Motoryzacyjny boom napędza budowę magazynów

Plany inwestycyjne branży automotive to szansa dla deweloperów.

Aktualizacja: 11.05.2018 09:46 Publikacja: 11.05.2018 09:35

Giełdowa spółka Oponeo.pl dysponuje magazynami o łącznej powierzchni ok. 2 ha.

Giełdowa spółka Oponeo.pl dysponuje magazynami o łącznej powierzchni ok. 2 ha.

Foto: materiały prasowe

Obiekty logistyczno-przemysłowe to najszybciej rosnący segment nieruchomości w Polsce. W zeszłym roku całkowite zasoby urosły o jedną piątą, do 13,5 mln mkw, a w budowie było jeszcze 1,44 mln mkw. W ub.r. padł też rekord najmu – podpisano umowy obejmujące 4,3 mln mkw., o niemal jedną trzecią więcej niż rok wcześniej.

Aktywność deweloperów napędzana jest popytem generowanym przez operatorów logistycznych, sieci sklepów oraz podmioty działające w segmencie e-commerce. Ważną i rozwojową branżą jest także szeroko pojęta motoryzacja.

Prężna nisza

– Sektor motoryzacyjny odgrywa bardzo istotną rolę na rynku magazynowym, która na pierwszy rzut oka może nie być w pełni widoczna – mówi Wioleta Wojtczak, dyrektor działu badań i analiz w Savills. Branża ta miała 5-proc. udział w ubiegłorocznym popycie na powierzchnie, czyli skromnie w zestawieniu z operatorami logistycznymi (30 proc.), e-commerce (15 proc.) i handlem (14 proc.).

Eksperta zaznacza, że historycznie bezpośredni udział branży motoryzacyjnej w popycie netto na powierzchnie logistyczno-przemysłowe w ostatnich latach sięgał kilku, kilkunastu procent.

– Oprócz popytu na powierzchnię zgłaszanego bezpośrednio firmy z branży generują popyt również pośrednio, odpowiadają za to podmioty z łańcucha dostaw firm motoryzacyjnych, np. operatorzy logistyczni, dystrybutorzy, jak również sektor handlowy, w tym elektroniczny – podkreśla Wojtczak.

Do największych transakcji w ostatnich latach zaliczają się dwa obiekty zbudowane na specjalne zamówienie najemców (formuła BTS). Pierwszy to zakład produkcji półosi o powierzchni 34 tys. mkw. postawiony w Koziej Wólce dla IFA Rotorion. Drugi to fabryka szyb samochodowych w Chmielowie o powierzchni 21 tys. mkw., zbudowany dla Pilkington Automotive. Deweloperem obu inwestycji była grupa Panattoni.

W 2017 r. dwa największe obiekty również zostały zbudowane w formule BTS. To magazyn w Świecku dla BMW, zbudowany przez Goodmana (32 tys. mkw.) oraz magazyn dla Kongsberga w Brześciu Kujawskim zbudowany przez Panattoni (19 tys. mkw.).

– Warto również pamiętać, że rynek najmu nowoczesnych powierzchni magazynowych i przemysłowych stanowi jedynie fragment całego rynku nieruchomości wykorzystywanych przez sektor motoryzacyjny. Duża część magazynów i fabryk zlokalizowana jest w budynkach własnościowych lub obiektach starszego typu, które nie są monitorowane ani uwzględniane w statystykach rynkowych – mówi Wojtczak.

Szansa na interes

Według prognozy Savills popyt na powierzchnie magazynowe generowany będzie nie tylko przez wejścia do Polski nowych inwestorów oraz ekspansję obecnych najemców, ale także przez przenoszenie się firm ze starszych obiektów do tych najnowocześniejszych.

Perspektywy rozwoju branży są optymistyczne. Motoryzacja to druga po produkcji artykułów spożywczych gałąź przemysłu w Polsce. Produkcja sprzedana w tym sektorze na koniec 2017 r. wyniosła ponad 148 mld zł, czyli o 7,7 proc. więcej niż rok wcześniej.

– Prognozy dla rynku produkcji i dystrybucji części motoryzacyjnych i akcesoriów samochodowych są optymistyczne. Zgodnie z sondażem przeprowadzonym przez MotoFocus ponad 94 proc. dystrybutorów i 95 proc. producentów prognozuje dalsze znaczące wzrosty sprzedaży w 2018 r. – mówi Alfred Franke, prezes Stowarzyszenia Dystrybutorów i Producentów Części Motoryzacyjnych (SDCM). – To w połączeniu z potrzebą rozwoju i ciągłego stosowania innowacji w branży motoryzacyjnej otwiera wspaniałe perspektywy dla rynku nieruchomości magazynowych i produkcyjnych – przekonuje.

Ekspert zaznacza, że warto wziąć pod uwagę, że firmy rozwijają się również dzięki eksportowi. Dystrybutorzy części motoryzacyjnych w miarę wzrostu popytu na rynkach zagranicznych rozwijają centralne magazyny w celu skutecznego zaopatrzenia klientów.

Firmy z branży automotive najczęściej wynajmują magazyny w Poznaniu, na Górnym Śląsku i w Polsce zachodniej. Ważnym czynnikiem decydującym o lokalizacji jest bliskość poddostawców i duży rynek zbytu. Najemcy unikają parków magazynowych, chętnie wybierają obiekty w specjalnych strefach ekonomicznych.

Deweloperzy mają duże pole do popisu, bo firmy z sektora automotive planują inwestycje w rozbudowę potencjału – z badań firmy MotoFocus wynika, że trzy czwarte ankietowanych deklaruje powiększenie powierzchni produkcyjnej, magazynowej i biurowej w tym lub przyszłym roku. Inwestorzy narzekają jednak na powolne procesy administracyjne dla projektów budowlanych i konieczność regulowania stanu prawnego gruntów. To otwiera pole do działania deweloperom.

Kupić? Wynająć?

Eksperci Savills wskazują, że firmy motoryzacyjne mają trzy opcje działania, jeśli chodzi o zainwestowanie w powierzchnie logistyczno-przemysłowe. Po pierwsze, mogą zdecydować się na najem, po drugie – kupić gotowy obiekt. Trzecia możliwość to formuła BTS, czyli obiekt zbudowany zgodnie z potrzebami zamawiającego, ale wynajmowany.

Jak wylicza Michał Śniadała, dyrektor w dziale powierzchni magazynowych i przemysłowych w Savills, plusy najmu to m.in. brak potrzeby ponoszenia nakładów finansowych, szybkość dostarczenia powierzchni, pewność co do zachowania standardów budynku klasy A. Z kolei zakup obiektu daje szersze możliwości wyboru lokalizacji, możliwość uzyskania dodatkowych grantów rządowych, dostosowanie obiektu do konkretnych potrzeb, niższe koszty stałe.

Jeśli chodzi o minusy, w przypadku najmu to ograniczona liczba lokalizacji, brak możliwości obecności w parku logistycznym w przypadku ciężkiej produkcji i emisji zanieczyszczeń, wyższe koszty stałe czy wysokie koszty budowy w przypadku chęci dostosowania budynku. W przypadku zakupu minusy to konieczność jednorazowego dużego wydatku, dłuższy i bardziej pracochłonny proces przygotowania inwestycji oraz samej budowy czy ryzyko związane z samodzielnym zatrudnieniem generalnego wykonawcy.

Najczęściej ostateczną decyzję o lokalizacji warunkuje jednak to, gdzie znajdują się poddostawcy i klienci ostateczni – czyli koncerny motoryzacyjne.

masz pytanie, wyślij e-mail do autora: a.roguski@rp.pl

Obiekty logistyczno-przemysłowe to najszybciej rosnący segment nieruchomości w Polsce. W zeszłym roku całkowite zasoby urosły o jedną piątą, do 13,5 mln mkw, a w budowie było jeszcze 1,44 mln mkw. W ub.r. padł też rekord najmu – podpisano umowy obejmujące 4,3 mln mkw., o niemal jedną trzecią więcej niż rok wcześniej.

Aktywność deweloperów napędzana jest popytem generowanym przez operatorów logistycznych, sieci sklepów oraz podmioty działające w segmencie e-commerce. Ważną i rozwojową branżą jest także szeroko pojęta motoryzacja.

Pozostało 90% artykułu
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu