Jeżeli przedsiębiorca poszukuje nieruchomości w mieście, może stanąć przed dylematem. Jedna może być objęta planem miejscowym, a inna, bardzo podobna, takim planem nieobjęta. Jaka jest różnica między takimi nieruchomościami?
Plan miejscowy jest fakultatywnym instrumentem planistycznym. Oznacza to, że gmina, jeżeli chce, może plan uchwalić, ale nie jest to jej obowiązkiem. Decydując się na uchwalenie planu, gmina określa możliwości zabudowy. W skrajnym przypadku plan miejscowy może wprowadzać nawet zupełny zakaz zabudowy.
Przedsiębiorca, jeśli nie chce mieć problemów, powinien przed nabyciem nieruchomości przeanalizować treść planu miejscowego. Tylko wtedy będzie mógł samodzielnie przewidzieć i określić planowaną zabudowę na działce. Jeżeli postanowienia planu będą mu w pełni odpowiadać – znajdzie się w wygodnej sytuacji. Po nabyciu nieruchomości zdobędzie bowiem prawo przystąpienia do procedury uzyskania pozwolenia na budowę.
Jeżeli jednak postanowienia planu nie będą satysfakcjonujące, to lepiej zrezygnować z kupna takiej nieruchomości. Można wprawdzie prosić radę gminy o zmianę planu, ale jej decyzja może nie być zgodna z oczekiwaniami przedsiębiorcy.
Jeśli na działce plan nie obowiązuje, to przed uzyskaniem pozwolenia na budowę przedsiębiorca musi uzyskać jeszcze jedno rozstrzygnięcie administracyjne – wydawaną przez wójta/ burmistrza/ prezydenta miasta decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero jak ją uzyska, może wnioskować o pozwolenie na budowę. Nie da się tego etapu proceduralnego w żaden sposób ominąć. Jeżeli wszystko dobrze pójdzie, decyzję można uzyskać mniej więcej w ciągu dwóch miesięcy. Mogą jednak pojawić się problemy. Jednym z wymogów uzależniających wydanie decyzji jest to, aby w bezpośrednim otoczeniu nieruchomości przedsiębiorcy znajdowała się działka zabudowana w zbliżony pod względem funkcjonalnym i technicznym sposób do planowanej inwestycji. To gmina – trochę uznaniowo – decyduje, co to jest „bezpośrednie otoczenie" i kiedy takie podobieństwa występują. Nie można więc wykluczyć ryzyka, że w pewnych sytuacjach inwestycja zostanie zablokowana. Ponadto stronami w postępowaniu dotyczącym decyzji o warunkach zabudowy są właściciele nieruchomości sąsiednich. I nawet jeśli wniosek przedsiębiorcy jest w pełni zgodny ze wszystkimi wymogami, mogą oni przedłużać postępowanie, kierując odwołania do samorządowych kolegiów odwoławczych i sądów administracyjnych. Dlatego czasem praktykowane jest rozwiązanie, że to sprzedawca przed zawarciem umowy uzyskuje we własnym imieniu dla planowanego przez przedsiębiorcę zamierzenia decyzję o warunkach zabudowy. Wtedy nabywca, czyli przedsiębiorca, przychodzi już niejako na gotowe i może przystąpić do uzyskiwania pozwolenia na budowę.
