Inwestycje budowlane: dogadanie się przedsiębiorcy z sąsiadem może nie wystarczyć

Podstawowa intuicja prawna, którą dysponuje każdy z nas – w tym oczywiście też i przedsiębiorca – podpowiada, że fizyczne granice nieruchomości odpowiadają jednocześnie obszarowi, na którym panuje zasada autorytarnej władzy właściciela. Rzecz jednak w tym, że to, na co pozwala prawo cywilne, nie zawsze pokrywa się z tym, co stanowią normy innych gałęzi prawa.

Publikacja: 25.05.2018 06:30

Inwestycje budowlane: dogadanie się przedsiębiorcy z sąsiadem może nie wystarczyć

Foto: Adobe Stock

W przypadku inwestycji na nieruchomości należy mieć na uwadze przede wszystkim regulacje wynikające z ustawy Prawo Budowlane, jej aktów wykonawczych, jak również aktów prawa miejscowego o charakterze planistycznym.

I tak oto okazuje się, że powierzchnia działki, którą można stosunkowo swobodnie dysponować, jest w istocie okrojona, ponieważ ustawodawca poddaje inwestycje budowlane szczególnemu reżimowi prawnemu regulującemu odległości zamierzonej budowy od granicy nieruchomości.

Inaczej dla różnych obiektów

Kluczowe znaczenie ma w tej kwestii rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU 2002 nr 75 poz. 690 ze zm.). Zgodnie z paragrafem 1 rozporządzenia, wynikające z niego normy stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych. Chodzi zatem o cały szereg czynności polegających na ingerencji w przestrzeń działki w przypadku obiektów mających powstać, lub w strukturę już istniejącego obiektu. Lista tych obiektów jest długa. Przykładowo można wymienić budynki mieszkalne, miejsca postojowe dla pojazdu, czy studnie. Dla każdego z tych i innych obiektów przepisy rozporządzenia przewidują odrębne regulacje dotyczące odległości inwestycji od granicy działki, na której realizowane ma być zamierzenie budowlane.

Decyduje układ przestrzenny działki

Bywa jednak tak, że układ przestrzenny działki nie pozwala na przeprowadzenie inwestycji w sposób zgodny z normami wynikającymi z rozporządzenia, a właściciele nieruchomości sąsiedniej nie mają nic przeciwko temu, aby zamierzona budowa kończyła się nawet w granicy działek. Jak w takiej sytuacji przedstawiają się perspektywy inwestycji?

Na pierwszy rzut oka kontestacja sąsiada jest najpoważniejszym problemem, który jeśli tylko zniknie, otworzy możliwość niezakłóconego realizowania budowy. Warto jednak uświadomić sobie, że normy prawa budowlanego, a do takich zaliczają się regulacje dotyczące sytuowania przestrzennego inwestycji budowlanych, należą do gałęzi tzw. prawa publicznego, które z zasady nie przewiduje możliwości konsensualnego kształtowania stosunku prawnych, jak na przykład prawo cywilne, w którym wola stron przeważa częstokroć nad brzmieniem ustawy.

Oznacza to więc, że „dogadanie się" z sąsiadami nie powoduje samo przez się możliwości budowania wbrew przepisom rozporządzenia, choćby nawet ponad wszelką wątpliwość wykazano, że inwestycja nie narusza interesów osób trzecich.

Możliwość odstąpienia od reguł

Szczęśliwie prawo przewiduje jednak możliwość odstąpienia od ścisłych regulacji. Artykuł 9 ustawy Prawo Budowlane daje możliwość zwrócenia się do ministra, który wydał przepisy techniczno-budowlane (w przypadku omawianego rozporządzenia będzie to minister właściwy ds. infrastruktury) o odstąpienie od ich stosowania. Uzyskanie takiego odstępstwa obwarowane jest jednak szeregiem warunków, które statuuje art. 9 Prawa Budowlanego. Przede wszystkim wniosek powinien zawierać szczegółowe uzasadnienie konieczności odstępstwa i wykazać, że odstępstwo nie spowoduje zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia.

Ponadto warto pamiętać, że do wniosku wymagane jest dołączenie charakterystyki obiektu oraz w miarę potrzeby, projektu zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie - również projektów zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy.

Przepisy nigdzie wprost nie poruszają kwestii uzyskania zgody sąsiadów jako warunku, od którego uzależnione jest udzielenie odstępstwa przez ministra. Jednak w praktyce zgoda taka nie tylko daje komfort świadomości, że strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, którymi z mocy ustawy są właściciele nieruchomości sąsiednich, znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu, nie będą korzystały ze swoich uprawnień procesowych w kontrze do interesów inwestora, ale także istotnie wzmacnia argumentację w zakresie wykazania obojętności inwestycji dla słusznych interesów właścicieli nieruchomości sąsiednich.

A jak nie ma zgody?

Naruszenie przepisów techniczno-budowlanych bez uzyskania uprzedniego upoważnienie ministra dla organu architektoniczno-budowlanego do zastosowania odstępstwa od regulacji rozporządzenia będzie skutkować wydaniem decyzji negatywnej. Natomiast przystąpienie do prac budowlanych potraktowane zostanie jako samowola budowlana ze wszystkimi jej konsekwencjami wynikającymi z ustawy. Nadzór organu architektoniczno-budowlanego nad zamierzeniami budowlanymi stanowi więc istotny oręż w ręku właściciela nieruchomości sąsiedniej, któremu nie w smak planowana inwestycja. Warto jednak pamiętać, że granice działek podlegają nie tylko ochronie nadanej przez normy prawa budowlanego, ale także przez regulacje Kodeksu cywilnego.

Ochrona cywilno-prawna

Inaczej niż w przypadku przepisów prawa budowlanego, możliwość skorzystania z ochrony cywilno-prawnej dla przeciwdziałania inwestycji budowlanej, uzależniona jest od naruszenia granicy działek lub przynajmniej istnienia realnego zagrożenia wystąpienia takiej okoliczności lub spowodowania szkody posiadaczowi sąsiedniej nieruchomości. W pierwszym rzędzie należy wymienić w tym kontekście przepis art. 222 § 2 k.c., który nadaje właścicielowi każdej rzeczy, w tym także nieruchomości, uprawnienie do żądania zaprzestania ingerencji w jego rzecz oraz przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń.

Innymi słowy, w przypadku inwestycji budowlanej, która wykracza poza granice działki – bez względu na złą lub dobrą wiarę inwestora – właścicielowi przysługuje prawo do żądania podjęcia działań mających na celu „powrót" inwestycji poza granice jego nieruchomości. Skorzystać z tej regulacji może jednak wyłącznie właściciel działki (lub inna osoba, której przepisy szczególne przyznają ochronę taką, jak właścicielowi), zaś tryb rozpoznawania takich spraw nie należy do najszybszych.

Wstrzymanie budowy

Dlatego też ustawodawca przewidział szczególną ochronę dla pokrzywdzonych inwestycją budowlaną prowadzoną na sąsiedniej nieruchomości. Mowa o przepisie art. 347 k.c., który stanowi, że posiadaczowi nieruchomości przysługuje roszczenie o wstrzymanie budowy, jeżeli budowa mogłaby naruszyć jego posiadanie albo grozić wyrządzeniem mu szkody.

W przypadku art. 347 k.c. uwagę zwraca określenie uprawnionego do żądania udzielenia ochrony – jest nim posiadacz, a więc ten, kto włada nieruchomością jak właściciel, lub osoba, której przysługuje inne prawo do rzeczy (zastawnik, najemca, użytkownik itp.). Błędne byłoby zatem dosyć powszechne w języku potocznym zrównanie właściciela rzeczy z jej posiadaczem. Innymi słowy, w przeciwieństwie do ochrony wynikającej z art. 222 § 2 k.c., nie jest istotny rzeczywisty tytuł prawny do nieruchomości. Wystarczy jedynie faktyczne władanie nią jak właściciel lub inny uprawniony, o którym stanowi art. 336 k.c. Może to być zatem przykładowo rzeczywisty właściciel lub dzierżawca nieruchomości, ale także i ten, kto posiada ją w złej wierze, nie mając do niej żadnego tytułu. Po drugie, wypada zauważyć, że ochrona wynikająca z art. 347 k.c. przysługuje już w momencie, w którym z okoliczności wynika, że budowa mogłaby naruszyć posiadanie nieruchomości sąsiedniej, bądź wyrządzić szkodę jej posiadaczowi. Co więcej, przepis upoważnia do wystąpienia z roszczeniem o wstrzymanie budowy także jeszcze przed jej rozpoczęciem. Przez pojęcie naruszenia posiadania lub wyrządzenia szkody należy rozumieć przykładowo przekroczenie granic działek i prowadzenie budowy już na sąsiedniej nieruchomości, jak również prowadzenie inwestycji co prawda w granicach działki, ale w taki sposób, że oddziałuje ona negatywnie na grunt sąsiedni, powodując szkodę lub wywołując jedynie zagrożenie jej powstania, np. poprzez osłabienie stabilności sąsiedniego budynku.

Sprawy pilne

Istotny jest krótki termin na dochodzenie roszczenia z art. 347 k.c. – 1 miesiąc od rozpoczęcia budowy. W przypadku przekroczenia terminu, nie można się domagać jego przywrócenia, ponieważ jest to termin prawa materialnego, nie zaś procesowego.

Warto mieć na uwadze, że zgodnie z Regulaminem Urzędowania Sądów Powszechnych sprawy o ochronę posiadania należą do tzw. spraw pilnych, które rozpatrywane są z wyłączeniem zasady kolejności wpływu. Oznacza to, że w przypadku pozwu z art. 347 k.c. można spodziewać się szybszego niż w innych przypadkach wyznaczenia terminu rozpraw i posiedzeń sądu. Jest to niewątpliwie kolejna zaleta tego roszczenia, choć należy pamiętać, że z szybkością rozpoznania sprawy wiąże się także ograniczenie dochodzonych roszczeń jedynie do wstrzymania budowy. Żadne inne roszczenia, w tym np. roszczenia odszkodowawcze nie wchodzą w tym przypadku w grę. —Bartłomiej Jarosiński

Zdaniem autora

Bartłomiej Jarosiński, prawnik, Konieczny, Wierzbicki Kancelaria Radców Prawnych Sp. p.

Ogólnie rzecz biorąc, roszczenia o charakterze cywilno-prawnym mają jednak tę wadę, że wymagają osobistej inicjatywy uprawnionego właściciela lub posiadacza nieruchomości sąsiedniej: sporządzenia pozwu, zazwyczaj także stawiennictwa na rozprawach, uiszczenia opłaty od pozwu itp. Ponadto roszczenia te wymierzone są przeciwko konkretnym naruszeniom. Skorzystanie z regulacji prawa budowlanego daje więc przewagę polegającą na tym, iż to organ architektoniczno-budowlany zobowiązany jest do nadzoru nad inwestycją w zakresie jej zgodności z prawem, bez względu na to, czy w jakikolwiek sposób zagraża ona słusznym interesom właścicieli lub posiadaczy działek sąsiednich.

Jak więc widać, paleta rozwiązań prawnych umożliwiających blokowanie inwestycji budowlanej na gruncie sąsiednim jest dosyć szeroka – od roszczeń statuowanych przez Kodeks cywilny po ograniczenia wynikające z prawa budowlanego. Akceptacja sąsiada dla zamierzenia budowlanego jest zatem istotnym warunkiem powodzenia inwestycji. Niekiedy ułatwia bowiem uzyskanie odstępstwa od sztywnych norm techniczno-budowlanych, zaś w innych przypadkach daje komfort poczucia, że nie zagrażają przedsiebiorcy, czy zwykłemu Kowalskiemu żadne działanie mające na celu zablokowanie budowy.

W przypadku inwestycji na nieruchomości należy mieć na uwadze przede wszystkim regulacje wynikające z ustawy Prawo Budowlane, jej aktów wykonawczych, jak również aktów prawa miejscowego o charakterze planistycznym.

I tak oto okazuje się, że powierzchnia działki, którą można stosunkowo swobodnie dysponować, jest w istocie okrojona, ponieważ ustawodawca poddaje inwestycje budowlane szczególnemu reżimowi prawnemu regulującemu odległości zamierzonej budowy od granicy nieruchomości.

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Praca, Emerytury i renty
Płaca minimalna jeszcze wyższa. Minister pracy zapowiada rewolucję
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Sądy i trybunały
Trybunał Konstytucyjny na drodze do naprawy. Pakiet Bodnara oceniają prawnicy
Mundurowi
Kwalifikacja wojskowa 2024. Kobiety i 60-latkowie staną przed komisjami