Za nowe mieszkania możemy płacić więcej

Mniejsza podaż gruntów inwestycyjnych podbije ich ceny. A to prosta droga, by podnieść ceny lokali.

Aktualizacja: 30.05.2016 07:54 Publikacja: 30.05.2016 07:42

Nowe prawo ogranicza deweloperom możliwości zakupów działek

Nowe prawo ogranicza deweloperom możliwości zakupów działek

Foto: materiały prasowe

Nowe przepisy dotyczące obrotu ziemią obowiązują od miesiąca. W praktyce każdy nieobjęty planem zagospodarowania teren jest traktowany jako rolny. Oznacza to potężne problemy z pozyskiwaniem gruntów pod inwestycje mieszkaniowe. Część deweloperów mówi wprost: mniejsza podaż parceli podbije ich ceny. A to prosta droga, by podnieść ceny lokali.

Łakome kąski

Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu Dompress.pl, zwraca uwagę, że największe firmy w ostatnim czasie uzupełniały banki ziemi, dzięki czemu mają grunty, na których mogą wybudować kilka tysięcy mieszkań. – Czołowym spółkom zapasy wystarczą na kolejne dwa–trzy lata – ocenia.

Podkreśla, że dla deweloperów najbardziej atrakcyjne są działki z planem zagospodarowania, na których można szybko rozpocząć budowę. – Plany ma jednak tylko jedna czwarta obszaru kraju – przypomina analityk. – W aglomeracjach, gdzie firmy budują najwięcej, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, większość lub co najmniej połowa gruntów planów nie ma. Nie ma ich nawet wiele działek w centrach miast. Parcele objęte planami staną się jeszcze cenniejsze, a ich wartość z pewnością wzrośnie – prognozuje Niedźwiedzki. A to, jak podkreśla, w dłuższej perspektywie doprowadzi do podwyżek cen mieszkań. – W inwestycjach, które są już realizowane albo przygotowywane do wprowadzenia na rynek w tym roku, wzrost cen prawdopodobnie nie będzie jeszcze zauważalny – ocenia. – Ale już w przyszłym roku ceny mieszkań mogą być wyższe.

Nowe prawo wpłynie na wyceny gruntów także w ocenie Bartosza Turka, analityka Lion's Banku. – Działki z warunkami zabudowy wydanymi przed dniem wejścia w życie ustawy będą coraz rzadszym dobrem – mówi. – W skrajnych przypadkach deweloperzy mogą za takie parcele przepłacić. W efekcie sprzedaż będzie szła słabo, bo ceny lokali będą nierynkowe, a zysk okaże się mniejszy, niż zakładany lub w ogóle go nie będzie.

Bartosz Turek jest też przekonany, że wyraźną konkurencją dla deweloperów może też być program „Mieszkanie plus". – Tak będzie, jeśli na obrzeżach miast powstanie dużo tanich lokali na wynajem, które można będzie przejąć na własność. Być może odstraszy to klientów, którzy dziś w poszukiwaniu bezpiecznej i zyskownej przystani dla pieniędzy kupują lokale na wynajem – dodaje. Zwraca też uwagę, że część potencjalnych kupujących, którzy zakwalifikują się do programu, zniknie z rynku pierwotnego. – Wcześniej czy później pojawi się też rynek wtórny tych niedrogich lokali, co nie pozostanie bez wpływu na ceny mieszkań – przekonuje Turek. Jego zdaniem część deweloperów, którzy zapłacą więcej za ziemię, może mieć problemy ze sprzedażą mieszkań w ogóle, a nie tylko ze sprzedażą po wyższych cenach. – Lepiej byłoby, gdyby deweloperzy lub pośrednicy znaleźli sposób na współpracę z właścicielami gruntów rolnych, które przed zakupem zostaną odrolnione, likwidując przy tym instytucję spekulanta nabywającego grunty jako rolne, a sprzedającego z warunkami zabudowy i wysoką marżą – mówi Bartosz Turek.

Odroczone podwyżki

Według Marcina Liberskiego, dyrektora sprzedaży w Atlas Estates, nowe prawo ograniczy deweloperom możliwości zakupów działek. Terenów pod inwestycje będzie po prostu mniej. – Ze względu na złożony proces zmiany przeznaczenia gruntów nowe projekty będzie trudniej wprowadzić na rynek – twierdzi Liberski. A to, jak mówi, może skutkować wzrostem cen atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych.

– Wzrost cen działek oznacza wzrost cen mieszkań. Może to jednak nastąpić raczej za dwa – trzy lata – przypuszcza dyrektor. – Na razie firmy korzystają z banków ziemi.

Mirosław Bednarek, prezes Matexi Polska, dopowiada, że dobre wyniki sprzedaży i rosnący popyt zachęcały ostatnio deweloperów do uruchamiania budów na działkach, które mieli w swoich zasobach. – Jednocześnie gracze, którzy mają długofalową strategię inwestycyjną i dobrą sytuację finansową, przygotowywali kolejne projekty – opowiada. – Liderzy zbudowali zasobne banki gruntów i rozpoczęli wieloetapowe projekty.

Zdaniem szefa Matexi nowe prawo dotyczące obrotu gruntami będzie miało wpływ na rynek deweloperski, ale za wcześnie, by mówić o konkretnych skutkach. – Trudno przewidzieć, czy i na jakim poziomie deweloperzy będą w stanie zaakceptować wzrost cen działek – mówi. – Jestem też daleki od prognozowania, jak zmienią się ceny mieszkań. Rynek jest coraz bardziej konkurencyjny, pojawia się wiele projektów. Podwyżki niekoniecznie byłyby dobrym rozwiązaniem – podkreśla. Zapewnia, że jego firma „jest zadowolona z wielkości swojego banku ziemi". – Oczywiście cały czas szukamy atrakcyjnych terenów. Niezależnie od nowych uwarunkowań planujemy inwestować w dobre i opłacalne projekty – mówi.

Spokojna o sytuację na rynku jest Małgorzata Ostrowska, dyrektor ds. sprzedaży w J.W. Construction. – Budujemy na gruntach objętych planami, dlatego zmiany w ustawie nie będą mieć większego znaczenia ani dla spółki, ani jej klientów – zapewnia. – Mamy bank ziemi, który pozwala na budowę ok. 4,2 tys. mieszkań.

Nowe przepisy dotyczące obrotu ziemią obowiązują od miesiąca. W praktyce każdy nieobjęty planem zagospodarowania teren jest traktowany jako rolny. Oznacza to potężne problemy z pozyskiwaniem gruntów pod inwestycje mieszkaniowe. Część deweloperów mówi wprost: mniejsza podaż parceli podbije ich ceny. A to prosta droga, by podnieść ceny lokali.

Łakome kąski

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu