Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Jak zarzšdzać wydatkami

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem

Sprzedaż mieszkania z niespłaconym kredytem hipotecznym jest dziœ często spotykana
Fotolia
Procedury sš bardzo podobne, ale klient musi dostarczyć dodatkowe dokumenty

Banki żšdajš dodatkowo tylko zaœwiadczenia o wysokoœci zadłużenia i promesy o uwolnieniu hipoteki po spłacie kredytu. To teoria. W praktyce osoby, które chcš kupić mieszkanie obcišżone kredytem hipotecznym, muszš dostarczyć więcej dokumentów.

Nasza czytelniczka, pani Alicja, jest w trakcie budowy domu. Chce zacišgnšć kredyt, ale wczeœniej zamierza sprzedać mieszkanie w Warszawie. Jego hipoteka jest obcišżona na rzecz PKO BP.

– Kupiłam je ponad osiem lat temu. Dziœ jest zbyt małe dla mojej rodziny – tłumaczy czytelniczka.

Klienci bojš się wpisów w księdze wieczystej

Kredyt na zakup lokalu pani Alicja wzięła w złotych, a nie w popularnych wówczas frankach. Dzięki temu kwota zadłużenia jest niższa niż wartoœć mieszkania.

– Mimo to nie jest łatwo znaleŸć nabywcę. Przede mnš lokal należał do firmy, która regularnie pod jego zastaw brała pożyczki. Wszystkie zostały spłacone, ale cała ta historia jest zapisana w hipotece i nie ma co ukrywać – odstrasza częœć chętnych – opowiada pani Alicja.

Jak wspomina, jeden z potencjalnych nabywców już był z niš umówiony u notariusza, ale rodzina w ostatniej chwili odradziła mu zakup nieruchomoœci właœnie z powodu obaw zwišzanych z tamtymi obcišżeniami.

Teraz nasza czytelniczka ma już podpisanš umowę wstępnš z osobš, która chce kupić jej mieszkanie na kredyt.

– Kupujšcy mieszkanie zacišgnie kredyt w banku, spłaci nim mój kredyt, a zabezpieczeniem będzie wpisanie banku kredytujšcego do hipoteki lokalu – tłumaczy czytelniczka.

W praktyce nie jest łatwo

Pierwsze schody pojawiły się w momencie podpisania umowy przedwstępnej.

– Credit Agricole, który ma finansować kupujšcemu nieruchomoœć, nie zgodził się na płatnoœci w transzach, na czym mi zależało, bo ja za wczeœniejszš spłatę kredytu w PKO BP przez cały okres kredytowania muszę płacić prowizję – tłumaczy pani Alicja.

Umowę przedwstępnš trzeba było podpisać ponownie. Ustaliliœmy, że płatnoœć za mieszkanie odbędzie się w dwóch ratach: pierwsza będzie pochodzić z porfela nabywcy, druga – to udzielony przez bank kredyt.

Kupujšcy jest jeszcze w trakcie składania wniosku o kredyt i uzupełniania dokumentacji.

– Ja jako sprzedajšca muszę przekazać do banku mojego kontrahenta m.in. zaœwiadczenie z PKO BP o wysokoœci zadłużenia i promesę, że po spłacie kredytu zacišgniętego w PKO BP bank ten zostanie wykreœlony z księgi wieczystej mieszkania. Musiałam za to zapłacić aż 300 zł – opowiada czytelniczka.

Iwona Radomska z biura prasowego PKO BP przyznaje, że za wydanie zaœwiadczenia o aktualnym stanie zadłużenia (zawierajšcego np. numer rachunku do spłaty i promesę wykreœlenia z hipoteki) – na życzenie kredytobiorcy – płaci się 300 zł. Wysokoœć tej opłaty nie zmieniła się od kilkunastu lat.

– Wydanie jedynie promesy dotyczšcej wykreœlenia banku z hipoteki wišże się z kosztem w wysokoœci 50 zł – mówi przedstawicielka PKO BP.

Iwona Radomska podkreœla, że dokument jest wydawany w cišgu jednego dnia. Zresztš takie zaœwiadczenie – wraz z promesš o uwolnieniu hipoteki – jest wymagane przez banki zawsze, gdy klient chce kupić na kredyt zadłużonš nieruchomoœć.

– Wyjštkiem jest taka sytuacja, że klient stara się o kredyt u nas, a hipoteka nieruchomoœci jest obcišżona na naszš rzecz. Wtedy takie zaœwiadczenie nie jest wymagane – tłumaczy Iwona Radomska.

Czy podobnie jest w innych bankach? BZ WBK oprócz zaœwiadczenia z promesš chce też, by sprzedajšcy dostarczył opinię z banku, w którym ma kredyt, na temt terminowoœci jego spłaty. Podobnej opinii żšda także np. Bank Millennium.

Nie ma dużych różnic

Bankowcy podkreœlajš, że procedura udzielenia kredytu hipotecznego na nieruchomoœć z obcišżonš już hipotekš nie różni się znacznie od finansowania zakupu mieszkania wolnego od obcišżeń. Jedynš różnicš jest właœnie koniecznoœć dostarczenia zaœwiadczenie o wysokoœci zadłużenia z promesš dotyczšcš wykreœlenia wpisu na rzecz dotychczasowego banku z hipoteki.

Jednak Credit Agricole, który ma teraz sfinansować zakup mieszkania, zażšdał też od pani Alicji, by przyniosła zaœwiadczenie, że nie zalega z podatkami od nieruchomoœci, opłatš wieczystš, czynszem. Potrzebował poza tym zaœwiadczenia, że pani Alicja wymeldowała się jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.

– Okazało się, że urzędnicy w mojej dzielnicy sprawdzili także, czy nie zalegam z innymi opłatami na rzecz miasta. Miałam jeden zaległy mandat za parkowanie. Urzędnik powiedział, że wyda mi zaœwiadczenie tylko dlatego, ponieważ mój blok stoi na gruncie z pełnš własnoœciš; gdyby było to użytkowanie wieczyste, musiałabym zapłacić wczeœniej mandat – opowiada pani Alicja.

Agnieszka Kłšb, rzecznik stołecznego ratusza zapewnia jednak, że jeœli właœciciel lokalu nie zalega z podatkiem od nieruchomoœci i opłatš za użytkowanie wieczyste, to takie zaœwiadczenia wydawane sš mu bez problemu w cišgu tygodnia.

Agnieszka Kłšb przyznaje, że przy okazji mogš być sprawdzane inne zobowišzania wnioskodawacy wobec miasta, ale nie ma to wpływu na wydanie zaœwiadczenia. Urzędnicy mogš przy okazji o nich przypomnieć.

Opłata skarbowa za wydanie zaœwiadczenia o niezaleganiu z płatnoœciš podatku od nieruchomoœci wynosi 21 zł, a w przypadku użytkowania wieczystego – 17 zł.

– Odmowa wydania zaœwiadczenia o niezaleganiu z podatkami może nastšpić wtedy, gdy wniosek został skierowany do niewłaœciwego organu, wnioskodawca nie wskazał interesu prawnego oraz w sytuacji, gdy nie jest możliwe wydanie zaœwiadczenia o żšdanej treœci – podkreœla urzędniczka warszawskiego ratusza.

Na zaœwiadczenie o niezaleganiu z czynszem pani Alicja też musiała czekać, bo przedstawicielka wspólnoty odpowiedzialna za takie sprawy była akurat na wakacjach.

Regulacje ustawowe

Ile czasu trwa procedura udzielenia kredytu na zakup zadłużonej nieruchomoœci? Monika Nowakowska z BZ WBK twierdzi, że zgodnie z ustawš (o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad poœrednikami kredytu hipotecznego i agentami), która weszła w życie 22 lipca tego roku, czas na decyzję banku – niezależnie od celu, na jaki udzielany jest kredyt – jest taki sam, wynosi 21 dni od przyjęcia wniosku kredytowego. Nie ma znaczenia, czy finansowana nieruchomoœci jest obcišżona hipotekš, czy nie.

Bank podejmujšc decyzję o udzieleniu kredytu zawsze bierze pod uwagę stan prawny i techniczny lokalu. Ma to znaczenie przy ustanawianiu zabezpieczenia.

– W przypadku złego stanu technicznego możemy odmówić udzielenia kredytu – mówi Monika Nowakowska.

Zdolnoœć kredytowa

Agata Chrzanowska, dyrektor Wydziału Kredytów Hipotecznych w Banku Millennium dodaje, że wypłata kredytu odbywa się w transzach. Pierwsza przeznaczona jest na spłatę kredytu zacišgniętego przez osobę sprzedajšcš mieszkanie, druga (po dostarczeniu zaœwiadczenia o spłacie kredytu) wypłacana jest bezpoœrednio sprzedajšcemu nieruchomoœć (przy założeniu, że kredyt był niższy od wartoœci nieruchomoœci). Jak mówi Agata Chrzanowska, zdarza się, że po przeprowadzeniu analizy zdolnoœci kredytowej bank podejmuje decyzję negatywnš. Przyczynš może być np. brak zdolnoœci kredytowej czy nieakceptowane Ÿródła dochodów.

Według Iwony Radomskiej z PKO BP, gdy bank udziela kredytu na zakup nieruchomoœci obcišżonej hipotekš, jego wypłata jest uzależniona od przedłożenia złożonego (i opłaconego) we właœciwym sšdzie wieczysto-księgowym wniosku o wpis hipoteki na rzecz banku na kolejnym miejscu w księdze wieczystej. Wpis taki istnieje do czasu przeniesienia hipoteki na docelowe miejsce okreœlone w umowie kredytowej. Š?

Taka sprzedaż to nic nadzwyczajnego

- Sprzedaż mieszkań z obcišżonymi hipotekami to dziœ niemal codziennoœć.

- Jak informuje Jarosław Mikołaj Skoczeń, wiceprezes zarzšdu Grupy Emmerson, w tej chwili lokale z kredytem stanowiš około 15proc. wszystkich sprzedawanych na rynku wtórnym.

- Problem jest tylko jeden: trzeba poczekać na decyzję banku o przyznaniu kredytu, a to może potrwać nawet miesišc – tłumaczy Jarosław Mikołaj Skoczeń.

- Jego zdaniem, banki raczej nie robiš problemów przy zakupie mieszkania z obcišżonš hipotekš. Jeżeli rzeczoznawca wyceni lokal na kwotę odpowiadajšcš wysokoœci wnioskowanego kredytu, to nie powinno być problemów.

- Ważna jest też wielkoœć wkładu własnego klienta. Oczywiœcie im jest on większy, tym bank przychylniej ocenia wniosek kredytobiorcy.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL