Logo firmy w oknie muszą zaakceptować wszyscy współwłaściciele kamienicy - wyrok WSA

Firma chciała umieścić w oknie swojej siedziby logo. Wystąpiła do prezydenta miasta ze zgłoszeniem, a ten wniósł sprzeciw.

Wcześniej prezydent ustalił, że logo ma wisieć w naświetlu okna lokalu na parterze zabytkowej kamienicy. Spółka chciała je przymocować tylko do konstrukcji okna. Miał to być napis w formie liter przestrzennych, a jego rozmiar to: 20 cm wysokości, 145 cm długości.

Powodem wniesienia sprzeciwu było nieprawidłowe oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością. Prezydent nałożył na inwestora obowiązek jego uzupełnienia. Okazało się, że spółka jest tylko jednym z wielu współwłaścicieli nieruchomości a podpisów pozostałych współwłaścicieli na oświadczeniu nie było. Spółka zlekceważyła postanowienie prezydenta i nowego oświadczenia nie złożyła.

Sprzeciw był prawidłowy

Spółka odwołała się od decyzji prezydenta do wojewody małopolskiego. Tłumaczyła, że powieszenie logo wymaga jedynie zgłoszenia a nie pozwolenia na budowę. Dlatego żądanie przedłożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest bezzasadne. Podkreśliła, że logo zaakceptował wojewódzki konserwator zabytków.

Wojewoda nie podzielił poglądów spółki i utrzymał rozstrzygnięcie w mocy. Wyjaśnił, że do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Skoro spółka nie uzupełniła braków wniosku zgłoszeniowego w terminie, obowiązkiem prezydenta było wnieść sprzeciw.

Ponadto oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinno być sporządzone zgodnie z ustawowym wzorem, co wynika z rozporządzenia ministra infrastruktury i rozwoju z 24 lipca 2015 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego.

We wniosku w punkcie D należy wskazać informacje o tytule, z którego wynika prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz w punkcie D.l. w przypadku współwłasności należy wskazać informacje dotyczące zgody wszystkich współwłaścicieli na wykonanie robót budowlanych.

Wojewoda podkreślił, że pozwolenie konserwatora jest jedynie kserokopią, która nie stanowi dokumentu w sprawie. Ponadto treść pozwolenia konserwatorskiego jest niespójna z załącznikiem w usytuowaniu szyldu. Pozwolenie konserwatorskie określa montaż szyldu w naświetlu okna na parterze budynku, a z części stanowiącej załącznik wynika, że ów szyld zamontowany jest na ścianie nad oknem budynku.

Wojewoda poinformował także spółkę, że wniesienie sprzeciwu, nie zamyka inwestorowi możliwości dokonania ponownego zgłoszenia uzupełnionego i kompletnego, a więc zawierającego wszystkie wymagane przez prawo budowlane dokumenty.

Stolarka okienna

Spółka wystąpiła ze skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Wskazała, że z oświadczenia oraz dokumentacji wynika, że wymagane przez prezydenta oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane było zbędne, gdyż objęty zgłoszeniem szyld ma być zamontowany w świetle okna, a stolarka okienna nie stanowi części składowej nieruchomości wspólnej (służy wyłącznie właścicielowi lokalu). Przy trybie zgłoszeniowym złożenie takiego oświadczenia nie jest wymagane.

WSA też był nieugięty i skargę oddalił. Jego zdaniem zaskarżona decyzja jest prawidłowa. Zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 6 prawa budowlanego zgłoszeniu podlega wykonywanie robót polegających na instalowaniu tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem usytuowanych na obiektach wpisanych do rejestru zabytków w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym.

Spółka zgłosiła zamiar zainstalowania szyldu – tablicy z napisem na części budynku posadowionego. W tym czasie, kiedy to planowała potrzebne było zgłoszenie.

Zgodnie z art. 30 ust. 2 zd. pierwsze i drugie tej ustawy w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Nie budzi wątpliwości to, że do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie oraz w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane przepisami.

Przepis ten zawiera warunki formalne prawidłowego wniesienia sprzeciwu. Wprawdzie wymogi te są mniejsze niż w przypadku pozwolenia na budowę, co miało na celu uproszczenie procedury, jednak do zgłoszenia należy załączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, załączyć odpowiednie szkice lub rysunki „w zależności od potrzeb" oraz „pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane przepisami".

Instytucja zgłoszenia nie zwalnia inwestora z obowiązku przedłożenia dokumentów, chociaż przebieg postępowania zainicjowany zgłoszeniem jest inny, aniżeli wszczęty wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego. W postępowaniu zainicjowanym zgłoszeniem stroną jest tylko inwestor, a samo zgłoszenie budowy nie powoduje wszczęcia postępowania administracyjnego i do dnia wydania decyzji o sprzeciwie nie toczy się postępowanie administracyjne w zakresie uregulowanym przepisami k.p.a. Jednak na tym etapie organ jest zobowiązany do wyjaśnienia wątpliwości co do dopuszczalności i zasadności zgłoszenia.

Co do zasady postępowanie zgłoszeniowe nie zwalnia inwestora z wymogu przedstawienia dokumentów niezbędnych do oceny prawidłowości planowanej inwestycji. Jeśli do zgłoszenia nie załączono wszystkich wymaganych dokumentów, to norma art. 30 ust. 2 zd. ostatnie ustawy Prawo budowlane, jest podstawą do wdrożenia przez organ trybu usunięcia braków tego zgłoszenia. Stanowiąc iż "w razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada, w drodze postanowienia, na zgłaszającego obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów". W przypadku ich nieuzupełnienia stanowi podstawę do sprzeciwu.

Oznacza to, że konieczne było przedstawienie prawidłowo wypełnionego oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zgodnie ze stanem prawnym nieruchomości.

Sporną kwestią było ustalenie, gdzie tablica z napisem będzie usytuowana – w naświetlu okna (jak twierdzi skarżący), czy na elewacji budynku tj. jego części wspólnej (jak wynika ze znajdującego w aktach projektu szyldu oraz wizualizacji na elewacji budynku.)

Na gruncie tej sprawy nazwa „naświetle" to okno w rozumieniu rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W ocenie WSA zgłoszony przez inwestora zakres robót polega na montażu szyldu tablicy na elewacji budynku, tuż ponad „naświetlem okna" a nie jak twierdzi skarżący – w naświetleniu okna (otworze okiennym). Wskazuje na to dokumentacja.

W sprawie organ skontrolował dokumenty załączone do zgłoszenia i nałożył na inwestora obowiązek uzupełnienia zgłoszenia o prawidłowo wypełnione oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zgodnie ze stanem prawnym nieruchomości. Nieruchomość, na której ma być powieszony szyld to współwłasność. Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na prowadzenie prac przez inwestora stanowi o niespełnieniu wymogu art. 32 ust. 2 prawa budowlanego, co skutkuje wniesieniem sprzeciwu przez organ. Nie mógł on więc wyrazić zgody na przystąpienie do prac objętych zgłoszeniem.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 20 kwietnia 2017 r.