Komercyjne

Kłopot z basenem i oczkiem wodnym

Za kilka dni zacznie obowiązywać prawo wodne, które może utrudniać sprzedaż posesji z basenem.
AdobeStock
Od 1 stycznia 2018 r. obrót niektórymi nieruchomościami będzie utrudniony i droższy. Winne jest prawo wodne, które wchodzi tego dnia w życie.

– Na jego podstawie właściciel nieruchomości, na której znajduje się sadzawka, oczko wodne, basen, zbiornik retencyjny, nie będzie mógł jej sprzedać, jeżeli wcześniej nie zaproponuje nabycia staroście. Do tej pory takiego obowiązku nie było – tłumaczy Mirosław Kupis, notariusz.

Nowe ograniczenia w obrocie

Prawo wodne przyznaje bowiem Skarbowi Państwa prawo pierwokupu gruntów pod stojącymi wodami śródlądowymi. W imieniu SP będzie je wykonywał starosta (art. 217 ust. 13).

Reguluje ono również pojęcie stojących wód śródlądowych (art. 23). Z definicji wynika, że chodzi nie tylko o jeziora, naturalne zbiorniki wodne niezwiązane z wodami płynącymi, ale również o: „wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych na skutek działalności człowieka niebędących stawami".

– Takim zagłębieniem wykonanym ludzką ręką jest zarówno basen, sadzawka, oczko wodne, jak i zbiornik retencyjny. Oznacza to, że obejmuje je prawo pierwokupu – uważa Maciej Obrębski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości. – Przy czym obejmuje ono nie tylko sam grunt pod oczkiem, sadzawką czy basenem, ale całą nieruchomość, na której się znajduje takie „zagłębienie" z wodą. Z orzecznictwa sądowego wynika bowiem, że jeżeli prawem pierwokupu jest objęty choćby mały fragment, to dotyczy ono już całej działki – podkreśla mec. Obrębski.

Dwie umowy

Prawo pierwokupu polega na tym, że jeżeli właściciel chce sprzedać nieruchomość nim objętą, to starosta ma pierwszeństwo w jej zakupie. Zawiera się też dwie umowy notarialne: najpierw wstępną, warunkową, a dopiero później właściwą, przenoszącą własność. Po zawarciu wstępnej umowy warunkowej notariusz informuje o transakcji starostę i czeka miesiąc. Jeżeli w tym czasie nie zgłosi on chęci nabycia, można zawierać umowę finalizującą sprzedaż. Gdy zaś starosta zechce skorzystać z prawa pierwokupu, przystąpi do transakcji i nabędzie grunt na własność Skarbu Państwa po cenie, na jaką umówiły się strony.

Dmuchanie na zimne

Prawnicy są zgodni: prawo pierwokupu w wypadku nieruchomości z oczkiem czy sadzawką jest niedorzeczne i żaden starosta raczej z niego nie skorzysta. Nie wolno jednak łamać przepisów, nawet jeżeli są one nielogiczne lub sprzeczne ze zdrowym rozsądkiem.

– Umowa zawarta z pominięciem prawa pierwokupu będzie nieważna – podkreśla Mirosław Kupis.

W praktyce oznacza to, że notariusze będą dmuchać na zimne i pytać starostów w imieniu swoich klientów, czy zechcą kupić nieruchomość z basenem czy nie. Przybędzie więc niepotrzebnej biurokracji, co wydłuży czas zawierania transakcji oraz podniesie koszty notarialne.

– Trzeba będzie dwa razy zapłacić wynagrodzenie notariuszowi, wynoszące połowę taksy notarialnej, czyli np. w wypadku działki z domem jednorodzinnym wartej 600 tys zł wyniesie ono dwukrotnie 1,8 tys. zł plus koszty wydania odpisów – dodaje Kupis.

Bieganie po urzędach

Wyjściem z sytuacji może być uzyskanie w starostwie zaświadczenia, że nie chce ono skorzystać z prawa pierwokupu. Z prawa wodnego wynika również, że właściciel nieruchomości może zwrócić się z pytaniem do ministra środowiska, czy zagłębienie na działce, np. oczko, należy zaliczyć do stojącej wody śródlądowej czy nie. Odpowiedź uzyska się w formie decyzji administracyjnej.

– Wniosek kierowany do ministra ma składać się z części opisowej i graficznej. W pierwszej trzeba np. podać warunki morfologiczne, a w drugiej załączyć mapę obrazującą przebieg wód w basenie czy oczku – mówi mec. Obrębski. – Efekt tego będzie taki, że ministra będą zalewać pytania o oczka i baseny. Tylko po co? – zastanawia się mec. Obrębski.

Przesadna interpretacja

Odmiennego zdania niż prawnicy jest Krajowy Zarząd Gospodarki Wodnej.

– Nowe przepisy nie utrudnią właścicielom posesji z basenami lub oczkami wodnymi sprzedaży tych nieruchomości. To prawda, Skarbowi Państwa będzie przysługiwało prawo pierwokupu, ale tylko w wypadku sprzedaży gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi, a do takich na pewno nie zalicza się tych pod basenami czy oczkami – tłumaczy Daniel Kociołek, rzecznik prasowy Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej.

Powołuje się przy tym na art. 7 ust. 2 prawa wodnego. – Przepis reguluje jasno, że prawa wodnego nie stosuje się do korzystania z wody zgromadzonej za pomocą urządzeń oraz instalacji technicznych niebędących urządzeniami wodnymi, czyli także w wypadku oczek czy basenów – wyjaśnia Daniel Kociołek.

Te argumenty nie przekonują jednak prawników. Ich zdaniem nie rozwiewają wątpliwości związanych ze stosowaniem prawa pierwokupu nieruchomości.

Problem jak z lasem

– Jak widać, historia lubi się powtarzać, przecież podobny problem pojawił się już wcześniej w wypadku prywatnych nieruchomości leśnych – przypomina mec. Obrębski. Rok temu objęto je prawem pierwokupu na rzecz Lasów Państwowych. Okazało się też, że definicja lasu jest nieprecyzyjna.

– Prawem pierwokupu objęto bowiem nieruchomości, które w ewidencji gruntów i budynków mają wprawdzie oznaczenie Ls, czyli las. Tymczasem w praktyce nie jest to typowy las, ale również działki letniskowe, z willami, fabrykami czy magazynami – tłumaczy mec. Obrębski. – Z ostrożności więc zaczęto zwracać się do Lasów Państwowych z pytaniem, czy zechcą skorzystać z prawa pierwokupu działki z domem – opowiada mec. Obrębski.

Do tej pory jednak Lasy Państwowe ani razu nie wyraziły zainteresowania żadną leśną willą czy magazynem. – Tłumaczyliśmy to już wiele razy. Nieruchomość musi się nadawać do prowadzenia gospodarki leśnej. A na zabudowanej działce jest to niemożliwe – mówi Anna Malinowska, rzecznik prasowy Generalnej Dyrekcji Lasów Państwowych.

Nie oznacza to jednak, że Lasy Państwowe w ogóle nie korzystały z przysługującego im pierwokupu. – Korzystaliśmy z tego prawa, ale zawsze tylko w wypadku typowego lasu – dodaje Anna Malinowska.

– Sądzę, że podobnie jak z nieruchomościami leśnymi będzie z działkami z oczkami czy basenami – mówi mec. Obrębski. – Z czasem sytuacja się unormuje. Gdyby jednak uchwalane prawo było bardziej precyzyjne, takich problemów w praktyce by nie było. A tak, niestety, jest zamieszanie, czego przykładem jest prawo wodne – komentuje mec. Obrębski.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: r.krupa@rp.pl

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL