Kto ma prawo budować

Inwestorem budowlanym może być nie tylko właściciel konkretnego gruntu.

Aktualizacja: 14.02.2016 13:02 Publikacja: 14.02.2016 13:00

Foto: Fotorzepa, Sławomir Mielnik

Maciej J. Nowak, radca prawny

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego warunkiem umożliwiającym uzyskanie pozwolenia na budowę i w konsekwencji rozpoczęcia robót budowlanych jest posiadanie prawa do „dysponowania nieruchomością na cele budowlane". Jest to pojęcie dosyć szerokie.

Oczywiście, właściciela nieruchomości trzeba brać pod uwagę w tym kontekście w pierwszej kolejności. Prawo własności to bowiem najszersze z praw rzeczowych i obejmuje ono z samej swojej natury również możliwość jej zabudowy. Może się jednak zdarzyć, że przedsiębiorca jest tylko współwłaścicielem nieruchomości. W takim przypadku nie ma on samodzielnie uprawnienia do rozpoczęcia budowy. Potrzebna będzie do niej zgoda wszystkich współwłaścicieli. Wymóg ten może czasem prowadzić do pewnych komplikacji. Zwłaszcza gdy jeden z kilku współwłaścicieli na dłuższy czas wyjechał i pozostałym współwłaścicielom trudno się z nim porozumieć i uzyskać oświadczenie wyrażające zgodę na zabudowę. Dlatego też, aby zredukować tego typu kłopoty, warto, by współwłaściciele mogli spośród siebie powołać zarządcę. W takiej sytuacji może on samodzielnie, ale w imieniu wszystkich współwłaścicieli, złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę.

Poza właścicielem „prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane" ma również użytkownik wieczysty. Użytkowanie wieczyste to kolejne po własności prawo rzeczowe, na podstawie którego dysponent może korzystać z gruntu. Co prawda zdarzyć się może, że umowa ustanawiająca użytkowanie wieczyste zawiera pewne ograniczenia. Może na przykład wprowadzać zastrzeżenia, że użytkownik wieczysty nie może w ogóle albo w określony sposób zabudować swojej nieruchomości. Jest to jednak wyjątek od zasady, zgodnie z którą możliwość zabudowy ma także użytkownik wieczysty.

W orzecznictwie przesądzono również, że prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane może też wynikać z umowy cywilnej. Tak więc np. gdy w umowie dzierżawcy właściciel (użytkownik wieczysty) upoważni dzierżawcę do zabudowy nieruchomości – to także dzierżawca może wnioskować o pozwolenie na budowę.

Zgodnie z art. 2 prawa budowlanego po wykazaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ma się prawo do zabudowy gruntu. Ograniczeniem jest wymóg zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Czyli gdy projekt budowlany jest sprzeczny z przepisami – np. związanymi z planowaniem i zagospodarowaniem przestrzennym to jest możliwość zablokowania zamierzenia budowlanego.

Warto odróżniać etap związany z wydaniem pozwolenia na budowę, podczas którego weryfikuje się, czy przedsiębiorca ma prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane, od wcześniejszego etapu przestrzennego, podczas którego może być wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przy wydawaniu tej decyzji wnioskodawca nie musi wykazywać ani deklarować swojego prawnego związku z nieruchomością, której wniosek dotyczy. Tak więc z wnioskiem o decyzję o warunkach zabudowy może występować nawet przyszły, hipotetyczny właściciel parceli. Natomiast pozwolenie na budowę dostanie tylko ten przedsiębiorca, który ma konkretne prawo zabudowy nieruchomości.

Maciej J. Nowak, radca prawny

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego warunkiem umożliwiającym uzyskanie pozwolenia na budowę i w konsekwencji rozpoczęcia robót budowlanych jest posiadanie prawa do „dysponowania nieruchomością na cele budowlane". Jest to pojęcie dosyć szerokie.

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe