Polski kapitał potrzebuje ustawy o REIT-ach

Na całym świecie REIT-y są zwolnione z CIT-u, podatek jest płacony od dywidendy - mówi Radosław Świątkowski, partner zarządzający grupy REINO Partners.

Aktualizacja: 18.08.2017 09:43 Publikacja: 18.08.2017 09:26

Radosław Świątkowski, partner zarządzający grupy REINO Partners

Radosław Świątkowski, partner zarządzający grupy REINO Partners

Foto: materiały prasowe

Ministerstwo Finansów liczy, że projekt ustawy o polskich REIT-ach po etapie konsultacji trafi do parlamentu jesienią. Przedstawiciele utworzonej przez was spółki REINO Dywidenda Plus działają w Stowarzyszeniu REIT Polska, które uczestniczy w konsultacjach – czy zanosi się, by nowe prawo weszło w życie z początkiem 2018 r.?

Stowarzyszenie REIT Polska uczestniczy bardzo intensywnie w konsultacjach, przedstawiamy szczegółowe uwagi na podstawie opinii zebranych od przedsiębiorców, ale także prawników, doradców podatkowych, biegłych rewidentów. Proponujemy także bardzo konkretne rozwiązania. Dążymy do tego, by ustawa była jak najlepsza pod względem praktycznym.

Trudno jednak powiedzieć, czy nasze pomysły zostaną uwzględnione. Cieszymy się, że nasz głos jest słyszany, a twórcy ustawy rozmawiają ze środowiskiem biznesowym. To, kiedy zakończy się faza konsultacji, leży w gestii ministerstwa. Byłoby bardzo dobrze, gdyby ustawa weszła w życie 1 stycznia 2018 r. Jeśli ten termin nie zostałby dochowany, mogłaby rozpocząć się dyskusja, czy powinno się wprowadzać nowe przepisy w trakcie roku podatkowego. Oznaczałoby to, że trzeba by zaczekać do 1 stycznia 2019 r. Nie ma powodu, by zwlekać. Polski rynek i polski kapitał bardzo potrzebują tej ustawy.

Zaskoczyło pana krytyczne wobec REIT-ów stanowisko NBP?

Myślę, że uwagi NBP zostały zgłoszone w jak najlepszej wierze. To dobrze, że w trakcie prac nad ustawą rozmawiamy także o potencjalnych zagrożeniach. Wszyscy chcemy, żeby przepisy były jak najlepsze.

Jakie są najważniejsze postulaty stowarzyszenia?

Po pierwsze, trzeba dopracować kwestie podatkowe. Na całym świecie REIT-y są zwolnione z CIT-u, podatek jest płacony od dywidendy. Zgodnie z obecnym projektem ustawy to dywidenda ma być zwolniona z opodatkowania. Opodatkowanie dochodów REIT-ów według obecnej propozycji wydaje się skomplikowane i budzi szereg wątpliwości. Po drugie, trzeba dopracować kwestię kalkulowania zysku do podziału. W przypadku REIT-ów dywidendy powinny się opierać na gotówce z czynszów a nie „papierowych" zyskach księgowych, np. z przeszacowania wartości nieruchomości czy przychodów kursowych. To nie jest tak proste, jak się z pozoru wydaje. Chociażby w ksh jest wyraźnie mowa o tym, że dywidendę wypłaca się z zysku netto. Ujęcie księgowe może także oznaczać stratę i brak możliwości wypłaty dywidendy pomimo posiadania gotówki z wynajmu nieruchomości. Po trzecie, postulujemy by status REIT-u miały nie tylko spółki akcyjne, ale tez inne formy prawne, jak spółki komandytowo-akcyjne czy FIZ-y. FIZ to jedyna struktura, która można stworzyć w euro – czyli walucie, w której rozlicza się cały rynek nieruchomości komercyjnych.

Z niezrozumiałych względów ustawodawca jest uprzedzony do FIZ-ów, być może z uwagi na kilka spektakularnych niepowodzeń funduszy opartych na nieruchomościach w przeszłości. Ale przecież sukces czy porażka biznesowa nie wynika z zastosowania takiej czy innej formy prawnej. Nie ma powodów, by dyskryminować FIZ-y. Wręcz przeciwnie, FIZ-y pozwalają na lepsze wykorzystanie kompetentnej i doświadczonej kadry zarządzającej, a dzięki dodatkowemu nadzorowi KNF, znacznie lepszą ochronę interesu inwestorów.

W zeszłym roku próbowaliście wejść na giełdę ze strukturą typu REIT – REINO Dywidenda Plus, ale się nie udało. Powiedział pan, że czas oczekiwania na uchwalenie przepisów o REIT-ach wykorzystacie na to, by przygotować ponowną ofertę, przede wszystkim portfel nieruchomości miałby być większy. Jak idą te prace?

Nie mogę zdradzać szczegółów, powiem tylko że trwają intensywne prace, by jak najlepiej przygotować REINO Dywidenda Plus do IPO niezwłocznie po uchwaleniu przepisów o REIT-ach. Nasza przewaga polega na tym, że mamy bardzo kompetentny zespół, znamy świetnie polski rynek, wiemy, jakie aktywa są i jakie będą dostępne. Z tym nie ma problemu. Największym kłopotem, z jakim borykają się polskie struktury, to kapitał – inwestycje na rynku nieruchomości komercyjnych wymagają ogromnego kapitału. Dlatego pierwotnie chcieliśmy zebrać pieniądze z IPO i zainwestować je w portfel wyselekcjonowanych obiektów.

REIT nie jest jedyną waszą propozycją dla inwestorów zainteresowanych rynkiem nieruchomości. Jakie inne produkty macie w ofercie?

W 2014 r. uruchomiliśmy REINO Dywidenda FIZ oparty o czynsze z krakowskiego biurowca Kapelanka. W tym roku fundusz, po raz trzeci z rzędu, wypłacił inwestorom równowartość 6 proc. zainwestowanych pieniędzy, a łącznie od powstania już 15 proc. Mamy jeszcze fundusz REINO Dywidenda 2 FIZ, który razem z REINO Dywidenda Plus jest wspólnikiem biurowca Malta w Poznaniu. Fundusz już dwa razy wypłacał uczestnikom środki na poziomie 5 proc. średniorocznie. Te dwa FIZ-y mają umożliwiać inwestorom indywidualnym partycypację w zyskach z najmu, a w zeszłym roku uruchomiliśmy REINO Deweloperski FIZ, który ma pozwalać na zarabianiu na realizacji dużych projektów i partycypowaniu w premii deweloperskiej z nieruchomości komercyjnych.. Zebraliśmy około 20 milionów złotych i działamy intensywnie, aby tę pulę zwiększyć. Będziemy współpracować z doświadczonymi deweloperami, specjalizującymi się w segmencie nieruchomości komercyjnych. Pierwsza inwestycja to budowa biurowca Cu Office we Wrocławiu z Grupą Buma. 23 tys. m.kw. powierzchni klasy A. Pierwsze zyski już za dwa lata.

Jakie widzi pan szanse, a jakie wyzwania jeśli chodzi o rynek nieruchomości komercyjnych?

W ostatnim czasie pojawiały się opinie, że możemy mieć do czynienia z przegrzaniem, ale w mojej ocenie rynek nieruchomości komercyjnych bardzo dobrze się rozwija i jest stabilny. Mam wrażenie, że często rynek postrzegany jest przez pryzmat tego, co stało się na stołecznym Służewcu, zwanym Mordorem, i obawy o powtórkę tego scenariusza na Woli. Ale to nie jest reprezentatywne dla całego rynku.

Jeśli jakakolwiek część rynku nieruchomości może być postrzegana przez pryzmat bańki, to jest to rynek mieszkaniowy. Większość lokali kupowanych jest za gotówkę w celach inwestycyjnych. Statystyki kredytów mieszkaniowych też biją kolejne rekordy.. Zaskakuje mnie, jak wiele osób lokuje nadwyżki w mieszkania. Nadal pokutuje przekonanie, że bezpośrednio i samodzielnie znaczy lepiej i bezpieczniej. Dla nieruchomości komercyjnych, jednym z największych czynników ryzyka są podatki, a ściślej związana z nimi niepewność.

Jeśli ustawodawca ma jakieś plany, to one powinny być jak najszybciej skonkretyzowane. Teraz jest dużo niejasności w zakresie VAT i PCC przy transakcjach na rynku nieruchomości. Transakcje wydłużają się generując znacząco wyższe koszty. W wielu przypadkach rezygnuje się ze sprzedaży nieruchomości (asset deal) na rzecz sprzedaży spółki celowej (share deal). Stabilność w kwestiach podatkowych jest także kluczowa dla potencjalnego sukcesu ustawy o REIT-ach.

CV

Radosław Świątkowski jest absolwentem Akademii Ekonomicznej w Poznaniu. Po studiach pracował w Grupie WBK (obecnie BZ WBK), później był związany z BB Investment. W 2010 r. współzałożył REINO Partners, podmiot doradczo-inwestycyjny. Jest również prezesem REINO Dywidenda Plus.

Ministerstwo Finansów liczy, że projekt ustawy o polskich REIT-ach po etapie konsultacji trafi do parlamentu jesienią. Przedstawiciele utworzonej przez was spółki REINO Dywidenda Plus działają w Stowarzyszeniu REIT Polska, które uczestniczy w konsultacjach – czy zanosi się, by nowe prawo weszło w życie z początkiem 2018 r.?

Stowarzyszenie REIT Polska uczestniczy bardzo intensywnie w konsultacjach, przedstawiamy szczegółowe uwagi na podstawie opinii zebranych od przedsiębiorców, ale także prawników, doradców podatkowych, biegłych rewidentów. Proponujemy także bardzo konkretne rozwiązania. Dążymy do tego, by ustawa była jak najlepsza pod względem praktycznym.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu