Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Komercyjne

Czekajš nas rekordowe transakcje

Jędrzej Suchowolec, ekspert firmy Cresa Polska
materiały prasowe
Kto i co chętnie by kupił na polskim rynku nieruchomoœci komercyjnych?

Sš chętni na polskie biura i galerie handlowe, ale nie ma odpowiedniego towaru czy raczej inwestorzy zatrzymali się i obserwujš nasz rynek oraz gospodarkę? Odpowiada Jędrzej Suchowolec, ekspert firmy Cresa Polska:

Jesteœmy w takim momencie cyklu koniunkturalnego, w którym szczególnym zainteresowaniem nabywców cieszš się dobrze zlokalizowane biurowce, nie tylko w Warszawie, oraz obiekty handlowe, głownie w regionach. Ceny nieruchomoœci sš u nas atrakcyjne w porównaniu z ofertš Europy Zachodniej. W przypadku obiektów najlepszych w swojej klasie poziom ryzyka zwišzany z inwestowaniem w Polsce jest akceptowany przez najbardziej konserwatywnych inwestorów, czyli na przykład niemieckie fundusze emerytalne.

Na projekty najwyższej jakoœci jest duży popyt, ale ich podaż jest ograniczona. W efekcie, w ramach formalnych procesów sprzedaży dużych obiektów komercyjnych, do drugiej rundy składania ofert przystępuje nawet kilka pozytywnie zweryfikowanych podmiotów, realnie zainteresowanych nabyciem. Spodziewamy się, że w najbliższych miesišcach osišgnięte zostanš nowe rekordy cenowe. Ale nie na wszystko, co jest do wzięcia, sš chętni.

Nie każda nieruchomoœć wystawiona na sprzedaż cieszy się tak dużym zainteresowaniem. Niski poziom stóp procentowych w Europie i dostęp do taniego pienišdza, co oznacza presję na spadek stóp kapitalizacji, sprawiajš, że aby uzyskać wymagane przez siebie zwroty, inwestorzy muszš wybierać takie obiekty, które majš potencjał wzrostu generowanego przez nie dochodu.

Dlatego szczególnym zainteresowaniem cieszš się nieruchomoœci majšce możliwoœć rozbudowy lub wprowadzenia nowych najemców do centrum, aby zwiększyć jego wartoœć - zarówno dla klienta, jak i inwestora. Drugorzędne obiekty, bez potencjału rozwoju, cieszš się najmniejszym zainteresowaniem i często majš problem ze znalezieniem nabywcy bezpoœrednio po wejœciu na rynek. Problemy z zamknięciem transakcji mogš wynikać zarówno z okolicznoœci zewnętrznych, jak i z dynamiki rozmów przy stole negocjacyjnym.

W przypadku większoœci transakcji inwestor nie jest jedynym podmiotem wykładajšcym pienišdze. Ważnym ogniwem jest oczywiœcie instytucja finansujšca, która również musi dokonać pozytywnej weryfikacji stanu prawnego, finansowego i technicznego obiektu. Drugim stałym elementem praktycznie każdej transakcji jest koniecznoœć uzyskania interpretacji podatkowej przez obydwie strony umowy.

Chodzi o potwierdzenie, czy sprzedawana jest zorganizowana częœć przedsiębiorstwa czy aktywa. Zgodnie z obowišzujšcymi w Polsce przepisami organ podatkowy powinien wydać i doręczyć odpowiedŸ wnioskodawcy w cišgu trzech miesięcy od otrzymania wniosku. Uzyskanie pozytywnej interpretacji stanowi jeden z podstawowych warunków zawieszajšcych zapisywanych w warunkowej umowie nabycia nieruchomoœci. Czasami trzeba uregulować stan prawny nieruchomoœci.

W przypadku budynku, który stoi na dzierżawionej działce, warunkiem może być wykupienie gruntu przez zbywajšcego lub chociaż przedłużenie okresu użytkowania. Przecišganie transakcji może być także wynikiem przyjętej przez kupujšcego taktyki negocjacyjnej. Majšc œwiadomoœć, że jest jedynym podmiotem, z którym sš prowadzone rozmowy, może próbować powrócić do stołu negocjacyjnego, aby zrewidować warunki cenowe.

Także prowadzona dziœ w Polsce polityka, a w szczególnoœci jej konsekwencje fiskalne czy dyskutowane przez rzšd potencjalne ograniczenia w prowadzeniu działalnoœci - np. handlu w niedziele, dajš dodatkowe argumenty do podjęcia dyskusji o warunkach, na jakich transakcje sš zawierane i w efekcie prowadzš do opóŸnienia w ich finalizacji. Lwia częœć transakcji inwestycyjnych wcišż realizowana jest z zaangażowaniem kapitału zagranicznego. Głównie pochodzi on z takich krajów jak Niemcy, Stany Zjednoczone, Wielka Brytania.

W grze sš także fundusze z Republiki Południowej Afryki, które w ostatnich latach zanotowały znaczšcy wzrost udziału w rynku. W ostatnich kwartałach mamy też do czynienia z coraz większym napływem kapitału z Azji, w tym z Singapuru. Spodziewamy się, że trend ten utrzyma się.

W tym roku doszło także do zamknięcia jednych z najbardziej znaczšcych transakcji z zaangażowaniem kapitału czeskiego, czyli nabycia Centrum Handlowego Ogrody w Elblšgu przez CPI Property Group oraz zakupu biurowca Proximo przez fundusz REICO. Zapewne takich transakcji będzie więcej, majšc na uwadze niskš podaż produktów na tamtejszym rynku i atrakcyjne stopy kapitalizacji w Polsce.

ródło: rp.pl

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL