Branża czeka na zmiany

Jak poprawić prawo budowlane i przestrzenne, aby pozbyć się barier blokujących rozwój rynku budownictwa?

Aktualizacja: 08.02.2016 05:55 Publikacja: 08.02.2016 05:48

Skyliner – nowa wieża na warszawskiej Woli. Widok na rondo ze szczytu biurowca

Skyliner – nowa wieża na warszawskiej Woli. Widok na rondo ze szczytu biurowca

Foto: Materiały Inwestora

Zanim firma rozpocznie budowę, musi uzyskać nawet 60 różnych uzgodnień – twierdzą deweloperzy. Przygotowania do tego, by inwestycja ruszyła, trwają dłużej niż sama budowa. Przestarzałe przepisy blokują rozwój. Zawiłe procedury i uznaniowość urzędników wpływają na wydłużenie procesu przygotowania inwestycji i wzrost jej kosztów – twierdzą inwestorzy i domagają się reformy przepisów budowlanych. Czego oczekują firmy, a czego architekci, inżynierowie oraz samorządowcy?

Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich:

– Należy rozpocząć od prostej zmiany polegającej na przywróceniu automatycznego odrolnienia gruntów położonych w granicach miast. Konieczne są też uproszczenia w procedurach środowiskowych, które w wielu przypadkach są bardziej restrykcyjne niż wymagania UE.

Warunki techniczne to temat rzeka. Do rangi legendy urosły jedne z najtrudniejszych w UE (i tym samym najdroższych) do realizacji przepisy przeciwpożarowe dla garaży podziemnych, przepisy regulujące wysokość stopnia schodowego czy konieczność doprowadzania do każdego mieszkania siedmiu kabli telekomunikacyjnych, podczas gdy z technologicznego punktu widzenia wystarczyłyby dwa. Jest tu dużo do zrobienia.

Należy również pamiętać, że regularnie rosną wymagania energooszczędności dla nowych budynków, choć w wielu krajach toczy się dyskusja nad wolniejszym zaostrzaniem wymogów ze względu na brak ekonomicznej opłacalności. Wielka Brytania dokonała już takiej rewizji. W Polsce ta dyskusja z pewnością również będzie miała miejsce.

Wprowadzenie zasady jednorazowego wezwania inwestora do uzupełnienia wniosku przyspieszyłoby inwestycje. Dziś firma, po uzupełnieniu wniosku, dowiaduje się, że zdaniem urzędu konieczne jest coś jeszcze. I tak po kilka razy.

Mariusz Ścisło, prezes Stowarzyszenia Architektów Polskich:

– Procedury poprzedzające wystąpienie o pozwolenie na budowę trwają od kilku do kilkunastu miesięcy. Opracowania na koszt inwestora, żądane jako warunek dostępu do drogi publicznej, uzgodnienia dostaw sieci czy przyłączy z uwarunkowaniami zawarcia umowy z dostawcą to odwrócenie ról. Choć pozornie to inwestor jest tym, dla którego instytucje żądające tych dokumentów powinny pracować.

Tzw. procedury środowiskowe kosztują słono inwestora i przedłużają o 7–15 miesięcy okres poprzedzający złożenie dokumentacji budowlanej lub ustalenia decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli jest miejscowy plan, dla którego niezbędne było wykonanie analiz środowiskowych, to po co dla inwestycji żądać ponownie decyzji środowiskowej?

W większości krajów europejskich zatwierdza się projekt architektoniczno-urbanistyczny, pokazujący relacje nowej inwestycji w zgodzie z uwarunkowaniami planistycznymi i oddziaływaniem na sąsiedztwo. Po co techniczno-wykonawcza część projektu budowlanego do pozwolenia na budowę? To nie jest potrzebne na etapie poprzedzającym uzyskanie pozwolenia na budowę i nie leży w kompetencji służby architektoniczno-administracyjnej. Nie urzędnik, ale architekt i inżynier – autorzy dokumentacji – odpowiadają za projekt zgodnie z prawem, ubezpieczeniem, kompetencjami.

Mamy najbardziej rozbudowane w Europie wymagania dotyczące systemów ochrony pożarowej – chyba jako wynik lobbingu producentów tych systemów.

W skali kraju planami miejscowymi pokrytych jest poniżej 30 proc. terenów, a i tak starczy ich na zasiedlenie ok. 60–80 mln mieszkańców. Rozlewanie się zabudowy na tereny pozamiejskie słono kosztuje samorządy i nabywców mieszkań (np. droga w budowie i utrzymaniu infrastruktura). Program reformy planowania przestrzennego jest koniecznością dla ochrony przestrzeni publicznej, terenów rolnych, zalewowych i budżetu państwa. Odszkodowania, jakie miasta winny zapłacić właścicielom terenów, już sięgają miliardów złotych.

Grzegorz Kubalski, zastępca dyrektora biura Związku Powiatów Polskich:

– Wydawane w powiecie przez starostę pozwolenie na budowę wieńczy procedurę przygotowania formalnoprawnego inwestycji budowlanej. Jak wskazują statystyki, na tym etapie nie występują już znaczące opóźnienia, a większość pozwoleń jest wydawanych w ustawowym terminie. Reforma prawa budowlanego powinna zatem koncentrować się na wcześniejszych etapach procesu budowlanego.

Nie oznacza to, że nie ma pola na dokonanie zmian odnoszących się do końcowego etapu. Nie powinno to być jednak bezkrytyczne skracanie terminu na przeprowadzenie postępowania. Uzasadnione są natomiast punktowe zmiany prawa materialnego stanowiące odpowiedź na obecnie zdiagnozowane problemy interpretacyjne.

Warto też pokusić się o poważną zmianę systemową. Wraz z pozwoleniem na budowę zatwierdzany jest projekt budowlany, którego szczegółowość odpowiada w praktyce projektowi wykonawczemu. Tymczasem za taką szczegółowością nie przemawia ani interes publiczny, ani też interes sąsiadów inwestycji. Zadaniem administracji musi być ocena, czy planowany budynek wpisuje się w ład przestrzenny, a zatem czy np. jest prawidłowo zlokalizowany, czy jego architektura odpowiada lokalnym wymaganiom, czy nie stanowi nadmiernej uciążliwości dla otoczenia. Niekoniecznie natomiast musi analizować lokalizację umywalek – a takie rozstrzygnięcia zawiera przedkładany do zatwierdzenia projekt. Należy więc ograniczyć treść zatwierdzanego projektu budowlanego wyłącznie do niezbędnych elementów. Będzie to znaczące ułatwienie zarówno dla administracji, jak i dla inwestora.

Zbigniew Kledyński, wiceprezes Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa:

– Co zrobić, aby budować szybciej, łatwiej, taniej? Najpierw zastanowić się, czy zawsze znaczy to lepiej. Na przykład kwestie ściśle technologiczne i organizacyjne rzadko pojawiają się na liście winnych wydłużania procesu budowlanego, co może być powodem satysfakcji inżynierów budownictwa. Ale jest i druga strona tego medalu. W przyjmowanych terminach realizacji inwestycji skraca się, niestety, okresy efektywnego projektowania i wykonawstwa na rzecz wydłużających się, sformalizowanych procedur planistycznych, przetargowych itp. Wszystko w myśl tezy, że wykonawca ma zdążyć, a w dodatku to wszystko za „najniższą cenę". Nie o to powinno w przyspieszaniu chodzić.

Moim zdaniem w procedurach obejmujących budowę i oddawanie do użytkowania nie ma oczekiwanych, znaczących zapasów czasu. Natomiast kolejne próby ich „upraszczania i skracania" będą prowadzić nieuchronnie do obniżenia jakości i w konsekwencji szerzej rozumianego bezpieczeństwa. Ponieważ odpowiedzialność za nie ponoszą osoby sprawujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, czyli członkowie Izb, nie możemy zaakceptować pomysłów, aby to na nich przerzucić większość ryzyk. Mam na myśli m.in. koncepcję tzw. kontroli następczej.

Największe możliwości przyspieszenia leżą w otoczeniu samego procesu, np. postępowaniach środowiskowych, planowaniu przestrzennym, przygotowaniu terenów inwestycyjnych itd. Czy możemy to łatwo uprościć? Raczej nie. Świat się skomplikował, rosną także społeczne wymagania. Nie liczyłbym na łatwe efekty. Czeka nas raczej żmudna praca nad doskonaleniem, poprawianiem i nadążaniem za kolejnymi oczekiwaniami.

Wiesław Bielawski, zastępca prezydenta Gdańska:

– Planowanie przestrzenne nie pomaga w inwestowaniu. Przyczyna leży w patologii instytucji decyzji o warunkach zabudowy, która sprzyja nieracjonalnej gospodarce przestrzennej. Decyzja ta wypiera planowanie z procesu inwestycyjnego. Pozwala na uznaniowość urzędników, rozproszenie zabudowy, spekulację gruntami.

Decyzja o warunkach zabudowy, która miała być stosowana w ograniczonym zakresie i w określonych sytuacjach, stała się powszechna. Zastępuje plany zagospodarowania przestrzennego. Powinna ulec likwidacji.

W obecnej sytuacji gminy poprzez plan zagospodarowania planują nie tylko za siebie, ale za wszystkich uczestników uzgodnień planu, takich jak np. WKZ, GDDKiA, RZGW, PKP, samorząd wojewódzki i inne. Należy wprowadzić zasadę, że każdy winien planować za siebie, a tym samym w procedurze planu formę uzgodnień należy zastąpić opiniami. Tzw. uzgadniacze – na własną odpowiedzialność i zgodnie z kompetencjami – winni planować za siebie, biorąc jednocześnie odpowiedzialność za zakres swoich ustaleń.

Sfera planowania sprzyja spekulacjom na rynku nieruchomości. Roszczenia odszkodowawcze z art. 36 ustawy o PIZP wynikają wprost z faktu uchwalenia planu. Nie ma obowiązku wykazywania, czy ktoś poniósł rzeczywistą szkodę, a roszczenia są wynikiem dywagacji i hipotetycznych tez co do obniżenia lub wzrostu wartości nieruchomości. Należy wyeliminować ten mechanizm. Istnieje przecież możliwość dochodzenia roszczeń z kodeksu cywilnego.

Racjonalnemu inwestowaniu, godzącemu interes publiczny z prywatnym, przeszkadza brak powiązań planowania finansowego z planowaniem przestrzennym. Plany zagospodarowania nie są zobowiązaniem cywilnoprawnym. Fakt przesądzeń co do przeznaczenia terenu i lokalizacji inwestycji celu publicznego nie jest tożsamy z zobowiązaniem gminy do przeznaczenia środków finansowych na ich realizację.

Andrzej Zwara, prezes Naczelnej Rady Adwokackiej:

– Funkcją regulacji prawnych musi być wsparcie działań inwestycyjnych, a nie tworzenie zbędnych barier administracyjnych. Rzecznikami takiego podejścia do reformy prawa inwestycyjnego stały się środowiska adwokatów, architektów i urbanistów.

Wśród zaproponowanych rozwiązań szczegółowych, które doprowadzą do poprawy sytuacji, należy wskazać w szczególności: wprowadzenie zasady, że inwestować można tylko na obszarach regulowanych, czyli objętych planem miejscowym, i tylko zgodnie z określonym w nich przeznaczeniem. Pożądana jest rezygnacja z rozstrzygnięć indywidualnych – decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz przeniesienie skomplikowanych uzgodnień w zakresie ochrony środowiska, ochrony konserwatorskiej, stosunków wodnych etc. z etapu pozwolenia na budowę na etap wcześniejszy (uchwalania planu miejscowego i przepisów urbanistycznych).

Jestem za podziałem projektu budowlanego na projekt architektoniczny o ograniczonym zakresie oraz projekt techniczny (wykonawczy). Dobrą zmianą byłoby przeniesienie obowiązku posiadania prawa do nieruchomości z etapu wydania pozwolenia na budowę na etap późniejszy – wydania dziennika budowy i rozpoczęcia robót budowlanych. Chroniłoby to inwestora przed koniecznością nabycia nieruchomości przed potwierdzeniem w pozwoleniu na budowę, że jego zamierzenie może zostać zrealizowane. Pożądane jest też ustalenie, że bardzo szczegółowy projekt techniczny, określający m.in. infrastrukturę wewnętrzną obiektu oraz stanowiący instrukcję wykonania obiektu, jest wymagany dopiero, gdy inwestor zdecyduje się na przystąpienie do robót budowlanych i uzyska prawo do nieruchomości.

Bohdan Szułczyński, wiceprezes Profbudu:

– Możemy budować szybciej, łatwiej i w konsekwencji taniej, ale niezbędne do tego jest skrócenie procedur, które należy pokonać na etapie przygotowania inwestycji. Budowanie dzisiaj zajmuje nam kilkanaście miesięcy, a przygotowanie inwestycji często przekracza ten czas nawet kilkakrotnie. Kluczowe jest to, aby zmiany dotyczyły nie tylko przepisów prawa budowlanego, ale również ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz szeregu przepisów z zakresu ochrony środowiska. Jasne i przejrzyste procedury uwzględniające udział społeczeństwa na konkretnych etapach są potrzebne. Pozwolą zaoszczędzić czas niezbędny na przygotowanie inwestycji, a czas to pieniądz. Pamiętajmy o tym, że są to pieniądze klientów, którzy powinni być najważniejsi.

Opinie pochodzą z debaty Polskiego Kongresu Gospodarczego

Zanim firma rozpocznie budowę, musi uzyskać nawet 60 różnych uzgodnień – twierdzą deweloperzy. Przygotowania do tego, by inwestycja ruszyła, trwają dłużej niż sama budowa. Przestarzałe przepisy blokują rozwój. Zawiłe procedury i uznaniowość urzędników wpływają na wydłużenie procesu przygotowania inwestycji i wzrost jej kosztów – twierdzą inwestorzy i domagają się reformy przepisów budowlanych. Czego oczekują firmy, a czego architekci, inżynierowie oraz samorządowcy?

Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich:

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu