Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Komercyjne

Kłopot z basenem i oczkiem wodnym

Za kilka dni zacznie obowišzywać prawo wodne, które może utrudniać sprzedaż posesji z basenem.
AdobeStock
Od 1 stycznia 2018 r. obrót niektórymi nieruchomoœciami będzie utrudniony i droższy. Winne jest prawo wodne, które wchodzi tego dnia w życie.

– Na jego podstawie właœciciel nieruchomoœci, na której znajduje się sadzawka, oczko wodne, basen, zbiornik retencyjny, nie będzie mógł jej sprzedać, jeżeli wczeœniej nie zaproponuje nabycia staroœcie. Do tej pory takiego obowišzku nie było – tłumaczy Mirosław Kupis, notariusz.

Nowe ograniczenia w obrocie

Prawo wodne przyznaje bowiem Skarbowi Państwa prawo pierwokupu gruntów pod stojšcymi wodami œródlšdowymi. W imieniu SP będzie je wykonywał starosta (art. 217 ust. 13).

Reguluje ono również pojęcie stojšcych wód œródlšdowych (art. 23). Z definicji wynika, że chodzi nie tylko o jeziora, naturalne zbiorniki wodne niezwišzane z wodami płynšcymi, ale również o: „wody znajdujšce się w zagłębieniach terenu powstałych na skutek działalnoœci człowieka niebędšcych stawami".

– Takim zagłębieniem wykonanym ludzkš rękš jest zarówno basen, sadzawka, oczko wodne, jak i zbiornik retencyjny. Oznacza to, że obejmuje je prawo pierwokupu – uważa Maciej Obrębski, adwokat specjalizujšcy się w prawie nieruchomoœci. – Przy czym obejmuje ono nie tylko sam grunt pod oczkiem, sadzawkš czy basenem, ale całš nieruchomoœć, na której się znajduje takie „zagłębienie" z wodš. Z orzecznictwa sšdowego wynika bowiem, że jeżeli prawem pierwokupu jest objęty choćby mały fragment, to dotyczy ono już całej działki – podkreœla mec. Obrębski.

Dwie umowy

Prawo pierwokupu polega na tym, że jeżeli właœciciel chce sprzedać nieruchomoœć nim objętš, to starosta ma pierwszeństwo w jej zakupie. Zawiera się też dwie umowy notarialne: najpierw wstępnš, warunkowš, a dopiero póŸniej właœciwš, przenoszšcš własnoœć. Po zawarciu wstępnej umowy warunkowej notariusz informuje o transakcji starostę i czeka miesišc. Jeżeli w tym czasie nie zgłosi on chęci nabycia, można zawierać umowę finalizujšcš sprzedaż. Gdy zaœ starosta zechce skorzystać z prawa pierwokupu, przystšpi do transakcji i nabędzie grunt na własnoœć Skarbu Państwa po cenie, na jakš umówiły się strony.

Dmuchanie na zimne

Prawnicy sš zgodni: prawo pierwokupu w wypadku nieruchomoœci z oczkiem czy sadzawkš jest niedorzeczne i żaden starosta raczej z niego nie skorzysta. Nie wolno jednak łamać przepisów, nawet jeżeli sš one nielogiczne lub sprzeczne ze zdrowym rozsšdkiem.

– Umowa zawarta z pominięciem prawa pierwokupu będzie nieważna – podkreœla Mirosław Kupis.

W praktyce oznacza to, że notariusze będš dmuchać na zimne i pytać starostów w imieniu swoich klientów, czy zechcš kupić nieruchomoœć z basenem czy nie. Przybędzie więc niepotrzebnej biurokracji, co wydłuży czas zawierania transakcji oraz podniesie koszty notarialne.

– Trzeba będzie dwa razy zapłacić wynagrodzenie notariuszowi, wynoszšce połowę taksy notarialnej, czyli np. w wypadku działki z domem jednorodzinnym wartej 600 tys zł wyniesie ono dwukrotnie 1,8 tys. zł plus koszty wydania odpisów – dodaje Kupis.

Bieganie po urzędach

Wyjœciem z sytuacji może być uzyskanie w starostwie zaœwiadczenia, że nie chce ono skorzystać z prawa pierwokupu. Z prawa wodnego wynika również, że właœciciel nieruchomoœci może zwrócić się z pytaniem do ministra œrodowiska, czy zagłębienie na działce, np. oczko, należy zaliczyć do stojšcej wody œródlšdowej czy nie. OdpowiedŸ uzyska się w formie decyzji administracyjnej.

– Wniosek kierowany do ministra ma składać się z częœci opisowej i graficznej. W pierwszej trzeba np. podać warunki morfologiczne, a w drugiej załšczyć mapę obrazujšcš przebieg wód w basenie czy oczku – mówi mec. Obrębski. – Efekt tego będzie taki, że ministra będš zalewać pytania o oczka i baseny. Tylko po co? – zastanawia się mec. Obrębski.

Przesadna interpretacja

Odmiennego zdania niż prawnicy jest Krajowy Zarzšd Gospodarki Wodnej.

– Nowe przepisy nie utrudniš właœcicielom posesji z basenami lub oczkami wodnymi sprzedaży tych nieruchomoœci. To prawda, Skarbowi Państwa będzie przysługiwało prawo pierwokupu, ale tylko w wypadku sprzedaży gruntów pod œródlšdowymi wodami stojšcymi, a do takich na pewno nie zalicza się tych pod basenami czy oczkami – tłumaczy Daniel Kociołek, rzecznik prasowy Krajowego Zarzšdu Gospodarki Wodnej.

Powołuje się przy tym na art. 7 ust. 2 prawa wodnego. – Przepis reguluje jasno, że prawa wodnego nie stosuje się do korzystania z wody zgromadzonej za pomocš urzšdzeń oraz instalacji technicznych niebędšcych urzšdzeniami wodnymi, czyli także w wypadku oczek czy basenów – wyjaœnia Daniel Kociołek.

Te argumenty nie przekonujš jednak prawników. Ich zdaniem nie rozwiewajš wštpliwoœci zwišzanych ze stosowaniem prawa pierwokupu nieruchomoœci.

Problem jak z lasem

– Jak widać, historia lubi się powtarzać, przecież podobny problem pojawił się już wczeœniej w wypadku prywatnych nieruchomoœci leœnych – przypomina mec. Obrębski. Rok temu objęto je prawem pierwokupu na rzecz Lasów Państwowych. Okazało się też, że definicja lasu jest nieprecyzyjna.

– Prawem pierwokupu objęto bowiem nieruchomoœci, które w ewidencji gruntów i budynków majš wprawdzie oznaczenie Ls, czyli las. Tymczasem w praktyce nie jest to typowy las, ale również działki letniskowe, z willami, fabrykami czy magazynami – tłumaczy mec. Obrębski. – Z ostrożnoœci więc zaczęto zwracać się do Lasów Państwowych z pytaniem, czy zechcš skorzystać z prawa pierwokupu działki z domem – opowiada mec. Obrębski.

Do tej pory jednak Lasy Państwowe ani razu nie wyraziły zainteresowania żadnš leœnš willš czy magazynem. – Tłumaczyliœmy to już wiele razy. Nieruchomoœć musi się nadawać do prowadzenia gospodarki leœnej. A na zabudowanej działce jest to niemożliwe – mówi Anna Malinowska, rzecznik prasowy Generalnej Dyrekcji Lasów Państwowych.

Nie oznacza to jednak, że Lasy Państwowe w ogóle nie korzystały z przysługujšcego im pierwokupu. – Korzystaliœmy z tego prawa, ale zawsze tylko w wypadku typowego lasu – dodaje Anna Malinowska.

– Sšdzę, że podobnie jak z nieruchomoœciami leœnymi będzie z działkami z oczkami czy basenami – mówi mec. Obrębski. – Z czasem sytuacja się unormuje. Gdyby jednak uchwalane prawo było bardziej precyzyjne, takich problemów w praktyce by nie było. A tak, niestety, jest zamieszanie, czego przykładem jest prawo wodne – komentuje mec. Obrębski.

masz pytanie, wyœlij e-mail do autorki: r.krupa@rp.pl

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL