwojga. Zdarza się, że mšż lub żona chcš sprzedać mieszkanie bez wiedzy partnera. Występujš też przypadki, że jedno z nich umiera, a drugie chce sprzedać mieszkanie, by uniknšć postępowania spadkowego.

Pamiętaj! Księgi wieczystej nie muszš mieć mieszkania własnoœciowe w spółdzielni mieszkaniowej.

Posiadacz takiego mieszkania może założyć księgę, ale nie musi. Najczęœciej majš jš te mieszkania, które były kupowane na kredyt. W tym wypadku jedynym miejscem, gdzie można sprawdzić takie lokum, jest administracja spółdzielni, w której się ono znajduje. Jeżeli sam chcesz kupić mieszkanie na kredyt, a lokum własnoœciowe nie ma księgi, poproœ sprzedajšcego, żeby jš odpowiednio wczeœniej założył.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, zabezpiecza wierzytelnoœć na nieruchomoœci, najczęœciej kredyt. Może też zabezpieczać wszelkiego typu wierzytelnoœci zwišzane np. z prowadzonš działalnoœciš gospodarczš. O tym, czy hipoteka jest obcišżona, można dowiedzieć się z odpisu z księgi wieczystej.

Pamiętaj! Zanim kupisz mieszkanie, zadbaj, aby z księgi zostały wykreœlone wszystkie hipoteki.

Najlepiej jest, jeœli sprzedajšcy spłaci wszystkie wierzytelnoœci przed zbyciem mieszkania. Nie zawsze to jednak będzie możliwe. Wówczas kupujšcy powinien się postarać o oœwiadczenie wierzyciela hipotecznego, w którym ten zobowišże się do wyrażenia zgody na wykreœlenie hipoteki po otrzymaniu okreœlonej kwoty. Podpis na dokumencie musi być poœwiadczony przez notariusza, by następnie nabywca lokalu mógł skutecznie żšdać wykonania takiego zobowišzania.

Umowa o dożywocie została uregulowana w kodeksie cywilnym w art. 908 – 916. Zgodnie z nimi jeżeli w zamian za przeniesienie własnoœci nieruchomoœci nabywca zobowišzał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on przyjšć m.in. zbywcę jako domownika. Kiedyœ taka umowa była bardzo popularna, teraz jest stosowana coraz rzadziej, niemniej jednak trzeba uważać, czy przypadkiem nie spotka nas niespodzianka w postaci dożywotniego lokatora, np. babci sprzedajšcego. Taka osoba może bowiem mieszkać w danym lokalu aż do œmierci.

Pamiętaj! Na zbycie takiego mieszkania zgodę musi wyrazić osoba, na rzecz której ustanowiono dożywocie. Jeżeli sprzedano mieszkanie bez jej zgody, to umowa jest obarczona wadš prawnš.

Kupujšc mieszkanie od osoby prowadzšcej działalnoœć gospodarczš, trzeba dokładnie sprawdzić, czy na lokalu nie cišżš długi sprzedajšcego. Chodzi nie tylko o wierzytelnoœci zabezpieczone hipotekš, lecz także o zobowišzania podatkowe.

Wiele osób, które prowadzš działalnoœć gospodarczš, jako siedzibę swojej firmy wskazuje mieszkanie. Zdarza się, że mieszkanie traktujš jako œrodek trwały swojego przedsiębiorstwa i dokonujš odpisów podatkowych. Mieszkanie sprzedajš, a do nabywcy za kilka miesięcy przychodzi wezwanie z urzędu skarbowego. Okazuje się, że na lokalu cišżš długi, fiskus nie będzie słuchał tłumaczeń, że to nie nasze długi. Ordynacja podatkowa pozwala œcišgać zaległoœci podatkowe z aktualnego właœciciela mieszkania, jeżeli było œrodkiem trwałym.

Fiskus może od nas żšdać tyle, ile wynosi wartoœć œrodka trwałego. Jeżeli jest to np. 500 tys., to od nowego właœciciela lokalu może żšdać spłat zadłużenia do wysokoœci tej kwoty, i to niekoniecznie z nieruchomoœci, może np. zajšć konto oszczędnoœciowe czy zabrać samochód.

Jest jednak na to rada. Trzeba wystšpić do urzędu skarbowego o wydanie zaœwiadczenia o wysokoœci zaległoœci podatkowych sprzedajšcego. Zaœwiadczenie powinno mieć datę wydania nie wczeœniejszš niż trzy dni robocze przed zawarciem aktu notarialnego. Na jego wydanie trzeba mieć zgodę właœciciela lokalu.

Gdy mamy zaœwiadczenie, z którego wynika, że sprzedajšcy nie ma zaległoœci podatkowych, nie wyrzucaj go. Może się bowiem okazać, że np. jakaœ faktura została Ÿle rozliczona albo urzšd skarbowy się pomylił i będzie żšdał spłat zaległoœci. Wtedy zaœwiadczenie urzędu skarbowego uchroni nabywcę mieszkania przed odpowiedzialnoœciš podatkowš za sprzedawcę.

SprawdŸ także, czy sprzedajšcy nie ma zaległoœci wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. W tej sytuacji warto zobowišzać sprzedajšcego do przedstawienia aktualnego zaœwiadczenia z ZUS o niezaleganiu ze składkami.

Upewnij się, ile osób jest zameldowanych w mieszkaniu, które chcesz kupić. Unikniesz dzięki temu przykrych niespodzianek w postaci niechcianych lokatorów. Zasadš jest, że w dniu transakcji (podpisywania aktu notarialnego) nie powinien być w nim nikt zameldowany.

Samo zapewnienie ustne to za mało, żšdaj od sprzedajšcego zaœwiadczenia, że nikt nie jest zameldowany w sprzedawanym mieszkaniu. Meldunek nie rodzi żadnych praw do lokalu, ale może przysparzać niepotrzebnych kosztów. Niektórzy zarzšdcy naliczajš opłaty, np. wywóz œmieci, od liczby zameldowanych w danym lokalu.

Czasami żšdanie takiego zaœwiadczenia nie ma sensu. Na przykład wtedy, gdy sprzedajšcy umawia się z kupujšcym, że wyprowadzi się on dopiero po miesišcu od daty zawarcia aktu notarialnego. Postanowienia w tej sprawie warto zawrzeć w akcie notarialnym.

Sprzedajšcy powinien się też zobowišzać, że opuœci mieszkanie, pod rygorem egzekucji z aktu notarialnego, wolne od obcišżeń i wymelduje wszystkich swoich domowników.

Kupujšc mieszkanie, zażšdaj też zaœwiadczenia, że na lokalu nie cišżš długi czynszowe. W przypadku lokalu spółdzielczego sprzedajšcy powinien przedstawić zaœwiadczenie ze spółdzielni, że jest ono wolne od zadłużenia, ze spłaconym kredytem i bieżšcymi opłatami. Można się też samemu udać do spółdzielni i dowiedzieć, jakie jest wpisowe, udział i inne opłaty zwišzane z ewentualnym przyjęciem w poczet członków.

Natomiast w przypadku mieszkania na własnoœć niezbędne jest zaœwiadczenie zarzšdu lub zarzšdcy wspólnoty mieszkaniowej.

Trzeba też sprawdzić, czy lokal nie posiada zadłużeń u dostawców mediów, takich jak np. gaz, woda, pršd, ewentualnie wobec dostawców usług internetowych, telefonicznych czy telewizji satelitarnej. Zadbaj, żeby w akcie notarialnym sprzedajšcy zadeklarował, że lokal jest wolny od tego typu obcišżeń. Dokładnie należy także ustalić daty rozliczeń za telefon, zużyty gaz, pršd oraz wodę (i spisać stan liczników).

Uwaga! Decydujšc się na mieszkanie spółdzielcze, nie musisz być członkiem spółdzielni. Ale nie warto rezygnować z członkostwa. Nie można wtedy uczestniczyć w walnym zgromadzeniu ani też żšdać od spółdzielni różnego typu dokumentów, takich jak statut, regulaminy itd.

Prawo nie zabrania kupowania mieszkania z lokatorem. Takie lokale sš zazwyczaj dużo tańsze. Jeżeli chcesz wynajmować lokal, a lokator płaci rachunki, to nie ma problemu.

Natomiast jeżeli chcesz w nim zamieszkać, a lokator nie chce go opuœcić, to nie licz na to, że szybko się przeprowadzisz. Przepisy chroniš lokatorów (konkretnie ustawa o ochronie praw lokatorów). Musiałbyœ wystšpić do sšdu o eksmisję.

Jeżeli taka osoba nie ma tytułu prawnego do innego lokalu, sšd przyzna jej zazwyczaj prawo do lokalu socjalnego. Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera długš listę osób, którym taki lokal trzeba obowišzkowo przyznać. Sš na niej osoby: obłożnie chore, emeryci i renciœci spełniajšcy kryteria do otrzymania œwiadczeń z pomocy społecznej, osoby majšce status bezrobotnego, kobiety ciężarne, małoletni, niepełnosprawni, ubezwłasnowolnieni. Przepis o prawie do lokalu socjalnego dotyczy także eksmitowanych spełniajšcych przesłanki okreœlone w uchwałach rad gmin (chodzi m.in. o osoby, które znalazły się w niedostatku), chyba że majš one gdzie zamieszkać.

Dopóki takie osoby nie dostanš lokalu socjalnego, dopóty mieszkajš w dotychczasowym lokalu. Lokale socjalne dostarczajš gminy. Na taki lokal możesz czekać długie lata, ponieważ samorzšdy nie majš ich za wiele.

Natomiast osobie, która nie ma prawa do lokalu socjalnego, trzeba dostarczyć pomieszczenie zastępcze. Może to zrobić gmina, dłużnik lub komornik.

Kupujšc mieszkanie, często zawieramy umowę przedwstępnš. Warto to robić w formie notarialnej, wtedy mamy pewnoœć, że będzie przestrzegana. Często wymagajš jej banki kredytujšce mieszkanie.

Umowa przedwstępna powinna okreœlić termin transakcji i sposób zapłaty. Sprzedajšcy musi też podać swoje prawo do lokalu (powołać się na akt notarialny albo przydział spółdzielczy). Trzeba również okreœlić przedmiot transakcji: np. mieszkanie z piwnicš, miejscem postojowym w garażu.

Zwyczajowo płaci się przy tej okazji sprzedajšcemu 10-proc. zaliczkę. Powinno też zostać jasno okreœlone, co stanie się z zaliczkš w razie odstšpienia od umowy przez jednš ze stron.

Transakcja przeniesienia praw do nieruchomoœci musi być zawarta notarialnie, ponieważ w innej formie będzie nieważna.

Sposób przekazania należnoœci za mieszkanie najlepiej okreœlić już w umowie przedwstępnej. W dniu podpisywania aktu notarialnego można dokonać zapłaty czekiem potwierdzonym.

Gdy płacimy kredytem, trzeba okazać umowę kredytowš. Potem akt notarialny przedstawić bankowi, aby mógł nastšpić przelew œrodków z przyznanego kredytu na konto sprzedajšcego.

Nabywcę nieruchomoœci, który w dobrej wierze działa w oparciu o treœć księgi wieczystej, chroni rękojmia wiary publicznej ksišg wieczystych (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Jeœli pojawia się niezgodnoœć między stanem prawnym nieruchomoœci ujawnionym w księdze wieczystej a jej rzeczywistym stanem prawnym, treœć księgi rozstrzyga na korzyœć nabywcy. Przykładowo, kupiliœmy mieszkanie od osoby, która w rzeczywistoœci nie jest właœcicielem, ale księga mówi inaczej. Mimo to nie tracimy własnoœci, bo chroni nas rękojmia.

Księga podzielona jest na działy.

Dział I okreœla położenie, powierzchnię, oznaczenie geodezyjne nieruchomoœci. Zawiera również informacje o zabudowaniach i sposobie użytkowania nieruchomoœci.

Dział II zawiera informacje o właœcicielu, użytkowniku wieczystym oraz osobach, którym przysługuje spółdzielcze własnoœciowe prawo do lokalu.

Dział III mówi o ograniczonych prawach rzeczowych, z wyjštkiem własnoœciowego prawa do lokalu, czyli np. służebnoœciach obcišżajšcych nieruchomoœć oraz innych ograniczeniach w rozporzšdzaniu nieruchomoœciš, a także wpisach rozmaitych roszczeń.Dział IV – tu wpisuje się hipoteki. Jeżeli dana osoba zacišgnęła kredyt hipoteczny, to informacje na temat wysokoœci tego zabezpieczenia będš wynikały z tego właœnie działu.

W odpisie znajdujš się następujšce informacje:

- opis nieruchomoœci, powierzchni, rodzaj (mieszkanie, działka, dom), położenie (miasto, gmina),

- o właœcicielu (jego dane osobiste), wysokoœć udziału we własnoœci,

- o ograniczonych prawach rzeczowych, np. o służebnoœciach ustanowionych na nieruchomoœci, ustanowionych hipotekach oraz prawach wynikajšcych z umów takich jak dzierżawa, najem (jeżeli zostały do księgi zgłoszone).

Trzeba czytać odpis działami, wtedy łatwiej się w nim zorientować.

Jeżeli znajdzie się w odpisie wzmianki o złożonych, a nierozpoznanych jeszcze wnioskach, trzeba koniecznie poprosić pracownika sšdu o wyjaœnienie, kto jej dokonał oraz w jakim celu. Jeżeli znalazło się błšd, składa się wniosek o jego sprostowanie. W sšdzie sš odpowiednie formularze. Prostowanie mylnej informacji trwa kilka dni i jest bezpłatne.

Zanim kupisz mieszkanie, powinieneœ sprawdzić:

- ile wynoszš opłaty za mieszkanie,

- jaki przysługuje tytuł prawny (czy jest to lokal własnoœciowy spółdzielczy czy na odrębnš własnoœć, czy ten pierwszy ma założonš księgę wieczystš),

- czy do lokalu należy piwnica,

- ile lat ma budynek, jakie remonty w nim wykonywano (np. kiedy przeprowadzano w nim wymianę rur ciepłej i zimnej wody, c.o. czy gazowych),

- z jakich materiałów wykonano budynek oraz w jakim stanie jest mieszkanie (podłoga, okna, kaloryfery, czy instalacje nie wymagajš wymiany),

- kto zarzšdza budynkiem,

- czy do budynku jest doprowadzona sieć telewizji kablowej i łšcze internetowe,

- kiedy mieszkanie będzie wolne.

Właœcicielem mieszkania własnoœciowego jest spółdzielnia, a jego posiadaczowi przysługuje tylko słabsze prawo, tzw. ograniczenie rzeczowe. Inaczej jest w wypadku pełnej własnoœci. Właœcicielem jest posiadacz lokalu.

Dla przeciętnego członka spółdzielni nie ma jednak wielkiego znaczenia, czy ma mieszkanie własnoœciowe, czy na pełnš własnoœć. Oba lokale można sprzedać, odziedziczyć lub wynajšć.

Uwaga! Od 31 lipca 2007 r. spółdzielnie nie mogš budować nowych własnoœciowych mieszkań. Zakaz wprowadziła obowišzujšca od tej daty nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Kiedy kupujemy mieszkanie, może się niestety okazać, że zaczynajš np. pękać œciany. Oznacza to wadę fizycznš lub prawnš. Wówczas kupujšcy może żšdać na podstawie kodeksu cywilnego obniżenia ceny mieszkania albo nawet, w wyjštkowych wypadkach, odstšpić od umowy. W pierwszym wypadku wycenia się, o ile mniej wart jest lokal, np. poprzez ustalenie, ile potrzeba pieniędzy, żeby wadę zlikwidować. Następnie o takš kwotę obniża się cenę mieszkania, ale tylko wtedy, gdy wada była ukryta, a kupujšcy nie mógł zobaczyć tej wady, zanim kupił lokal.

Jeżeli wady nie dajš się usunšć i sš istotne, kupujšcy może oœwiadczyć, że odstępuje od umowy. W takim wypadku trzeba zawrzeć drugš umowę notarialnš, tym razem przenoszšcš własnoœć lokalu na poprzedniego właœciciela lokalu, i rozliczyć zapłaconš cenę oraz inne koszty. Trzeba pamiętać o terminach: wadę należy zgłosić sprzedajšcemu w cišgu miesišca od jej ujawnienia się, a roszczenia z tego tytułu można realizować tylko w okresie roku od nabycia (trzy lata w przypadku kupna budynku).

Wielu kupujšcych nie chce nabywać mieszkań obcišżonych kredytem. Ich obawy sš nieuzasadnione. Trzeba tylko żšdać, by lokal miał czystš hipotekę. Sprzedajšcy musi dostarczyć zaœwiadczenie z banku, ile kredytu zostało jeszcze do spłacenia. Następnie obie strony mogš zawrzeć umowę przedwstępnš w formie aktu notarialnego. W umowie sprzedajšcy zobowišże się, że spłaci kredyt i wykreœli hipotekę albo przed sprzedażš mieszkania, albo w trakcie transakcji przenoszšcej własnoœć lokalu. Ta druga sytuacja występuje częœciej. Wtedy sprzedajšcy dostaje tylko częœć należnoœci za lokal, a reszta wpływa na konto banku, który udzielił mu kredytu. Następnie bank daje zgodę na wykreœlenie hipoteki.

Bardzo często mieszkanie obcišżone kredytem kupujemy także na kredyt. Taka transakcja przypomina refinansowanie kredytu, czyli zamiany jednego kredytu na drugi. Kupujšcy musi spełnić takie same warunki jak przy każdym kredycie.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL