Wyższy wkład własny nie taki straszny

Formalnie klient musi wyłożyć aż 20 procent wartości nieruchomości, ale ubezpieczenie może zmniejszyć ten udział prawie do zera.

Aktualizacja: 03.04.2017 21:30 Publikacja: 03.04.2017 20:45

Foto: Fotorzepa/Marta Bogacz

Od początku tego roku minimalny wkład własny, jaki jest formalnie wymagany przez regulatora, wzrósł z 15 proc. do 20 proc. wartości nieruchomości. Zgromadzenie środków w wysokości jednej piątej wartości mieszkania może być jednak dla wielu klientów sporym problemem. Przy średniej cenie mieszkania w dużym mieście, która wynosi ok. 300 tys. zł, oznacza to konieczność wygospodarowania 60 tys. zł (przy odkładaniu co miesiąc 1000 zł zajęłoby to pięć lat).

Banki oferują sposoby na zmniejszenie wkładu

Ale można częściowo obejść to kryterium. Wprowadzenie wymogu posiadania wkładu własnego jest konsekwencją kryzysu sprzed kilku lat. Przed 2014 r. nie trzeba było posiadać własnych środków, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny, a banki udzielały go nawet na 120 proc. wartości nieruchomości. Zmieniło się to w 2014 r. wraz z wprowadzeniem przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacji S, która zakładała podwyższanie minimalnego wkładu własnego w każdym kolejnym roku o 5 pkt proc. Rok 2017 jest ostatnim etapem podwyżek.

Jak wskazuje Katarzyna Dmowska z ANG Spółdzielnia Doradców Kredytowych, dla osób mogących mieć problem ze sprostaniem podwyższonym wymogom niektóre banki przygotowały ofertę zakładającą finansowanie 90 proc. wartości nieruchomości. Z zestawienia ANG wynika, że 9 z 14 banków, które znalazły się w porównaniu, nie wymaga do uzyskania kredytu hipotecznego 20-proc. wkładu własnego.

– Taka opcja wiąże się jednak z większym kosztem kredytu, co zrekompensować ma bankom podwyższone ryzyko. Banki stosują różne dodatkowe zabezpieczenia w zamian za udzielenie kredytu z niższym niż 20-proc. wkładem własnym – mówi Dmowska.

W niektórych bankach wymagany wkład własny uzależniony jest np. od źródła uzyskiwania dochodów. Np. w Deutsche Banku osoby mające etat mogą zmniejszyć wkład własny do 10 proc., te prowadzące zaś własną działalność gospodarczą będą musiały dysponować o 5 pkt proc. wyższym wkładem. Alior oferuje 10 proc., ale tylko pod warunkiem wyższej marży w całym okresie kredytowania. W BZ WBK i Millennium oraz Pekao również można dostać kredyt już przy 10-proc. wkładzie własnym, ale konieczne jest ubezpieczenie.

W Raiffeisen Polbanku taki poziom także jest możliwy, ale bank określi konkretne warunki, jakie musi spełniać nieruchomość. PKO BP łączy przy 10-proc. wkładzie ubezpieczenie i podwyższenie marży do czasu spłaty kredytowanego wkładu własnego.

W Banku Ochrony Środowiska można uzyskać kredyt przy wkładzie mniejszym niż 20 proc., ale konieczny jest do tego zastaw lub blokada środków na rachunku bankowym.

Nie wymaga żadnego wkładu własnego mBank Hipoteczny (chodzi o bankową hipoteczną wartość nieruchomości, która zazwyczaj jest niższa o ok. 10 proc. od wartości rynkowej), a jako wystarczające zabezpieczenie traktuje ubezpieczenie finansowane przez bank. – Inna instytucja obniżyła minimalny wkład własny do 10 proc., nie wymagając przy tym żadnych zabezpieczeń – dodaje Dmowska.

Jednak wkładem własnym nie musi być wyłącznie gotówka. W tym roku wartość dofinansowania w ramach programu „Mieszkanie dla młodych" także zostanie uznana za wkład własny. Poza tym taką rolę odegrać mogą także rezerwy zgromadzone w III filarze emerytalnym. Pieniądze zamrożone na IKE lub IKZE, przy odpowiednio skonstruowanej umowie ustanawiającej zabezpieczenie, mogą więc zostać zaakceptowane przez kredytodawcę.

Bywa, że banki gotowe są także przyjąć jako wkład własny zaliczki wpłacone deweloperowi lub sprzedawcy mieszkania oraz udokumentowane koszty budowy, zakupionych materiałów budowlanych czy np. uzbrojenia miejsca, w którym powstanie budynek (również wartość ziemi może zostać uznana za część wkładu klienta w inwestycję).

Dodatkowe koszty

Wkład własny to nie wszystko. Trzeba spodziewać się też kosztów związanych z kupnem mieszkania, takich jak prowizja z tytułu udzielenia kredytu hipotecznego (wynosząca ok. 2 proc.), koszty wyceny nieruchomości, różnego rodzaju ubezpieczenia do kredytu, opłaty notarialne czy podatki.

Opinia

Bartosz Turek, analityk Open Finance

Banki oferują dziś kredyty hipoteczne nawet dla klientów, którzy mają jedynie 10-proc. wkład własny. Za brakujący wkład uznawana jest wtedy polisa ubezpieczeniowa, ale to kosztuje. Z moich szacunków wynika, że w przypadku długu zaciągniętego na 30 lat i 300 tys. zł trzeba się liczyć z dodatkowym kosztem na poziomie kilkunastu tysięcy złotych wyższym, niż gdyby kredytobiorca dysponował 20-proc. wkładem. Część klientów decyduje się nawet na zaciągnięcie kredytu gotówkowego, aby pozyskać potrzebną gotówkę. Jest to kosztowny fortel, który może okazać się fatalny w skutkach, o czym warto pamiętać szczególnie dziś – niedługo przed prawdopodobnymi podwyżkami stóp procentowych. Trzeba mieć świadomość, że dziś faktycznie minimalny wkład, jaki trzeba mieć, to 10 proc. wartości mieszkania. Niektóre instytucje mają bezpieczne produkty oszczędnościowe, dedykowane dla klientów chcących zadłużyć się na cele mieszkaniowe. Nie są to jednak produkty, które wyraźnie skracają drogę do własnego M. Jeśli ktoś ma już skromne mieszkanie i chce kupić większe, wkładem własnym może być część pieniędzy z planowanej sprzedaży obecnego.

Od początku tego roku minimalny wkład własny, jaki jest formalnie wymagany przez regulatora, wzrósł z 15 proc. do 20 proc. wartości nieruchomości. Zgromadzenie środków w wysokości jednej piątej wartości mieszkania może być jednak dla wielu klientów sporym problemem. Przy średniej cenie mieszkania w dużym mieście, która wynosi ok. 300 tys. zł, oznacza to konieczność wygospodarowania 60 tys. zł (przy odkładaniu co miesiąc 1000 zł zajęłoby to pięć lat).

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Materiał partnera
Czasem dobrze pozbyć się należności
Banki
NBP potwierdza: List Adama Glapińskiego do premiera został wysłany
Banki
Zarząd NBP broni Adama Glapińskiego. "To próba złamania niezależności banku"
Materiał Promocyjny
Bank Pekao wspiera ważne dla społeczeństwa inwestycje
Banki
PKO BP ma już nowego prezesa. Kto pokieruje największym polskim bankiem?