Nadszedł czas stabilizacji

Wyniki deweloperów mieszkaniowych z rynku kapitałowego potwierdzają, że faza mocnego wzrostu rynku – mierzonego liczbą sprzedanych mieszkań – jest za nami.

Aktualizacja: 08.07.2018 19:58 Publikacja: 08.07.2018 19:44

?Popyt na mieszkania dopisuje, wyzwaniem są rosnące koszty budowy – na razie udaje się to przerzucić

?Popyt na mieszkania dopisuje, wyzwaniem są rosnące koszty budowy – na razie udaje się to przerzucić na klientów

Foto: materiały prasowe

Po dwucyfrowej dynamice nie ma już śladu. W I połowie 2018 r. mamy do czynienia ze wzrostem o 2,5 proc., do 12,8 tys. mieszkań, podczas gdy w I kwartale analizowana grupa (nie wszyscy podali jeszcze wyniki) wykazywała 8-proc. wzrost (5,1 proc. – licząc dla pełnej reprezentacji spółek).

W latach 2013–2017 monitorowana przez REAS sprzedaż lokali w sześciu aglomeracjach rosła w średnim tempie blisko 19 proc. rocznie, osiągając w ub.r. rekordowy poziom 72,7 tys. lokali. Według REAS w I kwartale br. rynek skurczył się o 1,1 proc. Danych za I półrocze jeszcze nie ma, choć REAS ujawnił już, że we Wrocławiu w II kwartale sprzedaż była najsłabsza od III kwartału 2016 r.

Wysoka baza

Tradycyjnie wyniki poszczególnych przedsiębiorstw są mocno zróżnicowane.

Mimo wysokiej bazy Murapol zdołał zwiększyć sprzedaż (podawaną z uwzględnieniem umów rezerwacyjnych) o prawie 12 proc., do 1,8 tys. lokali. Plan na cały rok to znalezienie nabywców na 3,7 tys. mieszkań, co oznaczałoby wzrost o niemal 3 proc. względem rekordu.

Dom Development utrzymał sprzedaż rzędu 1,65 tys. mieszkań, chociaż w zeszłym roku działał w pojedynkę, a tegoroczny wynik wypracowuje z trójmiejskim Euro Stylem.

Robyg i Atal zanotowały spadki sprzedaży. Ta pierwsza o 5 proc., do 1,3 tys. lokali, a druga o 10,5 proc., do 1,52 tys. W całym 2018 r. obie firmy nastawiają się na stabilizację.

LC Corp zanotował wzrost rzędu 4 proc., do 990 mieszkań, przy czym ta spółka od lat utrzymuje równomierną sprzedaż roczną na poziomie nieco ponad 2 tys. lokali rocznie.

Mniejsi gracze, startujący z relatywnie niskich baz, pochwalili się za to nawet dwucyfrowymi wzrostami sprzedanych lokali. Niemniej widać, że w II kwartale w wielu przypadkach sprzedaż była niższa niż osiągnięta w pierwszych trzech miesiącach.

Priorytetem rentowność

Czego zatem można się spodziewać w całym roku? – Dane o sytuacji na rynku po II kwartale 2018 r. ukazują w większości aglomeracji wyraźny spadek sprzedaży przy wyraźnie wyższych cenach mieszkań – komentuje Katarzyna Kuniewicz, partner w REAS. – Dzieje się tak pomimo stabilnych kosztów kredytów hipotecznych, dobrych sygnałów z rynku pracy i wzrostu wynagrodzeń. Potwierdza to tezę, że w tym roku, mimo świetnego I kwartału, będzie trudno zbliżyć się do rekordowej sprzedaży z 2017 r. Potwierdzają to także wyniki spółek giełdowych po I półroczu. Znaczna część z nich nie była w stanie zwiększyć sprzedaży w porównaniu z pierwszym półroczem ubiegłego roku mimo dużego portfela inwestycji dostępnych w ofercie. Elementem, który najsilniej działa hamująco na popyt, są rosnące ceny, a te są pochodną takich czynników jak wyraźny wzrost cen gruntów czy wykonawstwa. Szczególnie mocno odczuwają to najwięksi gracze na rynku, którzy ze względu na skalę działalności i tempo wyprzedawania projektów najszybciej decydują się na korekty w cennikach – dodaje.

Wiosną REAS nakreślił scenariusz na lata 2018–2022 dla aglomeracji warszawskiej, trójmiejskiej i wrocławskiej. Zakłada on spadek sprzedaży do 2020 r., do poziomu o ok. 40 proc. niższego niż uzyskany w 2017 r. W kolejnych dwóch latach sprzedaż może lekko odbić.

Jak ocenia Piotr Zybała, analityk DM mBanku, po pięciu latach boomu liczba sprzedawanych mieszkań zaczęła się stabilizować – nie wynika to jednak ze słabnącego popytu, lecz z problemów z podażą nowych inwestycji. Stabilizacja sprzedaży to także efekt celowego działania deweloperów, którzy widząc wzrost kosztów budowy, nie są skłonni do maksymalizacji sprzedaży kosztem marży.

Analityk zaznacza, że otoczenie makroekonomiczne wyjątkowo sprzyja przerzucaniu rosnących kosztów na klientów. Struktura i koszt zakupu gruntów nie powinny tworzyć presji na marże w latach 2018–2020. Zdaniem Zybały trend stabilizacji sprzedaży i rosnących cen mieszkań utrzyma się również w II półroczu. W dłuższej perspektywie można się spodziewać dalszych podwyżek, zwłaszcza jeśli dojdzie do forsowanej przez UOKiK likwidacji otwartych rachunków powierniczych. Nowelizacja ustawy deweloperskiej może też przyśpieszyć konsolidację rynku.

Marek Szymański, analityk DM Vestor, spodziewa się, że po I kwartale, który przyniósł spowolnienie tempa sprzedaży, w kolejnych kwartałach mocny popyt konsumpcyjny i inwestycyjny będą wspierać utrzymanie wysokich poziomów sprzedaży. W krótkim terminie rosnące koszty budowy i ograniczona dostępność gruntów powinny mieć neutralny wpływ na rentowność inwestycji deweloperskich, a w dłużej perspektywie pojawi się presja na marże. ©?

Po dwucyfrowej dynamice nie ma już śladu. W I połowie 2018 r. mamy do czynienia ze wzrostem o 2,5 proc., do 12,8 tys. mieszkań, podczas gdy w I kwartale analizowana grupa (nie wszyscy podali jeszcze wyniki) wykazywała 8-proc. wzrost (5,1 proc. – licząc dla pełnej reprezentacji spółek).

W latach 2013–2017 monitorowana przez REAS sprzedaż lokali w sześciu aglomeracjach rosła w średnim tempie blisko 19 proc. rocznie, osiągając w ub.r. rekordowy poziom 72,7 tys. lokali. Według REAS w I kwartale br. rynek skurczył się o 1,1 proc. Danych za I półrocze jeszcze nie ma, choć REAS ujawnił już, że we Wrocławiu w II kwartale sprzedaż była najsłabsza od III kwartału 2016 r.

Pozostało 85% artykułu
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu