Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Mieszkaniowe

Sšdowy spór o obniżkę z tytułu rękojmi

Fotorzepa, Jerzy Dudek jd Jerzy Dudek
Jeżeli sprzedana nieruchomoœć ma wady, kupujšcy może żšdać niższej ceny.
Nie istnieje prosta zależnoœć między kosztami usunięcia wad a obniżeniem wartoœci budynku – wskazał katowicki Sšd Apelacyjny. Zakup domu jednorodzinnego z wadami konstrukcyjnymi uprawnia do żšdania obniżenia jego ceny na podstawie przepisów o rękojmi. Nie oznacza to jednak, że kupujšcy odzyska tyle samo pieniędzy, ile włoży w remont budynku. Koszty ewentualnego usunięcia wady przez kupujšcego mogš mieć bowiem jedynie pomocnicze znaczenie przy obliczaniu, o ile winna nastšpić obniżka ceny wadliwej nieruchomoœci. Przypomniał o tym Sšd Apelacyjny w Katowicach (sygn. akt I ACa 1254/16). – Rękojmiane obniżenie ceny często niesłusznie sprowadzane jest do pomniejszenia jej o koszty usuwania wad. Tymczasem skorzystanie z tej możliwoœci polega na zestawieniu ze sobš dwóch wartoœci: tej, którš ma rzecz pełnowartoœciowa, oraz tej, którš przedstawia rzecz wadliwa. Zakres obniżenia wyznacza różnica między tymi liczbami – tłumaczy radca prawny Łukasz Mróz.
Sprawa, którš rozpoznawał katowicki sšd, dotyczyła domu jednorodzinnego w stanie surowym otwartym. Zakupiła go A.J. za 210 tys. zł. W ramach tej ceny sprzedajšcy E.Z. zobowišzał się dostarczyć jej także elementy do ogrodzenia nieruchomoœci za kwotę 10 tys. zł. Zataił jednak, że budynek jest wzniesiony niezgodnie z projektem i ma wady zmniejszajšce jego wartoœć i użytecznoœć. A.J. pozwała więc E.Z. i wniosła o zasšdzenie od niego na jej rzecz 75 tys. zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu oraz o zasšdzenie kosztów procesu. Uzasadniajšc żšdanie, podała, że koszt usunięcia wad ekspert wycenił na 47 331,39 zł. Ekspertyza kosztowała jš zaœ 6150 zł. Powódka dodała, że na kwotę dochodzonš w pozwie składa się jednak nie tylko 53 481 zł (47 331 plus 6150) tytułem obniżenia ceny za nieruchomoœć, ale i kwota stanowišca różnicę między kwotš dochodzonš pozwem a kwotš 53 481 zł jako łšczne odszkodowanie za stratę finansowš wynikajšcš z koniecznoœci usunięcia wad we własnym zakresie. E.Z. wnosił o oddalenie powództwa. Zaprzeczył, jakoby budynek miał wady fizyczne zmniejszajšce jego wartoœć czy użytecznoœć. Koniecznoœć wykonania niektórych robót tłumaczył tym, że powódka nabyła budynek w stanie surowym. 21 wrzeœnia 2016 r. Sšd Okręgowy w Częstochowie zasšdził na rzecz kupujšcej 22 989,77 zł. W jego ocenie taki był bowiem „zasadny" koszt usunięcia wad majšcych wpływ na użytecznoœć i wartoœć budynku. Chodziło m.in. o niestaranne wykonanie ław i murów fundamentowych, brak izolacji pionowej fundamentów czy nieprawidłowe połšczenia więŸby dachowej. Sšd apelacyjny, do którego odwołał się zarówno sprzedajšcy, jak i kupujšca, sprawę przekazał do ponownego rozpoznania. „Z motywów zaskarżonego wyroku wynika, że œwiadczenie zasšdzone na rzecz powódki to odszkodowanie z tytułu kosztów usunięcia wad. Powódka nie zgłosiła w tym zakresie roszczenia. (...) Skoro powódka w pozwie zgłosiła roszczenie o obniżenie ceny, o jakim mowa w przepisie art. 560 § 1 k.c., rzeczš sšdu była ocena zasadnoœci tego roszczenia w oparciu o przepis art. 560 § 3 k.c." – wskazał sšd drugiej instancji. I podkreœlił, że zgodnie z tymi przepisami obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikajšcej z umowy, w jakiej wartoœć rzeczy z wadš pozostaje do wartoœci rzeczy bez wady. „Dyspozycja tego przepisu nie wymaga od kupujšcego usunięcia wady ani wykazywania zwišzanych z tym kosztów. Niezbędne jest natomiast ustalenie wartoœci rzeczy obarczonej wadš i jej stosunku do wartoœci rzeczy wolnej od wad. Koszty ewentualnego usunięcia wady przez kupujšcego mogš mieć jedynie pomocnicze znacznie dla ustalenia wartoœci rzeczy obarczonej wadami" – czytamy w uzasadnieniu wyroku. Należy jednak pamiętać, że roszczenie o obniżenie ceny z tytułu rękojmi nie wyklucza niezależnego dochodzenia roszczeń odszkodowawczych opartych na art. 471 k.c. W takim przypadku kupujšca powinna natomiast wykazać, że rzecz nabyta miała wady, szkodę, jaka z tego wynikła, i zwišzek przyczynowy między wadami i szkodš.
ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL