Natomiast osobie, która nie ma prawa do lokalu socjalnego, trzeba dostarczyć pomieszczenie zastępcze. Może to zrobić gmina, dłużnik lub komornik.
Kupując mieszkanie, często zawieramy umowę przedwstępną. Warto to robić w formie notarialnej, wtedy mamy pewność, że będzie przestrzegana. Często wymagają jej banki kredytujące mieszkanie.
Umowa przedwstępna powinna określić termin transakcji i sposób zapłaty. Sprzedający musi też podać swoje prawo do lokalu (powołać się na akt notarialny albo przydział spółdzielczy). Trzeba również określić przedmiot transakcji: np. mieszkanie z piwnicą, miejscem postojowym w garażu.
Zwyczajowo płaci się przy tej okazji sprzedającemu 10-proc. zaliczkę. Powinno też zostać jasno określone, co stanie się z zaliczką w razie odstąpienia od umowy przez jedną ze stron.
Transakcja przeniesienia praw do nieruchomości musi być zawarta notarialnie, ponieważ w innej formie będzie nieważna.
Sposób przekazania należności za mieszkanie najlepiej określić już w umowie przedwstępnej. W dniu podpisywania aktu notarialnego można dokonać zapłaty czekiem potwierdzonym.
Gdy płacimy kredytem, trzeba okazać umowę kredytową. Potem akt notarialny przedstawić bankowi, aby mógł nastąpić przelew środków z przyznanego kredytu na konto sprzedającego.
Nabywcę nieruchomości, który w dobrej wierze działa w oparciu o treść księgi wieczystej, chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Jeśli pojawia się niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a jej rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść nabywcy. Przykładowo, kupiliśmy mieszkanie od osoby, która w rzeczywistości nie jest właścicielem, ale księga mówi inaczej. Mimo to nie tracimy własności, bo chroni nas rękojmia.
Księga podzielona jest na działy.
Dział I określa położenie, powierzchnię, oznaczenie geodezyjne nieruchomości. Zawiera również informacje o zabudowaniach i sposobie użytkowania nieruchomości.
Dział II zawiera informacje o właścicielu, użytkowniku wieczystym oraz osobach, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Dział III mówi o ograniczonych prawach rzeczowych, z wyjątkiem własnościowego prawa do lokalu, czyli np. służebnościach obciążających nieruchomość oraz innych ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością, a także wpisach rozmaitych roszczeń.Dział IV – tu wpisuje się hipoteki. Jeżeli dana osoba zaciągnęła kredyt hipoteczny, to informacje na temat wysokości tego zabezpieczenia będą wynikały z tego właśnie działu.
W odpisie znajdują się następujące informacje:
- opis nieruchomości, powierzchni, rodzaj (mieszkanie, działka, dom), położenie (miasto, gmina),
- o właścicielu (jego dane osobiste), wysokość udziału we własności,
- o ograniczonych prawach rzeczowych, np. o służebnościach ustanowionych na nieruchomości, ustanowionych hipotekach oraz prawach wynikających z umów takich jak dzierżawa, najem (jeżeli zostały do księgi zgłoszone).
Trzeba czytać odpis działami, wtedy łatwiej się w nim zorientować.
Jeżeli znajdzie się w odpisie wzmianki o złożonych, a nierozpoznanych jeszcze wnioskach, trzeba koniecznie poprosić pracownika sądu o wyjaśnienie, kto jej dokonał oraz w jakim celu. Jeżeli znalazło się błąd, składa się wniosek o jego sprostowanie. W sądzie są odpowiednie formularze. Prostowanie mylnej informacji trwa kilka dni i jest bezpłatne.
Zanim kupisz mieszkanie, powinieneś sprawdzić:
- ile wynoszą opłaty za mieszkanie,
- jaki przysługuje tytuł prawny (czy jest to lokal własnościowy spółdzielczy czy na odrębną własność, czy ten pierwszy ma założoną księgę wieczystą),
- czy do lokalu należy piwnica,
- ile lat ma budynek, jakie remonty w nim wykonywano (np. kiedy przeprowadzano w nim wymianę rur ciepłej i zimnej wody, c.o. czy gazowych),
- z jakich materiałów wykonano budynek oraz w jakim stanie jest mieszkanie (podłoga, okna, kaloryfery, czy instalacje nie wymagają wymiany),
- kto zarządza budynkiem,
- czy do budynku jest doprowadzona sieć telewizji kablowej i łącze internetowe,
- kiedy mieszkanie będzie wolne.
Właścicielem mieszkania własnościowego jest spółdzielnia, a jego posiadaczowi przysługuje tylko słabsze prawo, tzw. ograniczenie rzeczowe. Inaczej jest w wypadku pełnej własności. Właścicielem jest posiadacz lokalu.
Dla przeciętnego członka spółdzielni nie ma jednak wielkiego znaczenia, czy ma mieszkanie własnościowe, czy na pełną własność. Oba lokale można sprzedać, odziedziczyć lub wynająć.
Uwaga! Od 31 lipca 2007 r. spółdzielnie nie mogą budować nowych własnościowych mieszkań. Zakaz wprowadziła obowiązująca od tej daty nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Kiedy kupujemy mieszkanie, może się niestety okazać, że zaczynają np. pękać ściany. Oznacza to wadę fizyczną lub prawną. Wówczas kupujący może żądać na podstawie kodeksu cywilnego obniżenia ceny mieszkania albo nawet, w wyjątkowych wypadkach, odstąpić od umowy. W pierwszym wypadku wycenia się, o ile mniej wart jest lokal, np. poprzez ustalenie, ile potrzeba pieniędzy, żeby wadę zlikwidować. Następnie o taką kwotę obniża się cenę mieszkania, ale tylko wtedy, gdy wada była ukryta, a kupujący nie mógł zobaczyć tej wady, zanim kupił lokal.
Jeżeli wady nie dają się usunąć i są istotne, kupujący może oświadczyć, że odstępuje od umowy. W takim wypadku trzeba zawrzeć drugą umowę notarialną, tym razem przenoszącą własność lokalu na poprzedniego właściciela lokalu, i rozliczyć zapłaconą cenę oraz inne koszty. Trzeba pamiętać o terminach: wadę należy zgłosić sprzedającemu w ciągu miesiąca od jej ujawnienia się, a roszczenia z tego tytułu można realizować tylko w okresie roku od nabycia (trzy lata w przypadku kupna budynku).
Wielu kupujących nie chce nabywać mieszkań obciążonych kredytem. Ich obawy są nieuzasadnione. Trzeba tylko żądać, by lokal miał czystą hipotekę. Sprzedający musi dostarczyć zaświadczenie z banku, ile kredytu zostało jeszcze do spłacenia. Następnie obie strony mogą zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. W umowie sprzedający zobowiąże się, że spłaci kredyt i wykreśli hipotekę albo przed sprzedażą mieszkania, albo w trakcie transakcji przenoszącej własność lokalu. Ta druga sytuacja występuje częściej. Wtedy sprzedający dostaje tylko część należności za lokal, a reszta wpływa na konto banku, który udzielił mu kredytu. Następnie bank daje zgodę na wykreślenie hipoteki.
Bardzo często mieszkanie obciążone kredytem kupujemy także na kredyt. Taka transakcja przypomina refinansowanie kredytu, czyli zamiany jednego kredytu na drugi. Kupujący musi spełnić takie same warunki jak przy każdym kredycie.