Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Firma

Czas na REIT na polskim rynku nieruchomości

Fotorzepa, Dominik Pisarek
W perspektywie długoterminowej działalnoœć inwestycyjna spółek rynku wynajmu nieruchomoœci powinna spowodować dodatkowe inwestycje, a co za tym idzie dodatkowe miejsca pracy – uważajš Bartosz Clemenz i Filip Janeczko.

Angielski skrót REIT oznacza Real Estate Investment Trust, co można przetłumaczyć jako Fundusz Powierniczy Inwestycji w Nieruchomoœci. REIT to najczęœciej spółki giełdowe, które gromadzš od udziałowców kapitał, by inwestować go w nieruchomoœci na wynajem. Spółki te zarzšdzajš nieruchomoœciami, pobierajš przychody z ich wynajmu i wypłacajš prawie cały roczny zysk udziałowcom w formie dywidendy. REIT korzystajš zwykle z preferencyjnego opodatkowania, które najczęœciej polega na zwolnieniu z podatku dochodowego na poziomie spółki. Dzięki temu obcišżenie podatkowe udziałowców jest nie większe, niż gdyby faktycznie posiadali udziały w nieruchomoœci i płacili podatek dochodowy od zysku z jej wynajmu. Dodatkowš korzyœciš jest fakt, że zarzšdzaniem nieruchomoœciš zajmuje się profesjonalny podmiot.

Pierwsze REIT powstały w USA w latach 60. Szybko okazało się, że pozwalajš one nawet drobnym inwestorom indywidualnym lokować kapitał w dużych, generujšcych zyski nieruchomoœciach. Nieruchomoœci te przynoszš zyski (głównie z wynajmu), które sš znacznie wyższe niż dochód z odsetek od analogicznych kwot umieszczonych na lokatach bankowych. Sukces REIT najlepiej obrazujš liczby. Zgodnie z danymi opublikowanymi przez serwis reit.com kapitalizacja spółek REIT w USA przekroczyła w 2016 r. bilion USD. Wzorem USA REIT wprowadzono w większoœci krajów rozwiniętych, w tym w większoœci krajów UE.

W Polsce jeszcze nie ma

Inwestowanie w formie REIT wymaga rzecz jasna wprowadzenia w danym kraju stosownych przepisów. W Polsce z pierwszš takš inicjatywš wystšpiła w 2007 roku Amerykańska Izba Handlowa w Polsce. Niestety, dyskusje na temat nowych uregulowań dla inwestycji nieruchomoœciowych przerwał wkrótce globalny kryzys na rynkach finansowych – inwestycje w nieruchomoœci przestały być wówczas popularne. Niespełna osiem lat póŸniej z inicjatywš wystšpiła GPW, na której zlecenie powstał pierwszy projekt ustawy, nie rozpoczęto jednak prac legislacyjnych na szczeblu rzšdowym. Wreszcie w paŸdzierniku 2016 roku po raz pierwszy pojawił się rzšdowy projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomoœci – takš nazwę Ministerstwo Finansów zaproponowało dla „polskich REIT". Projekt spotkał się z ogromnym zainteresowaniem branży nieruchomoœciowej.

W maju tego roku Ministerstwo Finansów opublikowało istotnie zmieniony projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomoœci (u.s.r.w.n.). Planowana data wejœcia w życie nowych przepisów to według projektu 1 stycznia 2018 r. Regulacja polskich REIT opiera się na kilku prostych zasadach, ujętych w u.s.r.w.n. oraz zmianach do niektórych ustaw, w szczególnoœci ustaw o podatku dochodowym od osób prawnych i podatku dochodowym od osób fizycznych. Spółka rynku wynajmu nieruchomoœci ma korzystać z preferencji podatkowych niespotykanych na polskim rynku i niedostępnych dotychczas dla inwestorów giełdowych. Zarówno dywidendy, jak i dochody spółek zależnych zwolnione sš od podatku dochodowego. Co istotne, nawet wypłata dywidendy akcjonariuszom z „polskiego REIT", czyli spółki rynku wynajmu nieruchomoœci, ma być zwolniona z podatku dochodowego. Jedyny podatek dochodowy płatny przez strukturę opartš na spółce rynku wynajmu nieruchomoœci, a więc w efekcie odczuwalny dla inwestorów, to podatek dochodowy płacony od zysków wprowadzonej na giełdę spółki rynku wynajmu nieruchomoœci, według stawki 8,5 proc.

Aby kwalifikować się do powyższych korzyœci podatkowych, spółka musi spełniać okreœlone parametry. Nieruchomoœci posiadane przez spółkę bezpoœrednio lub za poœrednictwem spółek zależnych muszš stanowić co najmniej 70 proc. wartoœci bilansowej aktywów spółki. Zobowišzania kredytowe spółki nie mogš przekraczać 70 proc. wartoœci bilansowej jej aktywów. Nie mniej niż 80 proc. przychodów netto spółki musi pochodzić z wynajmu lub odpłatnego zbycia nieruchomoœci. Wreszcie spółka zobowišzana jest wypłacać dywidendę w wysokoœci co najmniej 90 proc. zysku za ostatni rok obrotowy. Co istotne, zysk stanowišcy podstawę do wypłaty dywidendy może być pomniejszony o zysk, który zostanie przeznaczony na nabycie innych nieruchomoœci lub udziałów w spółkach nieruchomoœciowych. Nabycie tych aktywów musi nastšpić nie póŸniej niż w terminie dwóch lat.

Spółka rynku wynajmu nieruchomoœci musi być spółkš akcyjnš z siedzibš lub zarzšdem na terytorium Polski. Minimalny kapitał zakładowy spółki ma wynosić co najmniej 50 mln zł. Przedmiotem działalnoœci spółki ma być najem nieruchomoœci lub ich częœci, odpłatne zbycie nieruchomoœci lub ich częœci lub działalnoœć finansowa w zakresie zarzšdzania udziałami lub akcjami w innych spółkach. Akcje spółki muszš być dopuszczone do obrotu na rynku oficjalnych notowań w rozumieniu art. 16 ust. 2 ustawy o obrocie instrumentami finansowymi, co oznacza, że spółka rynku wynajmu nieruchomoœci musi być notowana na rynku podstawowym Giełdy Papierów Wartoœciowych. Uzyskanie statusu spółki rynku wynajmu nieruchomoœci wymaga wpisania spółki do rejestru prowadzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego. Spółka musi spełniać te warunki do końca roku podatkowego następujšcego po roku podatkowym, w którym uzyskała status spółki rynku wynajmu nieruchomoœci.

Jeżeli zatem spółka będzie spełniać powyższe warunki, spółka i jej udziałowcy będš korzystać z wyżej opisanych uprzywilejowanych form opodatkowania. Zamiast zapłacić podatek od dywidendy według stawki 19 proc., inwestorzy nie zapłacš w ogóle tego podatku. Zamiast zapłacić podatek dochodowy według stawki 19 proc., spółka zapłaci jedynie podatek według stawki 8,5 proc. Jeżeli jednak okaże się, że spółka nie spełnia powyższych warunków, zobowišzana jest do złożenia korekty zeznania CIT i zapłaty podatku dochodowego wraz z odsetkami za zwłokę.

Rola prawników

Spółki rynku wynajmu nieruchomoœci mogš tworzyć prostsze struktury inwestowania w nieruchomoœci niż dotychczas funkcjonujšce na polskim rynku fundusze inwestycyjne. Przygotowanie „polskiego REIT" będzie jednak wymagało podjęcia szeregu czynnoœci. Pierwszš z nich będzie inkorporowanie lub zakup spółki akcyjnej. Następnie trzeba będzie do takiej spółki przenieœć nieruchomoœci komercyjne lub udziały w spółkach, które takie nieruchomoœci majš. Alternatywnym rozwišzaniem może być przekształcenie istniejšcej spółki posiadajšcej nieruchomoœci komercyjne w spółkę akcyjnš. Kolejnym krokiem będzie doprowadzenie do wpisu spółki do rejestru prowadzonego przez KNF i wprowadzenie akcji spółki na rynek oficjalnych notowań GPW.

Jeżeli omawiane wczeœniej zmiany w przepisach podatkowych wejdš w życie, to możemy się spodziewać licznych restrukturyzacji w sektorze nieruchomoœci komercyjnych. W proces ten będš zaangażowani dotychczasowi inwestorzy; spółki i fundusze używane do inwestowania w nieruchomoœci, a często ich całe struktury; banki finansujšce nabywanie nieruchomoœci komercyjnych, giełda, na której będš notowane spółki rynku wynajmu nieruchomoœci; KNF, organy skarbowe i wreszcie inwestorzy detaliczni, na których aktywny udział w rynku nieruchomoœci liczy ustawodawca.

Tworzenie nowych struktur inwestowania będzie wymagało wypracowania optymalnych rozwišzań prawnych i podatkowych. Zaproponowanie konkretnych rozwišzań będzie możliwe dopiero wtedy, gdy poznamy ostateczny kształt nowych uregulowań. Na obecnym etapie można już zasygnalizować kilka istotnych kwestii, które będš wymagały opracowania.

Konieczne będzie opracowanie optymalnej kosztowo i podatkowo formuły przenoszenia majštku do nowej struktury. Trzeba będzie zdecydować, czy nastšpi to przez przenoszenie samych nieruchomoœci, przenoszenie udziałów w spółkach majšcych takie nieruchomoœci czy też w jeszcze innej formie, np. przez wnoszenie takich nieruchomoœci aportem. W celu optymalnej restrukturyzacji należy zminimalizować koszt podatkowy transferów, na który może się składać opodatkowanie przychodu ze zbycia nieruchomoœci i koszty podatkowe przeniesienia tytułu prawnego. Kolejnš kwestiš jest szybkoœć procesu restrukturyzacji. Przykładowo, korzystniejsze kosztowo może się okazać przekształcenie istniejšcej spółki w spółkę akcyjnš, ale długotrwałoœć tego procesu może do tego zniechęcać.

Restrukturyzacja może wymagać uzyskania zgód administracyjnych, np. zgody na nabywanie nieruchomoœci przez cudzoziemca. Trzeba także brać pod uwagę przepisy ograniczajšce obrót nieruchomoœciami rolnymi, jak również udziałów w spółkach posiadajšcych takie nieruchomoœci – jak chociażby prawo pierwokupu Agencji Nieruchomoœci Rolnych. Chociaż spółki rynku wynajmu nieruchomoœci nie będš z reguły obracać nieruchomoœciami rolnymi, ograniczenie to występuje często w przypadku, gdy choćby niewielka czeœć nieruchomoœci komercyjnej ma status nieruchomoœci rolnej, a jego naruszenie skutkuje nieważnoœciš umowy.

Kolejnš ważnš kwestiš jest koniecznoœć aprobaty banków finansujšcych nieruchomoœci. Zarówno bowiem zmiana formy prawnej inwestora, jak i restrukturyzacja polegajšca na przenoszeniu nieruchomoœci do nowej struktury w œwietle standardowych umów kredytowych wymagać będzie zgody banku finansujšcego. Trzeba będzie również rozważyć dostosowanie umów kredytowych do nowych uregulowań. Przykładowo, umowy kredytowe często zawierajš ograniczenia w wypłacie dywidendy, a w pewnych okolicznoœciach wręcz tego zakazujš. Tymczasem projekt u.s.r.w.n. nakazuje wypłatę dywidendy na poziomie 90 proc. zysku. W takich okolicznoœciach zarzšd spółki rynku wynajmu nieruchomoœci może stanšć wobec dylematu: czy naruszyć umowę kredytowš, wypłacajšc dywidendę, czy dywidendy nie wypłacić i tym samym narazić się na utratę statusu spółki rynku wynajmu nieruchomoœci oraz obowišzek zapłaty podatku dochodowego z odsetkami.

Bardzo ważnš kwestiš będš procedury prawne zwišzane z wprowadzeniem spółki rynku wynajmu nieruchomoœci na rynek oficjalnych notowań, tj. w praktyce na rynek podstawowy prowadzony przez Giełdę Papierów Wartoœciowych w Warszawie SA. Ustawa stawia wymóg, aby wszystkie akcje spółki rynku wynajmu nieruchomoœci były dopuszczone do obrotu na tym rynku. Dla wielu inwestorów na krajowym rynku nieruchomoœci notowanie akcji na rynku podstawowym GPW będzie nowym doœwiadczeniem. W celu dopuszczenia akcji do obrotu giełdowego konieczne jest spełnienie szeregu przesłanek ustawowych. Do najistotniejszych z nich należy, co do zasady, sporzšdzenie i zatwierdzenie przez Komisję Nadzoru Finansowego prospektu emisyjnego oraz zapewnienie nieograniczonej zbywalnoœci akcji i odpowiedniego ich rozproszenia. Podmioty decydujšce się na przeprowadzenie pierwszej oferty publicznej akcji spółki zlecajš zazwyczaj także przeprowadzenie badania due diligence, które obejmuje m.in. kwestie prawne i finansowe. Dopuszczenie akcji do obrotu następuje na wniosek składany do zarzšdu GPW, do którego należy załšczyć, co do zasady, m.in. prospekt emisyjny wraz z decyzjš KNF zatwierdzajšcš ten prospekt.

Zmiany na polskim rynku nieruchomoœci

Jak wspomnieliœmy na wstępie, planowana data wejœcia w życie nowych przepisów to, według projektu ustawy, 1 stycznia 2018 r. Jeżeli ten plan się powiedzie, pierwsze polskie REIT mogš zadebiutować na giełdzie jeszcze w 2018 r.

Pojawiły się również głosy krytyczne wobec wprowadzenia REIT. Spotkać się można z argumentem, że REIT zainwestujš w nieruchomoœci gorszej jakoœci, z których wycofajš się inwestorzy zagraniczni, pozostawiajšc je drobnym inwestorom, którzy mieliby na tym stracić. Opinie tego rodzaju sš na pewno wartoœciowe, przyczyniajš się do konstruktywnej dyskusji i zachęcajš do rozważnego inwestowania. Trudno nam jednak się zgodzić z przyjętym a priori założeniem, że w Polsce REIT będš Ÿle zarzšdzane i z tego powodu należy z nich zrezygnować, mimo że z powodzeniem funkcjonujš w dziesištkach innych krajów. Należy też przypomnieć, że pomysł wprowadzenia w Polsce REIT nie zrodził się w ubiegłym roku, ale pracowano nad nim na różnych etapach cyklu koniunktury na rynku nieruchomoœci. Faktem jest natomiast, że poziom oprocentowania lokat bankowych jest obecnie tak niski, że lokowanie tam oszczędnoœci przestaje być opłacalne i zachęca do inwestowania w inny sposób, na przykład w REIT.

W krajach, w których funkcjonujš REIT, dywidendy z inwestycji w ich akcje znacznie przekraczajš dostępne oprocentowanie oszczędnoœci na rachunkach bankowych. Można przypuszczać, że rynek nieruchomoœci komercyjnych w Polsce przycišgnie częœć oszczędnoœci Polaków szacowanych na kwotę rzędu 800 mld zł. Nawet kilka–kilkanaœcie procent takiej kwoty stanowiłoby istotny zastrzyk kapitału dla polskiego rynku nieruchomoœci komercyjnych i zapewniłoby sukces polskich REIT. Oznaczałoby to zwiększenie zaangażowania kapitału krajowego w inwestycje w nieruchomoœci komercyjne, które w państwach rozwiniętych pozwalajš drobnym inwestorom na korzystne lokowanie oszczędnoœci. Oprócz korzyœci dla inwestorów poprawiłoby to strukturę kapitałowš inwestycji w nieruchomoœci komercyjne poprzez zwiększenie udziału kapitału krajowego. Dla GPW oznaczałoby to ponadto wzrost obrotów. Wreszcie, w perspektywie długoterminowej, działalnoœć inwestycyjna polskich REIT powinna spowodować dodatkowe inwestycje, a co za tym idzie dodatkowe miejsca pracy. Konsekwencjš byłby de facto wzrost wpływów z podatków dochodowych i VAT płaconych przez firmy deweloperskie, jak i samych inwestorów, wreszcie wzrost wpływów z podatku od nieruchomoœci. Wydaje się zatem, że proponowana ustawa może zarówno pozytywnie wpłynšć na sytuację krajowych inwestorów, na rynek nieruchomoœci oraz giełdę, jak i przyczynić się do dalszego wzrostu gospodarki.

Bartosz Clemenz, partner, Greenberg Traurig Grzesiak sp.k.

Filip Janeczko, Associate, Greenberg Traurig Grzesiak sp.k.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL