Mała firma nie tylko w kamienicy i kameralnym budynku

W nowych kompleksach biurowych o powierzchni użytkowej od 50 do 100 tys. mkw., takich jak Warsaw Spire, Q 22 czy Gdański Business Center w Warszawie, minimalna powierzchnia najmu to 300–350 mkw. – mówi Mikołaj Niemczycki, negocjator w dziale powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield.

Aktualizacja: 20.07.2017 23:29 Publikacja: 20.07.2017 23:06

We wrocławskim budynku Sky Tower są również najemcy zajmujący zaledwie 30-metrowe biura.

We wrocławskim budynku Sky Tower są również najemcy zajmujący zaledwie 30-metrowe biura.

Foto: Wikimedia Commons

– Jest to uwarunkowane przede wszystkim architekturą budynków i stosunkowo dużymi powierzchniami jednego piętra – od 1 do 4 tys. mkw. Liczą się także preferencje właścicieli biurowców, którym zależy przede wszystkim na wynajęciu jak największych powierzchni dużym najemcom. Pozwala to na ograniczenie powierzchni wspólnych.

Freelancer i startup

Firmy, które potrzebują mniej metrów, nie są jednak skazane na niewielkie biurowce albo kamienice. – Biuro w dużych kompleksach mogą z powodzeniem wynająć mniej więcej po roku od ich oddania do użytku. Wtedy to, nawet po skutecznej komercjalizacji, pojawiają się tzw. powierzchnie wynikowe – wyjaśnia Mikołaj Niemczycki. – Możliwość negocjacji czynszu może być jednak ograniczona, jeśli pojawi się większa konkurencja. Dla właściciela biurowca ważna jest renoma najemcy, jego kondycja finansowa, perspektywy rozwoju.

Michał Żelski, menedżer w firmie deweloperskiej Echo Investment, dodaje, że powierzchnie wynikowe, które powstają po zaaranżowaniu biur dla dużego najemcy, mają od 200 do 400 mkw. – Bywa i tak, że wynajmujący przeznacza jedno piętro dla mniejszych firm i z góry zakłada podział powierzchni na mniejsze moduły – opowiada.

Eksperci zwracają też uwagę na biura serwisowane i biura coworkingowe. – To świetne rozwiązanie, które umożliwia niewielkiej firmie zdobycie adresu w prestiżowym budynku – mówi Mikołaj Niemczycki. – Tego typu powierzchnie znajdziemy w wielu biurowcach w Warszawie. Są to biura oferujące zarówno elastyczne miejsca w strefie otwartej, jak i zamknięte gabinety przeznaczone na najem krótkoterminowy – od trzech miesięcy do roku, albo na czas nieokreślony z jednomiesięcznym wypowiedzeniem. Czynsze za wynajęcie modułu biurowego w takim miejscu wahają się od 900 do 1400 zł od osoby, co można porównać do średnich stawek najmu za tradycyjne biuro w centrum miasta (ok. 25 euro za mkw. z opłatami eksploatacyjnymi).

Jak podkreśla Niemczycki, deweloperzy biurowi zaczynają dostrzegać atrakcyjność powierzchni coworkingowych. – To efekt elastycznego i mobilnego podejścia do pracy zarówno startupów, freelancerów, jak i dużych korporacji. W ostatnim roku powstały nowe marki coworkingowe wspierane przez takich deweloperów, jak HB Reavis (HubHub), Ghelamco (The Heart Warsaw), Adgar Group (The Brain Embassy). Skanska zainwestowała w największy w Polsce brand coworkingowy – Business Link, a Echo Investment przejęło Compass Offices i zmieniło jego nazwę na CitySpace – wskazuje. Z analiz Cushman & Wakefield wynika, że pod koniec tego roku w Warszawie może być ok. 35 tys. mkw. powierzchni coworkingowej. Na koniec 2016 roku było jej ok. 20 tys. mkw.

Rozwijają skrzydła

Sami deweloperzy przyznają, że wynajęcie w nowoczesnym biurowcu mniej niż 250–300 mkw. jest dość trudne. – Nasza firma stara się jednak zaspokoić potrzeby jak najszerszego grona klientów – zapewnia Piotr Pirogowicz, dyrektor ds. najmu w LC Corp. – Jedynym ograniczeniem jest architektura biurowca. W naszym wrocławskim budynku Sky Tower mamy najemców, którzy zajmują ok. 30-metrowe biura. Klienci znajdą też nieco większe, 60- i 100-metrowe moduły. Dla nas to bardzo ważna grupa najemców. Małe firmy często bardzo szybko się rozwijają. Po czasie potrzebują większej powierzchni do prowadzenia biznesu.

LC Corp ma też biurowce, w których najmniejsze moduły to 250–300 mkw. Tak jest w obiektach Retro Office House we Wrocławiu i Wola Retro w Warszawie. – Staramy się podjąć współpracę z operatorem biur serwisowanych. Operator wynajmuje od nas 1–1,5 tys. mkw. i podnajmuje mniejszym podmiotom – opowiada Piotr Pirogowicz.

Na biura serwisowane zwraca też uwagę Michał Żelski. – Na dowolny czas można wynająć jedno–dwa biurka. To idealne miejsce do rozwinięcia skrzydeł przez startujące firmy – mówi ekspert Echo Investment. – Z tymczasowego biura można swobodnie wyemigrować na większą powierzchnię.

Bardzo małe biura – od 37 do 65 mkw. – można wynająć w katowickim biurowcu Brema. Jak podkreśla Michał Dobrowolski, dyrektor zarządzający Brema Development, taka oferta jeszcze pięć lat temu w dużych miastach nie istniała. – Firmy były skazane albo na starsze biurowce bez dobrych adresów poza centrami biznesowymi, albo na kamienice w centrach miast, gdzie czynsz często przewyższa stawki w biurowcu klasy A lub jest im równy – mówi. – To zaczyna się jednak zmieniać na korzyść małych firm. Technologia pozwala na bardziej swobodny i elastyczny podział powierzchni. Popyt na małe biura w budynkach klasy A z dobrym adresem rośnie – podkreśla Dobrowolski. A Michał Żelski dopowiada, że wynajmujący coraz bardziej dbają o komfort najemców. – To najemcy, wypełniając ankiety, decydują, w którym budynku ich firma wynajmie biura lub przedłuży umowę – mówi ekspert Echo Investment. Lista życzeń wydaje się nieograniczona. Najemcy chcą mieć kantynę, kawiarnię, fitness, myjnię samochodową, bankomat. – Wskazują też na tereny zielone, tarasy, restauracje, przedszkole – opowiada Żelski.

Liczą się też rozwiązania smart office. – Inteligentne nieruchomości wkraczają mocno w nasze życie. Domy, mieszkania, biura i centra handlowe zaczynają być miejscami, które same sobą zarządzają – mówił Rafał Twarowski, członek zarządu GTC, podczas majowego kongresu „Rzeczpospolitej" Real Estate Impactor w Gdyni.

– Jest to uwarunkowane przede wszystkim architekturą budynków i stosunkowo dużymi powierzchniami jednego piętra – od 1 do 4 tys. mkw. Liczą się także preferencje właścicieli biurowców, którym zależy przede wszystkim na wynajęciu jak największych powierzchni dużym najemcom. Pozwala to na ograniczenie powierzchni wspólnych.

Freelancer i startup

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu