Pośrednik w obrocie nieruchomościami za zerwanie umowy na wyłączność nie weźmie ryczałtu

Tak wynika z wyroku, jaki Sąd Okręgowy w Warszawie wydał 19 maja 2015 r. (XVII AmC 1391/14) po rozpatrzeniu sporu między konsumentem Przemysławem J. a przedsiębiorcą Ryszardem K. prowadzącym biuro handlu nieruchomościami.

Trzy tysiące za zerwanie

Konsument domagał się uznania za niedozwolone i zakazania wykorzystywania w obrocie z konsumentami dwóch postanowień wzorca umowy o treści:

„Umowa zostaje zawarta / nie zostaje zawarta z zastrzeżeniem wyłączności. Zastrzeżenie wyłączności oznacza, że Zamawiający powierza wyłącznie Pośrednikowi prowadzenie sprawy sprzedaży nieruchomości i zobowiązuje się, że w tym okresie nie zawrze Umowy, która bezpośrednio lub pośrednio naruszałaby uprawnienia Pośrednika wynikające z umowy. Zamawiający zapewnia, że nie zawarł żadnej innej umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości"

oraz

„W przypadku rozwiązania Umowy na wyłączność w związku ze złożeniem oświadczenia o wypowiedzeniu lub odstąpieniu od Umowy przez którąś ze stron lub na podstawie zgodnych oświadczeń stron (pkt 7) lub nie dotrzymania warunków wyłączności (zawarcie Umowy pośrednictwa z innym biurem w okresie związania Umową) Pośrednikowi należy się wynagrodzenie za związane z kosztami czynności podjęte zanim doszło do rozwiązania umowy:

a) według rachunku za czynności wymienione w pkt 3,

b) w kwocie ryczałtowej brutto 3000,00 zł, słownie: trzy tysiące złotych".

Zdaniem Przemysława J. takie zapisy wzorca naruszają dobre obyczaje i rażąco naruszają interesy konsumentów. Przedsiębiorca bronił się, że oba zostały indywidualnie uzgodnione z panem J., co zostało potwierdzone w umowie zapisem: „Zamawiający oświadcza, że postanowienia niniejszej Umowy zostały uzgodnione z nim indywidualnie".

Pośrednik wyjaśnił także, że zapłata zastrzeżonego wynagrodzenia miała mu się należeć tylko wtedy, gdy dokonał on jakichkolwiek czynności związanych z realizacją umowy. Samo zaś ustalenie wynagrodzenia w formie ryczałtowej nie jest zabronione przez prawo – argumentował Roman K.

Sąd okręgowy zgodził się z nim tylko częściowo.

Nie udowodnił, że uzgodnił

Najpierw jednak ocenił, czy dokument załączony do pozwu odpowiada treści wzorca czy też jest umową indywidualnie uzgodnioną z konsumentem. Tylko postanowienie nieuzgodnione z konsumentem może być bowiem uznane za klauzulę niedozwoloną. Ciężar dowodu spoczywa na tym, kto się powołuje na to, że umowa była indywidualnie uzgadniana, a więc na przedsiębiorcy.

W ocenie sądu Roman K. nie przedstawił na to żadnego dowodu.

– Oświadczenia konsumenta, że umowa była indywidualnie uzgodniona, nie może przesądzać o negocjowaniu wszystkich zapisów – nie decyduje o tym stwierdzenie znajdujące się w umowie, lecz rzeczywista możliwość wpływu na jej treść – wyjaśnił sąd.

Po przyjrzeniu się dołączonej do pozwu umowie sąd doszedł do wniosku, że ma ona charakter wzorcowy, szablonowy, a tylko w niektórych miejscach zostawiono puste pola lub możliwość wyboru opcji. Oprócz tych zapisów cała reszta odpowiada brzmieniu stosowanego przez pośrednika wzorca umowy.

Wyłączność dozwolona

Dalej sąd ocenił kwestionowane zapisy wzorca. W klauzuli wyłączności zlecający konsument zobowiązuje się, że nie będzie zawierać podobnych umów z innymi pośrednikami. Sąd zauważył, że umowy pośrednictwa zawierane na wyłączność nie są szczegółowo uregulowane w żadnym akcie prawnym, ale odwołują się do klauzuli wyłączności przy umowie sprzedaży z art. 550 kodeksu cywilnego. Zawieranie takich umów jest więc dozwolone. Jedynie sposób, w jaki pośrednik formułuje klauzulę wyłączności, może spowodować uznanie jej za niedozwoloną.

W tym przypadku konsument nie był jednak przymuszony do zawarcia umowy z zastrzeżeniem wyłączności, bo we wzorcu zostawia mu się wybór. Świadczy o tym sformułowanie „Umowa zostaje zawarta / nie zostaje zawarta z zastrzeżeniem wyłączności".

– Konsument ma zatem jasność, że zawarta przez niego umowa zawiera w swej treści klauzulę wyłączności, przez co należy także domniemywać, że jest świadom tego, jakie wynikają stąd względem niego skutki prawne – uznał sąd i oddalił powództwo w części dotyczącej zapisu o wyłączności.

Nie wolno klienta obciążać ryzykiem

Inaczej było z drugim zapisem zakwestionowanym przez Przemysława J. Jego treść wskazuje, że konsument musiałby zapłacić wynagrodzenie w razie: wypowiedzenia umowy przez którąkolwiek ze stron, odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron, rozwiązania umowy na skutek zgodnych oświadczeń czy wreszcie niedotrzymania przez konsumenta warunków wyłączności poprzez zawarcie umowy z innym pośrednikiem. Wysokość wynagrodzenia za już podjęte czynności pośrednika wynikałaby ze złożonego przez niego rachunku bądź byłaby zryczałtowaną kwotą zapisaną w umowie.

W ocenie sądu nie można kwestionować prawa do wynagrodzenia (odszkodowania), gdy to konsument składa oświadczenie o wypowiedzeniu lub odstąpieniu od umowy albo gdy narusza w sposób istotny jej postanowienia. Dlaczego jednak miałby płacić także wtedy, gdy do rozwiązania stosunku prawnego dochodzi na skutek oświadczenia woli pośrednika, zwłaszcza gdy nie jest ono powodowane zachowaniem konsumenta?

– Sprzeczne z dobrymi obyczajami jest obciążenie konsumenta kosztami czynności (kosztami działalności gospodarczej) w sytuacji, gdy nie przyczynił się do rozwiązania umowy, jego kontrahent zaś uchyla się w ten sposób od wykonywania swojego zobowiązania. Takie zastrzeżenie świadczy niewątpliwie o zamiarze przeniesienia na konsumenta ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą – uznał sąd.

Zakwestionował także sposób ustalenia należnego wynagrodzenia w formie ryczałtu, ponieważ ryczałt może wielokrotnie przewyższać koszty faktycznie poniesione w związku z wykonaniem umowy. Wtedy po stronie pośrednika powstanie nieuzasadniona korzyść. Sąd zwrócił uwagę, że ryczałt w tej sprawie nie ma racjonalnego uzasadnienia, skoro pośrednik może ustalić wysokość poniesionych kosztów oraz złożyć na tej podstawie rachunek, co zresztą przewiduje kwestionowany zapis umowy.

– Nie negując prawa przedsiębiorcy do zrekompensowania sobie poniesionej straty, sąd zwraca uwagę, iż powinna ona korespondować z wysokością wynagrodzenia. Efekt ten może zostać osiągnięty wyłącznie po wyeliminowaniu ryczałtu, o którym mowa w spornym zapisie – stwierdził sąd.