Mieszkanie+ minus deweloperzy

Bez zmian w programie może nie być komu budować lokali na wynajem.

Aktualizacja: 04.12.2017 05:21 Publikacja: 04.12.2017 04:48

Podczas debaty podkreślano, że deweloperzy chcą brać udział w rządowym projekcie, jednak wiele jego

Podczas debaty podkreślano, że deweloperzy chcą brać udział w rządowym projekcie, jednak wiele jego punktów wymaga korekty.

Foto: Rzeczpospolita/Robert Gardziński

Jeśli ministerstwo nie zdecyduje się skorygować założeń Mieszkania+, deweloperzy nie będą w stanie budować lokali w ramach rządowego programu. A bez ich udziału nie uda się osiągnąć zakładanej skali tego projektu. Do takich wniosków prowadzą słowa wypowiedziane przed przedstawicieli Polskiego Związku Firm Deweloperskich podczas debaty „Jak tanio i skutecznie zrealizować program Mieszkanie+" zorganizowanej w redakcji „Rzeczpospolitej". A to rodzi pytania o przyszłe powodzenie rządowej inicjatywy.

Sztandarowy projekt

Program budowy tanich mieszkań na wynajem z opcją dojścia do ich własności, a więc właśnie Mieszkanie+, to element Narodowego Programu Mieszkaniowego. Na jego podstawie budowę dostępnych cenowo mieszkań prowadzić mają zarówno samorządy (w formie spółek celowych), jak i prywatni inwestorzy. To sztandarowy projekt rządu po 500+.

Część gmin zdecydowała się już podpisać z Krajowym Zasobem Nieruchomości porozumienia dotyczące realizacji Mieszkań+ na ich terenach. – Na dziś mamy podpisane ponad 30 umów z różnego rodzaju samorządami, które wskazały do spółki celowej grunt gminny. Ostatnio w Szczecinie na ponad 1100 mieszkań. W czwartek jesteśmy natomiast na Dolnym Śląsku, tam podpiszemy list intencyjny na ponad 100 mieszkań. Później zostają jeszcze Łódź, Lublin i Rzeszów. A na końcu podsumowanie, które nastąpi w Warszawie – mówił podczas debaty Tomasz Żuchowski, sekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa, pełnomocnik rządu do spraw budowy mieszkań w zakresie Krajowego Zasobu Nieruchomości.

– Łomża już od momentu, kiedy pojawiła się informacja o Mieszkaniu+, wiedziała, że będzie chciała uczestniczyć w programie. To odpowiedź na ogromną lukę i potrzeby posiadania czterech kątów przez wiele rodzin. Posiadanie mieszkania to podstawowa ludzka potrzeba. Osoby, których nie stać dziś na kupno mieszkania, to często osoby pracujące, mające dzieci, niepodlegające systemowi pomocy społecznej, niespełniające kryterium dochodowego w bankach – mówiła Agnieszka Muzyk, wiceprezydent Łomży. Jej miasto jako pierwsze podpisało porozumienie z KZN na podstawie ustawy regulującej działanie programu Mieszkanie+.

Mieszkania+ będzie można wynajmować albo wynajmować z tzw. opcją – czyli dochodzić do własności nieruchomości latami. W obu formułach obowiązywać ma czynsz normowany. W ostatnim przypadku będzie on jednak trochę wyższy.

Pierwsze budowy – jak zadeklarował minister Żuchowski – rozpoczną się w 2018 roku. A klucze do mieszkań wręczone mogą być rok później, w 2019 roku.

Zdecydowanie szybciej zamieszkać w nowych blokach będą mogli ci, którzy zdecydują się na najem lokali realizowanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego Nieruchomości, odpowiadającego za realizację komercyjnej części programu. BGKN „testował" rozwiązania, które wprowadzono do ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, na podstawie której dzisiaj podpisywane są porozumienia z samorządami. W jego przypadku czynsze nie będą jednak ustalane rozporządzeniem, a przez sam BGKN.

– Możemy się pochwalić, że w budowie jest już 1200 mieszkań i w tej chwili na różnych etapach przygotowania jest kolejnych ok. 15 tys. mieszkań. Razem więc z mieszkaniami realizowanymi z KZN mamy już pokaźną liczbę lokali sięgającą 20 tysięcy – mówił Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGKN.

Żeby zobrazować tę skalę, wskazał, że największy Polski deweloper buduje nieco powyżej 3 tys. mieszkań rocznie. A średnio wszyscy deweloperzy wznoszą około 60 tys. mieszkań w ciągu roku (choć zakłada się, że ten rok będzie rekordowy i wybudują ich około 100 tys.).

Widać więc, że w prywatnych inwestorach drzemie duży potencjał. Mówiąc wprost – mają moce przerobowe, by włączyć się do Mieszkania+. Problem w tym, że na obecnym etapie między nimi a KZN chemii nie widać.

Chęci są

– Zgodnie z Narodowym Programem Mieszkaniowym do 2030 roku Polska dobić ma do średniej europejskiej. A to oznacza, że musimy budować 220–240 tys. mieszkań rocznie. Oczywiście, jako deweloperzy chcielibyśmy brać udział w Mieszkaniu+. I nawet o ile w formule komercyjnej realizowanej przez BGKN nawiązaliśmy pierwsze współprace, o tyle w przypadku inwestycji realizowanych przez KZN mamy bardzo duży kłopot – mówił Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Powód? Niekomercyjna część Mieszkania+ zakłada, że inwestor, który wzniósł dany blok, musi stać się jego właścicielem i operatorem. I to przez 30 lat – tak długo najemca będzie mógł bowiem dochodzić do własności mieszkania. Sprawę w ocenie branży nie rekompensuje fakt, że nie wszystkie lokale w wybudowanym obiekcie będą musiały być objęte programem.

– Mamy kłopot z tym, po ile będziemy wynajmowali – stawki najmu mają być co roku ustalane rozporządzeniem. Jest więc ryzyko, że zdarzą się okresy, gdzie nie będą spełniały realnych kryteriów ekonomicznych. A jak wiadomo, prywatny inwestor nie będzie mógł zdobyć jakiegoś preferencyjnego finansowania, jak chociażby gmina – podkreślał Płochocki.

To niejedyny problem z wyliczeniami branży.

– Pojawia się też pytanie o kwotę potrzebną na wybudowanie bloku. Przyjmijmy wartość z projektu rozporządzenia do KZN, gdzie koszt wytworzenia dla Warszawy określono maksymalnie na 6800 zł za m kw.m. Przy założeniu, że budynek da się za tyle wybudować i 56 proc. z inwestycji przeznaczone ma być na Mieszkanie +, okazuje się, że ta część która zostaje nam do komercyjnego sprzedania musi być zbyta za 12 tys. zł za metr – wskazywał Płochocki.

Jego zdaniem obliczenia wskazują też na to, że mieszkanie, które przekazane zostanie najemcy po 30 latach, zostanie oddane znacznie poniżej kosztów wytworzenia (jeśli uwzględni się proponowane wysokości czynszów). – De facto sprowadzałoby się to do dania mu 30-letniego nieoprocentowanego kredytu ze strony inwestora – akcentował przedstawiciel PZFD.

– Mieszkanie+ to bardzo dobra inicjatywa. Cieszę się, że korzystamy z własnych rozwiązań, bazując na tych działających we Francji, gdzie rynek najmu dawno funkcjonuje. Dobrze też, że przy okazji programu ministerstwo zdecydowało się rozpocząć prace nad zmianami przepisów, które umożliwią szybsze budowanie – wskazywał Adam Dąbkowski, dyrektor generalny Nexity Polska.

W jego ocenie clou sprawy tkwi w kosztach budowy, a z tym wiążą się wysokie ceny wytworzenia. Należy zastanowić się więc, jak można zbudować Mieszkanie+ taniej.

Garaże do redukcji

– Proszę zauważyć, gdzie jest 45 proc. kosztów naszej inwestycji. Otóż one znajdują się w garażu podziemnym. Stąd wzięły się wyliczenia zaprezentowane wyżej – wskazywał Adam Dąbkowski.

Dlatego też w dużych miastach typu Warszawa, Kraków, Poznań czy choćby Szczecin należy– zdaniem Dąbkowskiego – zmniejszyć współczynniki parkingowe. W mniejszych miejscowościach postawić zaś na stanowiska naziemne.

– Po co nam w miastach współczynniki parkingowe 1 czy 1,5 dla jednego mieszkania. Nikt nie chce i tak ich kupować, a są to ogromne koszty. Mamy transport publiczny, zamiast więc budować poza centrum, budujmy bliżej niego, nie rozlewajmy zabudowy, zmniejszmy współczynniki parkingowe i ustalmy je na poziomie krajowym. Budując przy hubie komunikacyjnym, przy metrze pozbywamy się smogu. Dziś Warszawa natomiast określa współczynnik parkingowy 1,5 dla inwestycji leżących bezpośrednio przy metrze – zaznaczał dyrektor z Nexity.

– Tym bardziej że wkrótce zajdą zmiany w zakresie tego, jak będziemy się poruszać po miastach. Nie będzie tak dużo samochodów, a garaże podziemne pozostaną. Jeśli obniżymy współczynniki parkingowe do 0,5, to koszty budowy spadną do 2,5 tys. zł za metr i w całym kraju opłaci się budować Mieszkanie+ – dodał.

Co na to ministerstwo? – Jestem świadomy, że piętą achillesową są koszty budowy i że budowa kondygnacji podziemnych może pochłonąć 50 proc. kosztów całej inwestycji. Bez względu jednak na filozofie antysmogowe musimy zapewnić odpowiednią liczbę miejsc postojowych, bo przyzwyczajeń ludzi od razu nie zmienimy. Dopóki jest taka, a nie inna infrastruktura komunikacyjna i wiele osób przyjeżdża do dużych miast z mniejszych miejscowości, to będą się po nich poruszać autami – niezależnie od tego, czy będą mieszkać w lokalach z programu, czy od dewelopera – mówił minister Żuchowski.

– Zmniejszenie współczynnika parkingowego do 0,5 spowoduje, że ludzie będą parkować na ulicach. Dziś bywa tak, że w rodzinie trzyosobowej każdy ma auto. Takie mamy realia – akcentował minister.

– Dlatego też samorząd powinien dbać o racjonalne gospodarowanie przestrzenią swoich miast. Jeśli byłyby parkingi publiczne czy dobra komunikacja publiczna, nie byłoby problemu z miejscami garażowymi – podnosił prezes Stasiak.

– Autorefleksję w zakresie kształtowania przestrzeni zapewnić ma m.in. ustawa inwestycyjna. Jeśli chodzi o Mieszkanie+, nie pozwolimy budować inwestycji, w przypadku gdy analizy terenu nie będą wskazywać, że lokatorzy będą mieli gdzie posłać do szkoły czy przedszkola swoje dzieci. Jeśli takich obiektów w pobliżu nie będzie, zostaną przez nas wybudowane – zadeklarował minister.

Podkreślił również, że inwestorzy prywatni będą od KZN dostawać uzbrojone działki, co umożliwi im szybkie rozpoczęcie budowy. Program spowoduje zaś to, że w najbliższych latach wykształci się nowy format dewelopera, który będzie budującym i administratorem obiektu.

– To ciekawe rozwiązanie, nie widzę jednak tego niestety w szczegółach. Dziś nie stać polskich firm na zamrożenie na 30 lat kapitału, a takich kredytów po prostu nie ma. Mówiąc zaś o ustawie inwestycyjnej, musimy być bardzo ostrożni przy majstrowaniu z decyzjami WZ, które dziś są podstawą ponad połowy inwestycji w kraju. Jeśli zwykli Kowalscy i inwestorzy instytucjonalni nie dostaną odpowiedniego czasu na przygotowanie się na zmiany, to budownictwo spadnie o kilkadziesiąt tysięcy mieszkań rocznie, a Mieszkanie+ nie będzie w stanie tego zrekompensować. Suma będzie ujemna, a przecież nie o to chodzi – spuentował Płochocki.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: anna.krzyzanowska@rp.pl

Jeśli ministerstwo nie zdecyduje się skorygować założeń Mieszkania+, deweloperzy nie będą w stanie budować lokali w ramach rządowego programu. A bez ich udziału nie uda się osiągnąć zakładanej skali tego projektu. Do takich wniosków prowadzą słowa wypowiedziane przed przedstawicieli Polskiego Związku Firm Deweloperskich podczas debaty „Jak tanio i skutecznie zrealizować program Mieszkanie+" zorganizowanej w redakcji „Rzeczpospolitej". A to rodzi pytania o przyszłe powodzenie rządowej inicjatywy.

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu