Jedną z najbardziej znaczących i doniosłych funkcji, wynikających z działalności funduszy REIT na świecie, jest możliwość skorzystania z konstrukcji pozwalającej uniknąć podwójnego opodatkowania zysków. Inną korzyścią oraz niekwestionowaną zaletą REIT są wysokie dywidendy. Możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego jest skorelowana z obowiązkiem wypłaty przez REIT na rzecz akcjonariuszy określonego wysokiego procentu zysków. Jako zaletę należy niewątpliwie wskazać korzyść związaną z dużą płynnością inwestycji. Sprzedaż akcji REIT jest związana ze złożeniem zlecenia na rachunku maklerskim, w przeciwieństwie do kosztowej i czasochłonnej sprzedaży nieruchomości.
Od czego zależy wypłata zysku
Obecnie polscy inwestorzy czekają na wejście w życie tzw. ustawy o REIT, która uregulowałaby polskie ujęcie prawne tego wehikułu inwestycyjnego. We wrześniu bieżącego roku miało miejsce kolejne nieudane IPO (Initial Public Ofering – Pierwsza Oferta Publiczna) jednej ze spółek akcyjnych, która reklamowała się jako „pierwszy polski REIT". W rzeczywistości jednak nie jest to podmiot, który można utożsamiać z konstrukcją znaną z zagranicznych rynków. Spółka płaci podatek CIT, a następnie dywidenda jest opodatkowana podatkiem od zysków kapitałowych. W przeciwieństwie do zagranicznych funduszy, gdzie wypłata zysku jest obowiązkowa, polski podmiot uzależnił wypłatę zysku od decyzji akcjonariuszy, udzielając jedynie rekomendacji walnemu zebraniu akcjonariuszy do wypłaty minimum 90 proc. zysku. Jest to zatem znacząca różnica.
Polski system prawny do tej pory nie posiadał regulacji dotyczących REIT. W październiku b.r. Ministerstwo Finansów opublikowało projekt ustawy określający zasady funkcjonowania spółek rynku wynajmu nieruchomości (SRWN). Projektowane przepisy wspomnianej ustawy trafiły do konsultacji społecznych. Ustawodawca przyjął datę 1 stycznia 2017 jako dzień wejścia w życie ustawy o SRWN. Jednak ze względu na stan zaawansowania prac z dużą dozą prawdopodobieństwa można przyjąć, iż termin ten nie zostanie dotrzymany. Za bardziej realną datę wejścia w życie ustawy o SRWN należy przyjąć dzień 1 stycznia 2018. Do tego czasu środowiska opiniotwórcze będą miały czas na zgłoszenie uwag do projektu ustawy w obecnym kształcie. Będzie również możliwe przeprowadzenie wnikliwej analizy oraz marketingu ofert przed pierwszymi transakcjami REIT'owymi celem edukacji przyszłych inwestorów.
Jakie spółki mają szanse
Opublikowany projekt zawiera szereg wymagań wobec potencjalnych SRWN.
Na wstępie należy wskazać, iż projekt ustawy jest krótki i nie jest przeregulowany w obecnym kształcie. Należy uznać ten fakt za niewątpliwą zaletę. Dziś projekt przewiduje, iż spółką rynku wynajmu nieruchomości będzie mogła zostać wyłącznie spółka akcyjna, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka komandytowo akcyjna. Zastanawiające może być przyjęcie rozwiązania wyłączającego spółki komandytowe z kręgu potencjalnych SRWN. Ta kwestia być może będzie jeszcze poruszana oraz modyfikowana w zależności od zgłaszanych uwag na etapie doprecyzowywania projektu. Ustawodawca przyjął, iż spółka rynku wynajmu nieruchomości powinna spełniać warunek posiadania kapitału zakładowego w wysokości nie niższej niż 60 mln zł. Należy ocenić, iż w tym przypadku polski ustawodawca prawdopodobnie przy określaniu wysokości minimalnego kapitału inspirował się rozwiązaniami przyjętymi na zachodnich rynkach. Tak skonstruowane kryterium może okazać się zbyt wysokie dla wielu potencjalnych SRWN i znacząco ograniczyć liczbę zainteresowanych spółek. Poza wymienionymi warunkami spółka powinna spełniać również szereg innych wymagań, do których zaliczyć można między innymi konieczność utworzenia spółki na czas nieoznaczony oraz obowiązku dopuszczenia akcji do obrotu na rynku regulowanym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Niezwykle istotnym kryterium jest wskazanie, iż co najmniej 70 proc. aktywów spółki powinny stanowić nieruchomości, udziały lub akcje w spółkach nieruchomościowych (które muszą spełnić określone wymogi) lub akcje innych spółek typu REIT. Ponadto, nie mniej niż 70 proc. przychodów netto ze sprzedaży powinno pochodzić z najmu nieruchomości lub ich części, lub z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części. Podkreślenia wymaga fakt, iż Ustawodawca celowo użył spójnika rozłącznego „lub". Zatem możliwe jest czerpanie przychodów zarówno z najmu, jak i zbycia nieruchomości. Kluczową z punktu widzenia inwestorów informacją jest zaproponowany pułap wypłaty przez spółkę 90 proc. zysku wynikającego z rocznego sprawozdania finansowego dla inwestorów w formie dywidendy. Środki mogą być również reinwestowane.
