Czas na REIT na polskim rynku nieruchomości

Angielski skrót REIT oznacza Real Estate Investment Trust, co można przetłumaczyć jako Fundusz Powierniczy Inwestycji w Nieruchomości. REIT to najczęściej spółki giełdowe, które gromadzą od udziałowców kapitał, by inwestować go w nieruchomości na wynajem. Spółki te zarządzają nieruchomościami, pobierają przychody z ich wynajmu i wypłacają prawie cały roczny zysk udziałowcom w formie dywidendy. REIT korzystają zwykle z preferencyjnego opodatkowania, które najczęściej polega na zwolnieniu z podatku dochodowego na poziomie spółki. Dzięki temu obciążenie podatkowe udziałowców jest nie większe, niż gdyby faktycznie posiadali udziały w nieruchomości i płacili podatek dochodowy od zysku z jej wynajmu. Dodatkową korzyścią jest fakt, że zarządzaniem nieruchomością zajmuje się profesjonalny podmiot.

Pierwsze REIT powstały w USA w latach 60. Szybko okazało się, że pozwalają one nawet drobnym inwestorom indywidualnym lokować kapitał w dużych, generujących zyski nieruchomościach. Nieruchomości te przynoszą zyski (głównie z wynajmu), które są znacznie wyższe niż dochód z odsetek od analogicznych kwot umieszczonych na lokatach bankowych. Sukces REIT najlepiej obrazują liczby. Zgodnie z danymi opublikowanymi przez serwis reit.com kapitalizacja spółek REIT w USA przekroczyła w 2016 r. bilion USD. Wzorem USA REIT wprowadzono w większości krajów rozwiniętych, w tym w większości krajów UE.

W Polsce jeszcze nie ma

Inwestowanie w formie REIT wymaga rzecz jasna wprowadzenia w danym kraju stosownych przepisów. W Polsce z pierwszą taką inicjatywą wystąpiła w 2007 roku Amerykańska Izba Handlowa w Polsce. Niestety, dyskusje na temat nowych uregulowań dla inwestycji nieruchomościowych przerwał wkrótce globalny kryzys na rynkach finansowych – inwestycje w nieruchomości przestały być wówczas popularne. Niespełna osiem lat później z inicjatywą wystąpiła GPW, na której zlecenie powstał pierwszy projekt ustawy, nie rozpoczęto jednak prac legislacyjnych na szczeblu rządowym. Wreszcie w październiku 2016 roku po raz pierwszy pojawił się rządowy projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości – taką nazwę Ministerstwo Finansów zaproponowało dla „polskich REIT". Projekt spotkał się z ogromnym zainteresowaniem branży nieruchomościowej.

W maju tego roku Ministerstwo Finansów opublikowało istotnie zmieniony projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (u.s.r.w.n.). Planowana data wejścia w życie nowych przepisów to według projektu 1 stycznia 2018 r. Regulacja polskich REIT opiera się na kilku prostych zasadach, ujętych w u.s.r.w.n. oraz zmianach do niektórych ustaw, w szczególności ustaw o podatku dochodowym od osób prawnych i podatku dochodowym od osób fizycznych. Spółka rynku wynajmu nieruchomości ma korzystać z preferencji podatkowych niespotykanych na polskim rynku i niedostępnych dotychczas dla inwestorów giełdowych. Zarówno dywidendy, jak i dochody spółek zależnych zwolnione są od podatku dochodowego. Co istotne, nawet wypłata dywidendy akcjonariuszom z „polskiego REIT", czyli spółki rynku wynajmu nieruchomości, ma być zwolniona z podatku dochodowego. Jedyny podatek dochodowy płatny przez strukturę opartą na spółce rynku wynajmu nieruchomości, a więc w efekcie odczuwalny dla inwestorów, to podatek dochodowy płacony od zysków wprowadzonej na giełdę spółki rynku wynajmu nieruchomości, według stawki 8,5 proc.

Aby kwalifikować się do powyższych korzyści podatkowych, spółka musi spełniać określone parametry. Nieruchomości posiadane przez spółkę bezpośrednio lub za pośrednictwem spółek zależnych muszą stanowić co najmniej 70 proc. wartości bilansowej aktywów spółki. Zobowiązania kredytowe spółki nie mogą przekraczać 70 proc. wartości bilansowej jej aktywów. Nie mniej niż 80 proc. przychodów netto spółki musi pochodzić z wynajmu lub odpłatnego zbycia nieruchomości. Wreszcie spółka zobowiązana jest wypłacać dywidendę w wysokości co najmniej 90 proc. zysku za ostatni rok obrotowy. Co istotne, zysk stanowiący podstawę do wypłaty dywidendy może być pomniejszony o zysk, który zostanie przeznaczony na nabycie innych nieruchomości lub udziałów w spółkach nieruchomościowych. Nabycie tych aktywów musi nastąpić nie później niż w terminie dwóch lat.

Spółka rynku wynajmu nieruchomości musi być spółką akcyjną z siedzibą lub zarządem na terytorium Polski. Minimalny kapitał zakładowy spółki ma wynosić co najmniej 50 mln zł. Przedmiotem działalności spółki ma być najem nieruchomości lub ich części, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części lub działalność finansowa w zakresie zarządzania udziałami lub akcjami w innych spółkach. Akcje spółki muszą być dopuszczone do obrotu na rynku oficjalnych notowań w rozumieniu art. 16 ust. 2 ustawy o obrocie instrumentami finansowymi, co oznacza, że spółka rynku wynajmu nieruchomości musi być notowana na rynku podstawowym Giełdy Papierów Wartościowych. Uzyskanie statusu spółki rynku wynajmu nieruchomości wymaga wpisania spółki do rejestru prowadzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego. Spółka musi spełniać te warunki do końca roku podatkowego następującego po roku podatkowym, w którym uzyskała status spółki rynku wynajmu nieruchomości.

Jeżeli zatem spółka będzie spełniać powyższe warunki, spółka i jej udziałowcy będą korzystać z wyżej opisanych uprzywilejowanych form opodatkowania. Zamiast zapłacić podatek od dywidendy według stawki 19 proc., inwestorzy nie zapłacą w ogóle tego podatku. Zamiast zapłacić podatek dochodowy według stawki 19 proc., spółka zapłaci jedynie podatek według stawki 8,5 proc. Jeżeli jednak okaże się, że spółka nie spełnia powyższych warunków, zobowiązana jest do złożenia korekty zeznania CIT i zapłaty podatku dochodowego wraz z odsetkami za zwłokę.

Rola prawników

Spółki rynku wynajmu nieruchomości mogą tworzyć prostsze struktury inwestowania w nieruchomości niż dotychczas funkcjonujące na polskim rynku fundusze inwestycyjne. Przygotowanie „polskiego REIT" będzie jednak wymagało podjęcia szeregu czynności. Pierwszą z nich będzie inkorporowanie lub zakup spółki akcyjnej. Następnie trzeba będzie do takiej spółki przenieść nieruchomości komercyjne lub udziały w spółkach, które takie nieruchomości mają. Alternatywnym rozwiązaniem może być przekształcenie istniejącej spółki posiadającej nieruchomości komercyjne w spółkę akcyjną. Kolejnym krokiem będzie doprowadzenie do wpisu spółki do rejestru prowadzonego przez KNF i wprowadzenie akcji spółki na rynek oficjalnych notowań GPW.

Jeżeli omawiane wcześniej zmiany w przepisach podatkowych wejdą w życie, to możemy się spodziewać licznych restrukturyzacji w sektorze nieruchomości komercyjnych. W proces ten będą zaangażowani dotychczasowi inwestorzy; spółki i fundusze używane do inwestowania w nieruchomości, a często ich całe struktury; banki finansujące nabywanie nieruchomości komercyjnych, giełda, na której będą notowane spółki rynku wynajmu nieruchomości; KNF, organy skarbowe i wreszcie inwestorzy detaliczni, na których aktywny udział w rynku nieruchomości liczy ustawodawca.

Tworzenie nowych struktur inwestowania będzie wymagało wypracowania optymalnych rozwiązań prawnych i podatkowych. Zaproponowanie konkretnych rozwiązań będzie możliwe dopiero wtedy, gdy poznamy ostateczny kształt nowych uregulowań. Na obecnym etapie można już zasygnalizować kilka istotnych kwestii, które będą wymagały opracowania.

Konieczne będzie opracowanie optymalnej kosztowo i podatkowo formuły przenoszenia majątku do nowej struktury. Trzeba będzie zdecydować, czy nastąpi to przez przenoszenie samych nieruchomości, przenoszenie udziałów w spółkach mających takie nieruchomości czy też w jeszcze innej formie, np. przez wnoszenie takich nieruchomości aportem. W celu optymalnej restrukturyzacji należy zminimalizować koszt podatkowy transferów, na który może się składać opodatkowanie przychodu ze zbycia nieruchomości i koszty podatkowe przeniesienia tytułu prawnego. Kolejną kwestią jest szybkość procesu restrukturyzacji. Przykładowo, korzystniejsze kosztowo może się okazać przekształcenie istniejącej spółki w spółkę akcyjną, ale długotrwałość tego procesu może do tego zniechęcać.

Restrukturyzacja może wymagać uzyskania zgód administracyjnych, np. zgody na nabywanie nieruchomości przez cudzoziemca. Trzeba także brać pod uwagę przepisy ograniczające obrót nieruchomościami rolnymi, jak również udziałów w spółkach posiadających takie nieruchomości – jak chociażby prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych. Chociaż spółki rynku wynajmu nieruchomości nie będą z reguły obracać nieruchomościami rolnymi, ograniczenie to występuje często w przypadku, gdy choćby niewielka cześć nieruchomości komercyjnej ma status nieruchomości rolnej, a jego naruszenie skutkuje nieważnością umowy.

Kolejną ważną kwestią jest konieczność aprobaty banków finansujących nieruchomości. Zarówno bowiem zmiana formy prawnej inwestora, jak i restrukturyzacja polegająca na przenoszeniu nieruchomości do nowej struktury w świetle standardowych umów kredytowych wymagać będzie zgody banku finansującego. Trzeba będzie również rozważyć dostosowanie umów kredytowych do nowych uregulowań. Przykładowo, umowy kredytowe często zawierają ograniczenia w wypłacie dywidendy, a w pewnych okolicznościach wręcz tego zakazują. Tymczasem projekt u.s.r.w.n. nakazuje wypłatę dywidendy na poziomie 90 proc. zysku. W takich okolicznościach zarząd spółki rynku wynajmu nieruchomości może stanąć wobec dylematu: czy naruszyć umowę kredytową, wypłacając dywidendę, czy dywidendy nie wypłacić i tym samym narazić się na utratę statusu spółki rynku wynajmu nieruchomości oraz obowiązek zapłaty podatku dochodowego z odsetkami.

Bardzo ważną kwestią będą procedury prawne związane z wprowadzeniem spółki rynku wynajmu nieruchomości na rynek oficjalnych notowań, tj. w praktyce na rynek podstawowy prowadzony przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie SA. Ustawa stawia wymóg, aby wszystkie akcje spółki rynku wynajmu nieruchomości były dopuszczone do obrotu na tym rynku. Dla wielu inwestorów na krajowym rynku nieruchomości notowanie akcji na rynku podstawowym GPW będzie nowym doświadczeniem. W celu dopuszczenia akcji do obrotu giełdowego konieczne jest spełnienie szeregu przesłanek ustawowych. Do najistotniejszych z nich należy, co do zasady, sporządzenie i zatwierdzenie przez Komisję Nadzoru Finansowego prospektu emisyjnego oraz zapewnienie nieograniczonej zbywalności akcji i odpowiedniego ich rozproszenia. Podmioty decydujące się na przeprowadzenie pierwszej oferty publicznej akcji spółki zlecają zazwyczaj także przeprowadzenie badania due diligence, które obejmuje m.in. kwestie prawne i finansowe. Dopuszczenie akcji do obrotu następuje na wniosek składany do zarządu GPW, do którego należy załączyć, co do zasady, m.in. prospekt emisyjny wraz z decyzją KNF zatwierdzającą ten prospekt.

Zmiany na polskim rynku nieruchomości

Jak wspomnieliśmy na wstępie, planowana data wejścia w życie nowych przepisów to, według projektu ustawy, 1 stycznia 2018 r. Jeżeli ten plan się powiedzie, pierwsze polskie REIT mogą zadebiutować na giełdzie jeszcze w 2018 r.

Pojawiły się również głosy krytyczne wobec wprowadzenia REIT. Spotkać się można z argumentem, że REIT zainwestują w nieruchomości gorszej jakości, z których wycofają się inwestorzy zagraniczni, pozostawiając je drobnym inwestorom, którzy mieliby na tym stracić. Opinie tego rodzaju są na pewno wartościowe, przyczyniają się do konstruktywnej dyskusji i zachęcają do rozważnego inwestowania. Trudno nam jednak się zgodzić z przyjętym a priori założeniem, że w Polsce REIT będą źle zarządzane i z tego powodu należy z nich zrezygnować, mimo że z powodzeniem funkcjonują w dziesiątkach innych krajów. Należy też przypomnieć, że pomysł wprowadzenia w Polsce REIT nie zrodził się w ubiegłym roku, ale pracowano nad nim na różnych etapach cyklu koniunktury na rynku nieruchomości. Faktem jest natomiast, że poziom oprocentowania lokat bankowych jest obecnie tak niski, że lokowanie tam oszczędności przestaje być opłacalne i zachęca do inwestowania w inny sposób, na przykład w REIT.

W krajach, w których funkcjonują REIT, dywidendy z inwestycji w ich akcje znacznie przekraczają dostępne oprocentowanie oszczędności na rachunkach bankowych. Można przypuszczać, że rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce przyciągnie część oszczędności Polaków szacowanych na kwotę rzędu 800 mld zł. Nawet kilka–kilkanaście procent takiej kwoty stanowiłoby istotny zastrzyk kapitału dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych i zapewniłoby sukces polskich REIT. Oznaczałoby to zwiększenie zaangażowania kapitału krajowego w inwestycje w nieruchomości komercyjne, które w państwach rozwiniętych pozwalają drobnym inwestorom na korzystne lokowanie oszczędności. Oprócz korzyści dla inwestorów poprawiłoby to strukturę kapitałową inwestycji w nieruchomości komercyjne poprzez zwiększenie udziału kapitału krajowego. Dla GPW oznaczałoby to ponadto wzrost obrotów. Wreszcie, w perspektywie długoterminowej, działalność inwestycyjna polskich REIT powinna spowodować dodatkowe inwestycje, a co za tym idzie dodatkowe miejsca pracy. Konsekwencją byłby de facto wzrost wpływów z podatków dochodowych i VAT płaconych przez firmy deweloperskie, jak i samych inwestorów, wreszcie wzrost wpływów z podatku od nieruchomości. Wydaje się zatem, że proponowana ustawa może zarówno pozytywnie wpłynąć na sytuację krajowych inwestorów, na rynek nieruchomości oraz giełdę, jak i przyczynić się do dalszego wzrostu gospodarki.