Polski rynek kusi inwestorów

Hossa zawsze nasuwa pytanie o to, kiedy rynek się nasyci - mówi Daniel Draga, członek zarządu i CFO Cavatina Holding S.A.

Aktualizacja: 11.07.2018 11:43 Publikacja: 11.07.2018 11:31

Polski rynek kusi inwestorów

Foto: materiały prasowe

Prognozowanie, ile potrwa hossa na rynku nieruchomości komercyjnych, może być kuszące, ale my skupiamy się na projektach, które mają sens dla najemców i dla nas niezależnie od koniunktury - podkreśla ekspert. - Jednak jeśli miałbym przewidywać rozwój sytuacji, to trzeba popatrzeć na źródła obecnej hossy, które są na tyle mocne i różnorodne, że można się spodziewać dalszego wzrostu. Natomiast cezurę projektów inwestycyjnych stanowi niezależnie od koniunktury dostęp do finansowania oraz rosnące wymagania najemców.

Czy rynek biurowy jest bliski nasycenia? Gdzie jest jeszcze miejsce na nowe biurowce?

Daniel Draga: Hossa zawsze nasuwa pytanie o to, kiedy rynek się nasyci. Jednak niesłabnące zainteresowanie inwestorów ma zróżnicowane i mocne fundamenty. Chodzi zarówno o czynniki makroekonomiczne, takie jak niskie stopy procentowe i rosnąca gospodarka, jak i te bezpośrednio związane z deweloperami nieruchomości komercyjnych, czyli zainteresowanie branży SSC/BPO.

Dodatkowo, obecnie powstające inwestycje są wypełnieniem luki podażowej wynikającej ze zmniejszonej aktywności w 2016 r. Wartość transakcji inwestycyjnych w 2017 r. była o 0,5 mld euro wyższa niż w roku 2016 i osiągnęła rekordowy poziom 5,1 mld euro, a to pokazuje dużą dynamikę i duży potencjał wzrostowy.

Warto pamiętać, że Polska jest liderem regionalnym z transakcjami inwestycyjnych na poziomie ok. 40 proc. wartości rynku Europy Środkowo-Wschodniej. Całkowite zasoby powierzchni biurowej w naszym kraju przekroczyły 10 mln mkw., co z jednej strony oznacza już sporą płynność rynku, ale z drugiej pozostaje ciągle odległe od skali rynków rozwiniętych Europy Zachodniej.

Które rynki regionalne są najbardziej perspektywiczne? Jak wygląda ranking biurowych miast regionalnych?

Wszystkie duże ośrodki regionalne mają potencjał wzrostowy, gdyż ich baza biurowców jest ciągle jest w fazie rozwoju. Zresztą nie traktowałbym miast regionalnych jako rynku drugiej kategorii, gdyż blisko połowa dostępnych powierzchni polskiego rynku komercyjnego znajduje się właśnie w tych ośrodkach. Jeszcze dobitniej widać to na przykładzie realizowanych projektów, gdzie z ok. 1,8 mln mkw. nowo budowanej w Polsce powierzchni, większość (1,1 mln) powstaje poza Warszawą.

Inną sprawą jest natomiast skuteczne wykorzystanie tego potencjału, gdyż każdy region ma swoją specyfikę i trzeba do niej dostosować swoje działania. W Krakowie, gdzie rynek jest najpłynniejszy mamy sytuację zbliżoną do Warszawy, gdzie powoli wykształca się podział na droższe centrum i oferujące nieco niższe czynsze obszary poza nim.

We Wrocławiu z kolei, który sprawnie goni Kraków pod względem dostępnych powierzchni, mamy rynek najemcy, gdzie o skutecznej komercjalizacji decyduje szybkie tempo oddawania inwestycji do użytku. Trójmiasto z kolei cechuje się dużą aktywnością lokalnych deweloperów i koncentracją inwestycji w kilku rejonach miasta, co lokalnie oznacza mocną konkurencję. Pozostałe miasta - jak chociażby Łódź czy Katowice - są już na tyle chętnie wybierane przez najemców, że trzeba poważnie myśleć o inwestowaniu właśnie w nich, co zresztą planujemy.

Jakie plany ma państwa firma? Gdzie zamierza inwestować?

Naszym długofalowym celem jest budowa mocnej marki o międzynarodowej rozpoznawalności i skali działania. Natomiast jak każdy cel strategiczny, musi się on opierać na konkretnych krokach realizowanych konsekwentnie najpierw na rynku lokalnym. Pierwszy etap już osiągnęliśmy, rozwijając portfolio ponad 200 tys. mkw. GLA, w skład którego wchodzą projekty zrealizowane oraz będące w budowie z planowanymi datami ukończenia do 2019 r.

Kolejnym etapem, który rozpoczynamy już teraz, jest poszerzenie wartości naszego portfela inwestycyjnego o kolejne 300 tys. mkw. powierzchni biurowej w przeciągu najbliższych czterech lat. Do 2022 r. portfel Grupy Cavatina przekroczy 0,5 mln mkw. GLA. W Polsce nastawiamy się na działanie w największych miastach regionalnych.

Niebawem rozpoczniemy budowę w Gdańsku. Analizujemy też możliwość wejścia na wspomniany rynek w Katowicach, Łodzi czy Poznaniu. Jednocześnie jesteśmy aktywni za granicą. Posiadamy dwa biura projektowe w Londynie i Berlinie, które rozwijają kontakty i przygotowują realizację pierwszych inwestycji.

Łatwo jest pozyskać finansowanie inwestycji komercyjnych? Jakie warunki trzeba spełnić, by uzyskać kredyt?

Jeśli chodzi o samą dostępność kapitału na rynku, to jest ona zadowalająca, a instytucje finansowe przychylnie patrzą na nowe projekty komercyjne, zwłaszcza takie jak nasze, czyli położone w najlepszych lokalizacjach. Nas jednak bardziej interesuje koszt pozyskania finansowania oraz połączenie wielu instrumentów w odpowiedni strumień gotówki w czasie.

Chodzi więc też o elastyczność współpracy z bankiem i zrozumienie przez partnerów finansujących dynamiki komercjalizacji powierzchni. Dlatego właśnie model finansowania wykorzystywany w Grupie Cavatina funkcjonuje w oparciu o zróżnicowane źródła kapitału - zarówno ze środków własnych jak i zewnętrznych.

Prognozowanie, ile potrwa hossa na rynku nieruchomości komercyjnych, może być kuszące, ale my skupiamy się na projektach, które mają sens dla najemców i dla nas niezależnie od koniunktury - podkreśla ekspert. - Jednak jeśli miałbym przewidywać rozwój sytuacji, to trzeba popatrzeć na źródła obecnej hossy, które są na tyle mocne i różnorodne, że można się spodziewać dalszego wzrostu. Natomiast cezurę projektów inwestycyjnych stanowi niezależnie od koniunktury dostęp do finansowania oraz rosnące wymagania najemców.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu