Prowadzisz restaurację, płacisz więcej wspólnocie

Prowadzenie biznesu gastronomicznego to niełatwa sztuka. Oprócz fachowej wiedzy kulinarnej, umiejętności interpersonalnych i menadżerskich wymaga również gotowości do ponoszenia większych wydatków. Te wiążą się często z uszkodzeniami budynków, w których funkcjonuje nasz lokal.

Przekonał się o tym Henryk Z. (dane fikcyjne). Prowadził on działalność gastronomiczną na parterze budynku, w którym funkcjonowała wspólnota mieszkaniowa.

Zabrudzenia, śmieci i hałas

Funkcjonowanie jego lokali powodowało niszczenie elewacji i balkonów budynku. Wymagało też zainstalowania na elewacji klimatyzatorów, wentylatorów, reklam, szyldów i innych urządzeń, które uszkadzały elewację, a po ich demontażu pozostawały w elewacji dziury. W lokalach były uchylane okna przez które wydostawały się nieprzyjemne zapachy oraz opary, które powodowały zanieczyszczenie i zatłuszczenie elewacji budynku. W dwóch lokalach gastronomicznych należących do Henryka Z. zorganizowano ogródki piwne, których konstrukcje zostały bez zgody wspólnoty przymocowane do elewacji budynku, co doprowadziło do jej uszkodzenia.

Wszystko to spowodowało, że elewacja budynku była zanieczyszczona, zatłuszczona, podziurawiona i popękana. Działalność prowadzona w lokalach gastronomicznych prowadziła do zwiększonej ilości odpadów, trudności w korzystaniu z miejsc postojowych przez mieszkańców budynku, oraz konieczności dokonywania dezynsekcji i deratyzacji w związku z zagrożeniem insektami i gryzoniami.

Funkcjonowanie lokali gastronomicznych było również uciążliwe dla pozostałych współwłaścicieli i mieszkańców budynku w związku z hałasem, zakłócaniem spokoju przez klientów tych lokali, co skutkowało ponad trzydziestoma interwencjami policji, oraz pozostawianiem różnego rodzaju nieczystości.

W związku z tym właściciele lokali zrzeszeni we wspólnocie mieszkaniowej podjęli w 2010 roku uchwałę, w której postanowili podwyższyć zaliczkę płaconą przez właścicieli lokali użytkowych na koszty zarządzania nieruchomością wspólną i utrzymania nieruchomości wspólnej dla lokali prowadzących działalność gastronomiczną do czterokrotności stawki ustalonej dla lokali mieszkalnych. Dotyczyło to dwóch lokali gastronomicznych prowadzonych przez Henryka Z. W 2012 roku wspólnota m.in. z środków uzyskanych z podwyższonego czynszu lokali użytkowych przeprowadziła remont elewacji budynku.

Przedsiębiorca zaskarżył uchwałę wspólnoty do sądu. W pozwie wskazał na niedopuszczalne zróżnicowanie w zakresie obciążeń ponoszonych na rzecz wspólnoty przez poszczególnych właścicieli lokali.

Sąd Okręgowy uznał jednak, że wspólnota wykazała, iż uchwała podwyższająca opłaty za lokale użytkowe znajdujące się na parterze budynku była zasadna w okolicznościach ustalonego stanu faktycznego.

To nie było normalne zużycie

Sąd przyznał rację wspólnocie, a mianowicie, że lokale gastronomiczne generowały znacznie większe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej niż lokale mieszkalne, jak również działalność prowadzona w lokalach użytkowych była uciążliwa dla pozostałych mieszkańców. Większe koszty utrzymania nieruchomości spowodowane były choćby koniecznością remontu elewacji, która w przeważającej mierze została zniszczona poprzez działalność lokali użytkowych, a nie było to jedynie normalne zużycie.

W uzasadnieniu zwrócono uwagę, że w lokalach użytkowych wadliwa była wentylacja pomieszczeń, co powodowało, że najemcy prowadzący działalność gastronomiczną wprowadzali doraźne rozwiązania takie jak montaż wentylatorów czy klimatyzatorów na elewacji budynku. Jednak te urządzenia okazały się niewystarczające, co skutkowało koniecznością otwierania okien przez które z lokali gastronomicznych wydobywały się nieprzyjemne zapachy i opary. Wydobywające się opary powodowały osadzanie się tłuszczu i ciepłej pary na elewacji budynku, co prowadziło do jej zabrudzenia oraz niszczenia (pękania). Do istotnego zniszczenia elewacji doprowadziło nieprawidłowe montowanie przez kilkadziesiąt lat wentylatorów, klimatyzatorów, szyldów, reklam, oraz dobudowywanie ogródków umieszczonych przed restauracjami.

Zgromadzona w sprawie dokumentacja fotograficzna, opinia sporządzona przez rzeczoznawcę oraz zeznania świadków, jednoznacznie wskazywały że zniszczenie elewacji budynku było związane z działaniem lokali użytkowych, w szczególności lokali gastronomicznych, znajdujących się na parterze budynku. - Powyższy wniosek jest zupełnie uzasadniony w świetle zasad doświadczenia życiowego oraz zasad logicznego rozumowania – stwierdzono w uzasadnieniu.