Za blokowanie rozbudowy sklepu należą się pieniądze

Sąd Okręgowy w Poznaniu zasądził na rzecz Grażyny D. od władz Poznania 1, 7 mln zł tytułem odszkodowania. Były to pieniądze za obniżenie wartości nieruchomości, na której stał budynek handlowy. Powodem tego było uchwalenie miejscowego planu.

Nie da się powiększyć sklepu

Grażyna D. domagała się od miasta więcej, bo 2,2 mln zł. Była ona użytkownikiem wieczystym nieruchomości oraz właścicielką budynku o powierzchni użytkowej 1 254 mkw., który wynajmowała na cele usługowo-handlowe. W budynku mieścił się salon sprzedaży telefonów i akcesoriów telekomunikacyjnych oraz zawierane były umowy na świadczenie usług telekomunikacyjnych.

W 2010 r. wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który objął jej nieruchomość. Okazało się, że znajduje się ona na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub usługi podstawowe, czyli towarzyszące funkcji mieszkaniowej.

Plan wprowadził zakaz lokalizacji na tym terenie obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 100 mkw.

W ocenie Grażyny K. nie może ona teraz swobodnie korzystać z nieruchomości m.in. rozbudować lub przebudować swojego sklepu. Tymczasem jej budynek usługowo-handlowy został wzniesiony w latach 90. XX wieku. Wyraźnie odbiega od nowoczesnych budynków tego typu. Dlatego też, aby mógł stanowić atrakcyjny przedmiot najmu konieczna jest jego modernizacja. Wykonanie prac remontowych jest natomiast niemożliwe z uwagi na zapisy planu zagospodarowania.

Wszystkie te okoliczności wpłynęła na obniżenie wartości nieruchomości. Tymczasem Grażyna D. chciała ją sprzedać. To się udało, ale cena nie była satysfakcjonująca. Wszystkiemu winien był plan.

Po co ten krzyk

W odpowiedzi na pozew władze Poznania wniosły o oddalenie powództwa. Według niego odszkodowanie Grażynie K. się nie należy, ponieważ korzystanie z nieruchomości po uchwaleniu planu nie uległo ograniczeniom, a co za tym idzie, jego postanowienia nie mają wpływu na wartość nieruchomości. Zakaz lokalizacji obiektów handlowych powyżej 100 mkw. nie powoduje, że nie może ona korzystać z nieruchomości w dotychczasowy sposób, a zakaz ten miałby istotny wpływ na wartość nieruchomości jedynie, gdyby nie była ona zabudowana.

Zapisy planu, które przewidują zmianę sposobu zagospodarowania nieruchomości należy traktować jako postulat, nie zaś obowiązek właściciela nieruchomości. Nie mają też negatywnego wpływu na potencjał nieruchomości, ponieważ porównując aktualną zabudowę i zagospodarowanie nieruchomości z określonym w planie dopuszczalnym sposobem zabudowy i zagospodarowania terenu, należy stwierdzić, że plan umożliwiają zwiększenie potencjału nieruchomości. Dopuszcza bowiem budowę budynku usługowego do trzech kondygnacji naziemnych, podczas, gdy obecny budynek ma jedną kondygnację. Oznacza to możliwość rozbudowy budynku, z zastrzeżeniem, że zwiększona w ten sposób powierzchnia nie może stanowić powierzchni sprzedaży, a obiekt nie może być wykorzystywany dla celów handlu hurtowego.

Jest odszkodowanie, ale niższe

Sąd Okręgowy uznał powództwo za częściowo zasadne. I zasądził na jej rzecz odszkodowanie, ale nie w takiej kwocie jakiej żądała, tylko w wysokości 1,7 mln zł.

W uzasadnieniu wyroku przypomniał art. 36 ust. 3 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Wysokość odszkodowania ustala się na dzień jej sprzedaży. Z roszczeniem można wystąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń następuje w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie.

W tej konkretnie sprawie Grażyna D. zgłosiła swoje roszczenie w terminie. Nie budzi wątpliwości legitymacja czynna Grażyny D. jako użytkownika wieczystego nieruchomości. W dniu wejścia w życie uchwały przysługiwało jej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, gdyż nieruchomość sprzedała dopiero w 2013 r.

Zdaniem sądu okręgowego w związku z uchwaleniem miejscowego planu doszło do obniżenia wartości nieruchomości, której użytkownikiem była Grażyna D. co wynika z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, a także z zeznań świadków.

Ograniczenia wprowadzone planem spowodowały, że atrakcyjność nieruchomości dla jej potencjalnych nabywców znacznie spadła, co wpłynęło w sposób istotny na wartość nieruchomości.

Wprowadzenie tego rodzaju ograniczeń wyklucza możliwość lokalizacji na nieruchomości chociażby obiektów handlowych dominujących na rynku marek przemysłu spożywczego.

Jest przepis, są pieniądze

Sąd okręgowy przypomniał, że w tej konkretnie sprawie istotne jest również to, że Grażyna D. sprzedała prawo użytkowania nieruchomości i własność budynku za cenę 6, 5 mln zł.. To prowadzi do konkluzji, że uzyskała ona znacznie wyższą cenę niż wartość przysługującego jej odszkodowania. Okoliczność ta jednak nie ma w sprawie znaczenia, albowiem z brzmienia art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu, wynika że wysokość należnego od gminy odszkodowania równa jest obniżeniu wartości nieruchomości. Sposób ustalenia stopnia obniżenie wartości nieruchomości został w sposób zobiektywizowany określony w tym przepisie. Stanowi on różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Za takim rozumieniem pojęcia szkody przemawia także stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z 28 kwietnia 2016 r. w sprawie V CSK 573/15.

Pojęcie szkody w rozumieniu art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu ma charakter autonomiczny. Nie polega ona na różnicy cen tylko różnicy wartości nieruchomości wynikającej z dokonanej zmiany przeznaczenia. Grażyna D. wykazała także, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu. Jak wynika z zeznań świadków wprowadzone ograniczenie dotyczące powierzchni zabudowy obiektów handlowych stanowiły istotną przyczynę, dla której inwestorzy rezygnowali z zakupu tej nieruchomości.

Budynek usługowo-handlowy wymaga modernizacji, a z tym mogą być problemy, gdyż urzędnik nie wyda pozwolenia na budowę, jeżeli inwestycja będzie sprzeczna z miejscowym planem.

Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 9 października 2017 r.

sygnatura akt: XII C 2197/15