Leje się z balkonu na głowę, a nikt go nie reperuje

Za remont części konstrukcyjnych balkonu płaci wspólnota mieszkaniowa. Jednak właściciele na swój koszt mogą położyć płytki i pomalować barierki.

Aktualizacja: 30.10.2017 08:09 Publikacja: 30.10.2017 08:02

Leje się z balkonu na głowę, a nikt go nie reperuje

Foto: Fotolia

Balkony to często kość niezgody we wspólnocie mieszkaniowej. Nikt nie chce płacić za ich remonty. Właściciele uważają, że to obowiązek wspólnoty, ta zaś, że właścicieli. Nie ma też przepisów, które wprost rozstrzygałyby ten problem. Ale nie brakuje orzecznictwa, dzięki któremu jest łatwiej.

Wspólne części

Duże wspólnoty mieszkaniowe (powyżej siedmiu lokali) rządzą się ustawą o własności lokali. Artykuł 14 tej ustawy przewiduje, że właściciel lokalu ponosi wydatki związane z jego utrzymaniem i musi uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Ustawa nie określa dokładnie, co należy rozumieć pod pojęciem nieruchomości wspólnej. Wylicza tylko przykładowo, że chodzi o: grunt, części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

A co w takim razie z balkonami? Są to części wspólne czy nie? Korzystają z nich przecież właściciele poszczególnych lokali, a nie cała wspólnota.

Ważny wyrok

Sporo zamieszania w tym zakresie wywołał Sąd Najwyższy, który dwukrotnie orzekał w tej sprawie. Najpierw w wyroku z 3 października 2002 r. (sygn. III RN 153/01) stwierdził, że balkon służy wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych. Później jednak zmienił zdanie. W uchwale z 7 marca 2008 r. (sygn. III CZP 10/08) orzekł, że „elementy architektoniczne konstrukcji balkonu, które są trwale połączone z bryłą budynku, należy uznać za część wspólną budynku".

Oznacza to, że jeśli prace obejmują elementy istotne dla całego budynku, np. podpory konstrukcyjne albo elewację całego budynku, to koszty obciążają wszystkich właścicieli. Wszelkie drobne prace, np. położenie terakoty na balkonie, malowanie barierki, przeprowadzają we własnym zakresie właściciele mieszkań.

Życie przynosi więcej wątpliwości

Sąd Najwyższy w swojej uchwale nie przewidział jednak wszystkiego. Budynki i balkony budowane są według różnych technologii i bywa, że np. balkony mają własną konstrukcję wspierającą, która nie jest połączona z budynkiem. Co wtedy? Najlepiej będzie, jak właściciele sami w uchwale ustalą, co dokładnie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, a co przynależy do mieszkania.

Życie przynosi również inne problemy związane z balkonami.

Wspólnota mieszkaniowa z Piotrkowa Trybunalskiego podjęła uchwałę w sprawie zaciągnięcia kredytu na docieplenie budynku. Oprotestował ją jeden z właścicieli mieszkań. Wyremontował balkon na własny koszt i bał się, że zostanie on zniszczony podczas prac przy docieplaniu ściany. Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim nie zgodził się na uchylenie uchwały. Według niego podjęcie uchwały w celu zapewnienia środków na ocieplenie wspólnego budynku mieści się w zasadach prawidłowego zarządzania nieruchomością. Dzięki dociepleniu ścian wszyscy członkowie wspólnoty będą ponosić niższe wydatki na ogrzewanie.

Sąd Apelacyjny w Łodzi, do którego odwołał się właściciel, też nie stanął po jego stronie. Stwierdził, że ocieplenie wnętrza balkonów nie zależy jedynie od woli właściciela lokalu, do którego balkon przynależy. Utrzymanie w należytym stanie części budynku ciąży na wspólnocie mieszkaniowej. Przyznał jednak, że nie można precyzyjne ustalić podziału, gdzie zaczyna się prawo własności jednego lokatora, a gdzie nieruchomość wspólna.

Własny taras na dachu

Coraz częściej też deweloperzy, sprzedając mieszkania, kuszą tarasami na dachach.

Takie tarasy, podobnie jak balkony, mogą być również prawdziwym utrapieniem. Jeśli się np. okaże, że jest wadliwe wykonany i przecieka, to kto go naprawi?

Sądy powszechne rozstrzygają w tej kwestii różnie. Na przykład w wypadku jednej ze wspólnot mieszkaniowych z Gdańska sąd orzekł, że utrzymanie tarasu należy do obowiązków wspólnoty. Dach na budynku to bowiem część wspólna nieruchomości.

Według sądu deweloper nie mógł przenieść własności jego części na osoby, które kupiły mieszkanie z tarasem. Mają one jedynie w aktach notarialnych zagwarantowane korzystanie z nich na wyłączność. Skoro są one częścią wspólną nieruchomości, to za ich remont powinni zapłacić wszyscy właściciele, czyli wspólnota mieszkaniowa. Zarząd wspólnoty powinien też znaleźć wykonawcę remontu.

Są jednak i odmienne wyroki sądowe Niektóre sądy nakazują wykonanie prac właścicielowi mieszkania z tarasem.

Osobną kwestią jest odpowiedzialność dewelopera. Jest to nowy budynek, a to oznacza, że przeciekających tarasów być w nim nie powinno. Dlatego właściciele mogą żądać od niego usunięcia wady na zasadzie rękojmi za wady fizyczne, o której mówi kodeks cywilny. Wcześniej jednak właściciele lokali i tak sami muszą usunąć wadę, a od dewelopera żądać pieniędzy. W przeciwnym razie budynek zniszczeje, bo tego typu sprawy toczą się w sądach latami.

Skąd pieniądze

Pieniądze na remonty we wspólnocie pochodzą najczęściej z funduszu remontowego. Właściciele mieszkań wnoszą zaliczki na remont proporcjonalnie do udziałów.

Funduszem remontowym dysponuje zarząd wspólnoty, który nie ma prawa wydać tych pieniędzy na inny cel, chyba że za zgodą właścicieli wyrażoną w uchwale.

Niektóre wspólnoty decydują się też na zaciągnięcie kredytu. ©?

Balkony to często kość niezgody we wspólnocie mieszkaniowej. Nikt nie chce płacić za ich remonty. Właściciele uważają, że to obowiązek wspólnoty, ta zaś, że właścicieli. Nie ma też przepisów, które wprost rozstrzygałyby ten problem. Ale nie brakuje orzecznictwa, dzięki któremu jest łatwiej.

Wspólne części

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu