Zwrot kosztów operatu szacunkowego bez VAT - wyrok WSA

W przypadku, gdy nie dochodzi do sprzedaży nieruchomości, otrzymany przez gminę zwrot kosztów sporządzenia operatu szacunkowego nie podlega opodatkowaniu VAT.

Aktualizacja: 19.06.2018 11:39 Publikacja: 19.06.2018 11:30

Zwrot kosztów operatu szacunkowego bez VAT - wyrok WSA

Foto: 123 RF

W przypadku sprzedaży nieruchomości, uzyskiwany przez gminę zwrot kosztów operatu szacunkowego stanowi element kalkulacyjny ceny tej nieruchomości i jako taki jest albo opodatkowany według stawki 23 proc. albo zwolniony z VAT, w zależności od tego jak opodatkowana jest nieruchomość, której dotyczy. W przypadku natomiast, gdy do sprzedaży nieruchomości ostatecznie nie dochodzi, uzyskiwany przez gminę zwrot kosztów stanowi czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT.

Wniosek o interpretację

Gmina wystąpiła o wydanie interpretacji w zakresie podatku VAT. We wniosku wskazała, że w ramach prowadzonej działalności dokonuje sprzedaży nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych oraz oddaje grunty w użytkowanie wieczyste. Część z tych transakcji dokonywana jest ramach przeprowadzanych przez gminę postępowań przetargowych, część natomiast w trybie bezprzetargowym. W przypadku postępowań o zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym podmiot zainteresowany zakupem nieruchomości zwraca gminie poniesione przez nią koszty postępowania prowadzonego na jego wniosek, w szczególności koszty wykonania podziału geodezyjnego, każdorazowo koszty wykonania operatu szacunkowego, koszty związane z pozyskaniem materiałów geodezyjnych oraz ewentualnie inne koszty konieczne do przygotowania nieruchomości do zbycia.

Koszty te gmina ponosi we własnym imieniu (lub ewentualnie w imieniu Skarbu Państwa, jeśli nieruchomość należy do zasobu Skarbu Państwa), a obciążenie podmiotu zainteresowanego nieruchomością następuje zasadniczo przed samą dostawą nieruchomości i ma miejsce zarówno w przypadku, gdy dana sprawa kończy się podpisaniem umowy sprzedaży, jak i w sytuacji, gdy z różnych względów do sprzedaży tej nie dochodzi.

Gmina zapytała czy zwrot takich kosztów powinien być po jej stronie uznany za czynność opodatkowaną VAT. Sama stanęła na stanowisku, że zwrot kosztów sporządzenia operatu szacunkowego, wykonania podziałów geodezyjnych oraz pozyskania materiałów geodezyjnych, którymi gmina obciąża podmioty zainteresowane nabyciem nieruchomości w każdym przypadku stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. W sytuacji, gdy dochodzi do sprzedaży nieruchomości, zwrot ten podlega opodatkowaniu według zasad właściwych dla sprzedawanej nieruchomości, tj. jest albo opodatkowany VAT według stawki 23 proc. albo zwolniony z VAT, w zależności od tego jak opodatkowana jest nieruchomość, której dotyczy. Jeśli natomiast do sprzedaży nieruchomości ostatecznie nie dochodzi, w ocenie gminy uzyskiwany przez nią zwrot kosztów podlega opodatkowaniu VAT według stawki 23 proc.

Stanowisko organu podatkowego

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 31 stycznia 2018 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.18. 2018.1.KO) uznał stanowisko gminy za prawidłowe w zakresie skutków podatkowych zwrotu kosztów w przypadku gdy dochodzi do sprzedaży nieruchomości, za nieprawidłowe natomiast w odniesieniu do sytuacji, gdy zbycie nieruchomości nie nastąpi, a mimo to podmiot zainteresowany zakupem zobowiązany zostanie do zwrotu kosztów poniesionych przez gminę w związku z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży.

W uzasadnieniu odwołał się do art. 156 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, jednostka sektora finansów publicznych lub inny podmiot, który w zakresie, w jakim wykorzystuje środki publiczne w rozumieniu przepisów ustawy o finansach publicznych lub dysponuje nimi, zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany udostępnić ten operat osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, a także umożliwić przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. W dalszej części wskazał, że jeżeli transakcja składa się z zespołu świadczeń i czynności, dla celów jej oceny z punktu widzenia rozliczeń podatku VAT należy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności, w jakich jest dokonywana.

W rozpatrywanej sprawie przedmiotem czynności głównej realizowanej przez gminę jest dostawa nieruchomości. Jeśli zatem dochodzi do sprzedaży tejże nieruchomości, odrębne potraktowanie dodatkowych kosztów obciążających nabywców stanowiłoby sztuczne dzielenie przedmiotu sprzedaży, nieznajdujące uzasadnienia ekonomicznego i gospodarczego.

Koszty te nie są bowiem dla nabywcy nieruchomości celem samym w sobie, a ich nabycie w oderwaniu od transakcji zasadniczej nie miałoby sensu. W takiej sytuacji poniesione koszty zwiększają kwotę należną z tytułu transakcji i tym samym należy je traktować jako element dostawy. Inaczej jest natomiast w przypadku, gdy do sprzedaży nieruchomości nie dochodzi. W takim przypadku, mając na uwadze przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nakładające obowiązek ustalenia wartości nieruchomości na gminę uznać należy, że czynność polegająca na obciążeniu strony kosztami sporządzenia niezbędnej dokumentacji, tj. kosztami sporządzenia operatu szacunkowego, wykonania podziałów geodezyjnych oraz pozyskania materiałów geodezyjnych, nie mieści się w zakresie cywilnoprawnych stosunków łączących gminę jako właściciela nieruchomości z potencjalnym nabywcą. Obciążając potencjalnego nabywcę takimi kosztami gmina nie spełnia przesłanek wynikających z art. 8 ustawy o VAT pozwalających na zaliczenie tej czynności do kategorii usług. W takiej sytuacji wpłaty dokonywane przez zainteresowanego kupnem nieruchomości nie podlegają w związku z tym opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wyrok WSA

Na powyższą interpretację gmina wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, który wyrokiem z 8 maja 2018 r., sygn. I SA/Kr 388/18, skargę oddalił. W ustnym uzasadnieniu stwierdził, że w pełni podziela stanowisko organu podatkowego. Zdaniem sądu, w interpretacji poprawnie wskazano, że w sytuacji, gdy nie dochodzi do sprzedaży nieruchomości nie mamy do czynienia z żadną usługą i art. 8 ust. 1 ustawy o VAT nie będzie miał w takim przypadku zastosowania.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, uzyskiwany przez gminę zwrot kosztów operatu szacunkowego stanowi element kalkulacyjny ceny tej nieruchomości i jako taki jest albo opodatkowany według stawki 23 proc. albo zwolniony z VAT, w zależności od tego jak opodatkowana jest nieruchomość, której dotyczy. W przypadku natomiast, gdy do sprzedaży nieruchomości ostatecznie nie dochodzi, uzyskiwany przez gminę zwrot kosztów stanowi czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT.

Wniosek o interpretację

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Praca, Emerytury i renty
Płaca minimalna jeszcze wyższa. Minister pracy zapowiada rewolucję
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Sądy i trybunały
Trybunał Konstytucyjny na drodze do naprawy. Pakiet Bodnara oceniają prawnicy
Mundurowi
Kwalifikacja wojskowa 2024. Kobiety i 60-latkowie staną przed komisjami