Na górze handel, dołem pendolino

Można kupić puste powietrze nad działką, a potem postawić centrum handlowe czy biurowiec. W Nowym Jorku, Chicago, Bostonie czy Helsinkach to nic szczególnego. Ale w Polsce wymaga to niezłej ekwilibrystyki prawnej.

Aktualizacja: 17.03.2017 12:24 Publikacja: 17.03.2017 08:22

Na górze handel, dołem pendolino

Foto: Bloomberg

Właścicielem budynku jest właściciel gruntu. Taka jest fundamentalna zasada polskiego prawa cywilnego.

Mamy już wprawdzie od niej wyjątki, np. w wypadku użytkownika wieczystego – jest on właścicielem tylko budynku, który wybudował.

Wyjątki wyjątkami, ale w wypadku działek abstrakcyjnych – tzw. pustego powietrza – tak nie jest.

Tymczasem obecnie w centrach miast mamy wiele niezabudowanych działek, na których można byłoby postawić biurowiec czy hotel. Problem jednak w tym, że pod ich powierzchnią znajdują się tunele, tory, parkingi itp. Inwestorzy mają więc wymarzoną lokalizację pod rentowną inwestycję, ale co z tego, skoro nic tam praktycznie nie można postawić. Oczywiście są wyjątki i stale ich przybywa. Ale wymaga to niezłej ekwilibrystyki i protez prawnych. Nierzadko głowi się nad tym cała kancelaria prawna. I w końcu się udaje.

Takim klasycznym już przykładem jest hotel Marriott na warszawskim lotnisku Okęcie. Nie ma on w ogóle kontaktu z gruntem, stoi bowiem na płycie podziemnego parkingu. Prawnicy bardzo się nagimnastykowali, by uporządkować jego sytuację prawną. Przepisy powalają przecież ustanowić odrębną własność dopiero wtedy, gdy zostanie określony udział w gruncie. Jak to zrobić, kiedy bezpośredniej styczności z nim nie ma? Ostatecznie problem rozwiązano. Hotel jest jednak odrębną nieruchomością.

Inny przykład, też ze stolicy, to budynek Swedish Center w Al. Jerozolimskich w Warszawie. Stoi on nad tunelem kolejowym, którym jeżdżą pociągi do Dworca Centralnego.

I w tym wypadku potrzebne były łamańce prawne. Budynek wybudowano na wydzierżawionym na 30 lat terenie, którego właścicielem jest PKP. Nie jest to jednak wybitne dzieło architektury, co nie dziwi. Nikt przecież na terenach wydzierżawianych nie będzie za grube miliony budować prawdziwych perełek architektonicznych. Wznoszone obiekty będą więc niedrogie i o charakterze czysto komercyjnym, bo inwestycja musi się przedsiębiorcy zwrócić w ciągu 30 lat. Dlatego tego typu obiektów nie ma w Polsce dużo. Bo to się zwyczajnie nie kalkuluje. Poza tym dużo trudniej jest pozyskać środki na taka budowę.

Takich problemów by nie było, gdyby udało się w przepisach oderwać własność od gruntu.

Co ciekawe, w innych państwach europejskich czy USA to się udało. W ten sposób wybudowano m.in. wiele wieżowców w Chicago. Praktycznie wszystkie stoją na płytach przykrywających tory kolejowe.

W Polsce również podejmowano próby, by uregulować te kwestie. W przeszłości powstały co najmniej dwa projekty ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych. O tego typu uregulowaniach dyskutowano też na niejednym posiedzeniu Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego funkcjonującej w Ministerstwie Sprawiedliwości.

Jeden z projektów przewidywał, że właściciel gruntu lub użytkownik wieczysty (tylko za zgodą właściciela) będzie mógł odpłatnie lub za darmo ustanowić prawo własności do obiektu budowlanego postawionego pod, na lub nad jego nieruchomością.

Mogły to być np. parkingi podziemne, tunele, budynki, wiadukty, mosty nad drogami publicznymi, liniami kolejowymi, rzekami.

Pod warunkiem jednak, że taka inwestycja nie ograniczałaby nadmiernie korzystania z gruntu. Prawo odrębnej własności budynku (lub innego obiektu budowlanego) miało być ustanawiane w pozwoleniu na budowę po uprzednim uzyskaniu zgody właściciela gruntu. Miał je wydawał wojewoda. Nic jednak z tych planów nie wyszło i projekt ten, tak jak inne, wylądował w koszu.

Czy jest szansa, by do prac nad przepisami w tej sprawie powrócono? Szczerze wątpię.

Priorytetem obecnego rządu jest realizacja programu Mieszkanie+, a nie proste zasady zabudowy działek nad tunelami czy torami.

Oznacza to, że kancelarie prawne wciąż będą miały nad czym się głowić. A perełek architektury nad tunelami nie ma co się spodziewać.

Właścicielem budynku jest właściciel gruntu. Taka jest fundamentalna zasada polskiego prawa cywilnego.

Mamy już wprawdzie od niej wyjątki, np. w wypadku użytkownika wieczystego – jest on właścicielem tylko budynku, który wybudował.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu