Jeden z deweloperów w komentarzu do wyników finansowych za I półrocze ujawnił, jakie marże brutto ze sprzedaży realizuje na poszczególnych inwestycjach. Rozpiętość jest uderzająca, począwszy od 3,6 proc. na minusie do 32 proc. na plusie. Z czego wynikają tak znaczne różnice?
Mnogość czynników
Krzysztof Dziubiński, członek zarządu Domu Maklerskiego Navigator, wskazuje, że marże deweloperów mieszkaniowych na poszczególnych projektach to wypadkowa wielu czynników, z których najważniejsze to: cena zakupu gruntu, koszty budowy i dopasowanie oferty do popytu.
– Każdy deweloper, decydując się na kolejną inwestycję, zakłada sobie minimalny, oczekiwany poziom marży, niemniej zdarza się, że zrealizowany wynik jest później gorszy. Może to wynikać np. z niedoszacowania kosztów budowy, błędnych założeń w zakresie polityki cenowej lub rozkładu oczekiwanych mieszkań czy większych wydatków na marketing danej inwestycji – komentuje Dziubiński. – Co również istotne, w przypadku inwestycji wieloetapowych najlepiej patrzeć na marżę na całości inwestycji, bo koszty poszczególnych etapów mogą się istotnie różnić, ze względu na np. porządkowanie terenu, nakłady na przyłącza czy części wspólne. Realizowanie projektów zgodnie z zakładanymi minimalnymi marżami to podstawowa umiejętność oczekiwana od deweloperów przez inwestorów. W ekstremalnych sytuacjach deweloperzy mogą jednakże realizować projekty bez marży tylko po to, żeby spieniężyć grunt i odzyskać środki wcześniej zainwestowane. Takie sytuacja zdarzały się jednak przede wszystkim po kryzysie sprzed 10 lat – podsumowuje.
Patrycja Bursztyńska, konsultant w dziale doradztwa deweloperskiego i wycen REAS, podkreśla, że projekty realizowane w tym samym czasie na rynkach różnych miast również mogą różnić się od siebie znacząco poziomem marży. – Znaczenie ma tu dostępność gruntów oraz przede wszystkim lokalne uwarunkowania wpływające na popyt. Przykładem z ostatnich lat może być chociażby oddziaływanie limitów programu MdM, które np. w Gdańsku pozwalały deweloperom podnieść ceny ofertowe najtańszych mieszkań w stosunku do poziomu wyjściowego, a w Krakowie ciągnęły w dół ceny lokali w najtańszym segmencie – mówi. Jej zdaniem kluczowe jest jednak po prostu wyczucie czasu: zakup gruntu i kontraktowanie umów na wykonawstwo, kiedy ceny są niskie, oraz sprzedaż lokali wtedy, gdy kondycja rynku nieruchomości pozwala na osiągnięcie stosunkowo wysokich marż.